Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 мая 2016 г. N Ф06-7717/16 по делу N А65-11060/2015

г. Казань

05 мая 2016 г.

Дело N А65-11060/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Гибадуллина В.И. (доверенность от 25.09.2015), Ильдеяркина А.В. (доверенность от 31.03.2015),

ответчика - Шарафутдинова Д.А. (доверенность от 11.01.2016),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания "Промлизинг"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016

по делу N А65-11060/2015

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания "Промлизинг", г. Казань к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания ПиК", г. Набережные Челны, о взыскании 3 111 руб. 85 коп. неустойки, о расторжении договора аренды N 369-А от 01.04.2008, об обязании ответчика возвратить предмет аренды, с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "АГРОТОРГ", г.Санкт-Петербург, общества с ограниченной ответственностью "ХЭЛС", г.Казань, общества с ограниченной ответственностью "Чинар", г.Казань, муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лизинговая компания "Промлизинг" (далее - ООО "Лизинговая компания "Промлизинг", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая компания "ПиК" (далее - ООО "ТК "ПиК", ответчик) о расторжении договора аренды N 369-А от 01.04.2008 (с изменениями согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.05.2008, дополнительному соглашению от 01.02.2011), обязании ответчика возвратить арендованное по договору имущество, взыскании с ответчика арендной платы в размере 342 857 руб. 04 коп., взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 28 483 руб. 27 коп. (за период с 20.02.2015 по 31.03.2015), взыскании с ответчика госпошлины 10 426 руб. 80 коп. и расходов по оказанию юридической помощи в размере 40 000 руб.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Республики Татарстан определением от 26.05.2015 привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Агроторг", общество с ограниченной ответственностью "Хэлс", общество с ограниченной ответственностью "Чинар", муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования: просил суд расторгнуть договор аренды N 369-А от 01.04.2008 (с изменениями согласно дополнительным соглашениям N 1 от 01.05.2008 и от 01.02.2011), обязать возвратить арендованное по договору имущество, взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей 3 111 руб. 85 коп., госпошлину 14 000 руб., расходы по оплате юридической помощи 40 000 руб., а также возвратить (частично) оплаченную госпошлину 8 426 руб. 80 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.08.2015 принят отказ ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" от иска в части взыскания долга 342 857 руб. 04 коп., производство по делу в указанной части прекращено.

Этим же определением производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам N А65-18651/2015 и N А6519083/2015.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.09.2015 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2015 исковые требования удовлетворены частично.

С ООО "ТК "ПиК" в пользу ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" взыскана неустойка 3 111 руб. 85 коп., 2 000 руб. расходов по госпошлине и 10 000 руб. судебных расходов.

В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ответчика - ООО "ТК "ПиК" на общество с ограниченной ответственностью "Бэта Эстейт" (ОГРН 1057810403672, ИНН 7813321910), 195426, город Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, дом 10, корпус 1, литер Б, помещение 22Н.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2015 оставлено без изменения.

ООО "Лизинговая компания "Промлизинг", обжалуя состоявшиеся судебные акты в Арбитражный суд Поволжского округа, просит их отменить и удовлетворить иск в полном объеме.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судебными инстанциями неправомерно применены положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о злоупотреблении истцом правом, поскольку до обращения в суд с иском ответчику предлагалось устранить выявленные нарушения условий договора аренды; факты нарушения условий договора аренды установлены судебными инстанциями, а выводы об их полном устранении в процессе рассмотрения иска в суде первой инстанции не соответствуют действительности; демонтаж произведенных без согласования с собственником неотделимых улучшений не произведен; выводы суда апелляционной инстанции об одностороннем отказе от договоров субсубаренды письмами от 11.09.2014 не соответствуют действительности, поскольку отсутствуют доказательства их направления или вручения субсубарендаторам.

В судебном заседании 21.04.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 час. 30 мин. 27.04.2016. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене в обжалуемой части с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ООО "ТК "ПиК" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 369-А с дополнительными соглашениями от 01.05.2008 и от 01.02.2011, которыми вносились изменения.

По условиям договора и дополнительных соглашений, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование: нежилые помещения 1 этажа N N 15 - 23, 37 - 61, 69, 91, антресоли 21 - 29, 29 а, назначение нежилое, общая площадь 1229,0 кв.м., адрес объекта: Республика Татарстан, город Казань, улица Декабристов, дом 85.

Цель использования - реализация продуктов питания, бытовой химии, хозяйственных товаров, сопутствующих и иных товаров.

Срок аренды с 21.02.2008 по 31.12.2018.

Размер арендной платы составляет: с 01.04.2008 - 400 000 руб. в месяц, в т.ч. НДС - 61 016 руб. 95 коп.

Арендатор вносит ежемесячную арендную плату в порядке предоплаты не позднее пятого числа текущего месяца.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодатель имеет право на сумму задолженности начислить пени (неустойка) в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.4.3 договора арендатор обязался использовать имущество по прямому назначению в соответствии с пунктом 1.2 договора.

Согласно пункту 3.3.5 в редакции дополнительного соглашения к договору от 01.02.2011, арендатор вправе сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду третьим лицам для осуществления деятельности, согласно целевому использованию помещения, указанному в пункте 1.2 договора и дополнительного соглашения. Настоящим арендодатель дает свое согласие на сдачу арендатором в субаренду площадей для осуществления деятельности согласно целевому использованию, никаких дополнительных письменных разрешений не требуется.

Согласно пункту 3.4.7 договора арендатор обязался не производить никакие действия, связанные с капитальным ремонтом, а также перепланировкой, реконструкцией, переоборудованием арендуемого имущества (неотделимые улучшения) без письменного согласия арендодателя на проведение соответствующих работ.

При наличии письменного согласия арендодателя в соответствии с пунктом 3.4.8 договора, арендатор вправе проводить отделку, а также капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендуемого имущества только под контролем арендодателя и на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии с разделом 5 договора арендодатель вправе потребовать расторжения договора в судебном порядке в случае использования имущества в целом или его части не в соответствии с договором аренды, при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение двух месяцев независимо от факта ее последующего внесения, если арендатор нарушил взятые на себя обязательства по настоящему договору, в том числе предусмотренные пунктами 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, 3.4.12, 3.4.13, 3.4.14.

Обусловленные договором помещения были переданы арендодателем арендатору по акту приема - передачи от 01.04.2008.

Письмом от 15.07.2011 ООО "Миллениум Зилант-Сити" указало на свое согласие на проведение работ, связанных с ремонтом арендуемого помещения, при условии неуменьшения общей площади объекта, в процессе проведения работ арендатору рекомендовано самостоятельно нести расходы, связанные с получением новой технической документации, получением заключения о перепланировке и оплате госпошлины за регистрацию измененного объекта.

ООО "ТК "ПиК" (арендатор) и ООО "Агроторг" (субарендатор) 02.08.2011 заключили договор N П-6/902, в соответствии с условиями которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (субаренду) нежилые помещения общей площадью 1 229 кв. м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 85. Целевое назначение помещения - розничная торговля продуктами питания, бытовой химией, хозяйственными товарами и сопутствующими товарами.

ООО "Агроторг" (арендатор) и ООО "Хэлс" (субарендатор) 24.08.2011 заключили договор N 01ДЕК-85/11 субаренды нежилого помещения, по условиям которого в субаренду была передана часть нежилого помещения N 39 общей площадью 85,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 85. Целевое назначение помещения - коммерческая деятельность в соответствии с Ассортиментным перечнем (приложение N 4 к договору) - аптека.

ООО "Агроторг" (арендатор) и ООО "Чинар" (субарендатор) 03.10.2011 заключили договор N 02ДЕК-85/11 субаренды нежилого помещения, по условиям которого в субаренду была передана часть нежилого помещения N 38 общей площадью 102 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 85. Целевое назначение помещения - коммерческая деятельность в соответствии с Ассортиментным перечнем (приложение N 4 к договору) - кафе.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.12.2011 собственником помещения N 1006, назначение нежилое, общей площадью 1 339,5 кв. м, этаж 1, антресоль N 1, номера на поэтажном плане 1 этажа: 117 - 162, антресоли 68 - 82, адрес объекта Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 85 стало муниципальное образование "город Казань Республики Татарстан".

На основании договора купли-продажи нежилых помещений N 262 ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" 19.12.2014 приобрело в собственность нежилое помещение N 1006, назначение нежилое, общая площадь 1 339,5 кв. м, этаж 1, антресоль 1, номера на поэтажном плане 1 этажа: 117-162, антресоли: 68-82, кадастровый (условный) номер 16:50:100430:1079, адрес (местонахождение) объекта - Республика Татарстан, город Казань, улица Декабристов, дом 85. Запись о регистрации права собственности совершена 05.02.2015.

О состоявшемся переходе права собственности ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" известило ООО "ТК "ПиК" 19.02.2015.

ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" 02.04.2015 проведена проверка состояния приобретенного в собственность помещения и установлено, что части помещения переданы в субаренду ООО "Хэлс" и ООО "Чинар" и используются соответственно для размещения аптеки и кафе, произведена перепланировка помещения N 149 в виде установки входного узла с двумя дверями (уличная и внутренняя) и двух капитальных перегородок, отделяющих торговый зал и помещения кафе, произведена техническая укрепленность помещения N 143 в виде клетки из строительной арматуры путем монтажа в пол, потолок, стены, смонтирована система вентиляции в виде воздуховодов и система кондиционирования, закрепленные на стенах и потолке с пробивкой отверстий в стенах помещений N 136, в кафе смонтировано технологическое оборудование (электропечи, мойки, электрический бойлер), системы кондиционирования и вытяжной вентиляции в виде воздуховодов, закрепленных на стенах и потолке помещений с пробивкой отверстий, оборудован санитарный узел с водопроводом и канализацией, по фасадам здания установлены на металлических конструкциях наружные блоки вентиляции, кондиционирования и охлаждения, установлена металлоконструкция фриза с пробивкой отверстий в стенах. О выявленных нарушениях был составлен акт N 1 от 02.04.2015.

ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" 02.04.2015 уведомило ООО "ПиК" об увеличении размера арендной платы до 440 000 руб. в месяц, потребовало представить согласие предыдущего арендодателя на перепланировку помещения, либо привести помещение в первоначальное состояние, потребовало расторгнуть договоры субсубаренды и обеспечить освобождение части помещений от третьих лиц, выплатить задолженность по арендной плате за период с 19.12.2014 по 31.03.2015 в размере 1 015 855 руб. 59 коп., неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей 38 825 руб. 14 коп., штрафы за нарушение пунктов 3.4.2, 3.4.13 договора. Срок для устранения выявленных недостатков установлен 10 календарных дней с даты получения требования.

Актом N 2 от 21.04.2015 ООО "Лизинговая компания "Промлизинг" установлено, что недостатки не устранены: части помещения переданы в "субсубаренду" ООО "Хэлс" и ООО "Чинар" и используются соответственно для размещения аптеки и кафе, произведена перепланировка помещения N149 в виде установки входного узла с двумя дверями (уличная и внутренняя) и двух капитальных перегородок, отделяющих торговый зал и помещения кафе, произведена техническая укрепленность помещения N143 в виде клетки из строительной арматуры путем монтажа в пол, потолок, стены, смонтирована система вентиляции в виде воздуховодов и система кондиционирования, закрепленные на стенах и потолке помещений с пробивкой отверстий, смонтирована холодильная установка с технологическими трубопроводами, закрепленными на стенах и потолке с пробивкой отверстий в стенах помещений N136, в кафе смонтировано технологическое оборудование (электропечи, мойки, электрический бойлер), системы кондиционирования и вытяжной вентиляции в виде воздуховодов, закрепленных на стенах и потолке помещений с пробивкой отверстий, оборудован санитарный узел с водопроводом и канализацией, по фасадам здания установлены на металлических конструкциях наружные блоки вентиляции, кондиционирования и охлаждения, установлена металлоконструкция фриза с пробивкой отверстий в стенах.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском согласно положениям статей 309, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями пунктов 3.4.13, 5 договора аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии указанных в иске нарушений, таких как сдача в субсубаренду без согласия собственника, незаконная перепланировка, невнесение арендной платы более 2 раз и о несущественности такого нарушения как нецелевое использование помещения, а кроме того применил положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что, настаивая на расторжении договора, истец фактически не стремиться к восстановлению нарушенного права (оно уже восстановлено на момент рассмотрения дела по существу), а действует исключительно с намерением причинить вред ответчику.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами, указав также на то, что возражения истца об отсутствии согласия арендодателя на сдачу арендатором или субарендаторам части помещения в последующую субаренду несостоятельны и не могут свидетельствовать о нарушении ответчиком обязательств по договору; при передаче ОАО "Миллениум Зилант-Сити" объекта в муниципальную собственность новый собственник никаких возражений по поводу перепланировки арендованного помещения не высказал.

Вместе с тем при принятии обжалуемых судебных актов, судебные инстанции не учли следующие существенные для правильного разрешения дела обстоятельства.

Согласно положениям пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи имущества с согласия арендодателя в субаренду, ответственным перед арендодателем по договору аренды остаётся арендатор, а к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что субарендатор вправе был без согласия арендодателя и арендатора передавать в поднайм (субсубаренду) третьим лицам ООО "Хэлс" и ООО "Чинар" часть переданных в субаренду помещений, а тем более с изменением их целевого назначения, а также об отсутствии при этом каких-либо нарушений прав собственника имущества, не могут считаться правомерными.

По условиями договора субаренды (т.1 л.д. 19-23) субарендатор ООО "Агроторг" также принял обязательства использовать помещение исключительно по целевому назначению (пункт 3.2.1) и не вправе был предавать свои права по договору третьи лицам без согласования с другой стороной (пункт 8.3).

Таких согласований в материалах дела не имеется.

Кроме того, обжалуемые судебные акты, содержат противоречивые выводы о фактических нарушениях условий договора аренды ответчиком, которые в силу закона и условий договора давали истцу право на обращение в суд с иском о расторжении договора и возврате арендованного имущества, а также о фактическом устранении ответчиком указанных нарушений в процессе рассмотрения настоящего спора.

Так в силу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии и с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряда по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора в судебном порядке в случаях:

- при использовании имущества в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

- если арендатор ухудшает имущество;

- при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение двух месяцев независимо от факта ее последующего внесения;

- если арендатор нарушил взятые на себя обязательства по настоящему договору, в том числе предусмотренные пунктами 3.4.4, 3.4.5, 3.4.6, 3.4.12, 3.4.13, 3.4.14.

Согласно условиям пункта 3.4.7 договора арендатор также принял обязательства не производить никакие действия, связанные с капитальным ремонтом, а также перепланировкой, реконструкцией и переоборудованием арендованного имущества (неотделимые улучшения) без письменного согласия арендодателя на проведение соответствующих работ.

При наличии письменного согласия арендодателя согласно пункту 3.4.8 арендатор обязался производить отделку, а также капитальный ремонт, перепланировку, реконструкцию и переоборудование арендованного имущества только под контролем арендодателя и на основании документации, разработанной и утверждённой в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

Судебными инстанциями установлено нецелевое использование части имущества под аптеку и кафе, установлен факт просрочки арендной платы за февраль 2015 года, что явилось основанием для взыскания неустойки по договору в размере 3 111 руб. 85 коп., установлены факты наличия задолженности по арендной плате за апрель и май 2015 года.

Исходя из буквального толкования положений пункта 5.1 договора аренды при установлении нецелевого использования имущества, при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы в течение двух месяцев независимо от факта ее последующего внесения у истца уже возникло право потребовать расторжения настоящего договора в судебном порядке.

Вместе с тем судебные инстанции посчитали данные нарушения несущественными, а суд апелляционной инстанции, в нарушение условий пункта 5.1 договора аренды и положений статей 421, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что в связи с устранением ответчиком нарушений по оплате до 15.04.2015 у истца отсутствовало право требовать расторжения договора.

При этом без какой-либо правовой оценки остались доводы истца об ухудшении состояния имущества, связанные с перепланировкой помещения, его переоборудованием, об отсутствии документации, разработанной и утверждённой в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ на реконструкцию и переоборудование помещения.

Вывод суда первой инстанции о том, что согласно свидетельству о государственной регистрации права при передачи площадь спорных помещений не уменьшилась, а увеличилась до 1 339,5 кв.м и, что это свидетельствует о договоренности с прежним собственником и законности переоборудования и перепланировки помещения, какими-либо доказательствами, свидетельствующими о том, что при приобретении права собственности на спорное помещение истцу была передана техническая документация, отражающая и узаконивающая перепланировку и установку соответствующего оборудования, не подтвержден.

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец, защищая свои права собственника, действует исключительно с намерением причинить вред ответчику, применил положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о злоупотреблении правом, указав, что поскольку предыдущие собственники имущества не усматривали со стороны ответчика нарушения договорных обязательств, то все перепланировки и переоборудования являются законными.

Суд апелляционной инстанции поддержал данный вывод, а кроме того указал, что все нарушенные права истца восстановлены ответчиком до обращения в суд и в процессе рассмотрения дела, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции по собственной инициативе применил положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом не указал, какие именно действия истца свидетельствуют об очевидном отклонении от его добросовестного поведения, в чем заключаются его намерения причинить вред ответчику. При этом суд не выносил на обсуждение какие-либо обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении истца.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебными инстанциями неправильно применены положения статей 10, 421, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия пункта 5.1 договора аренды, а также положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в силу статьи 288 Арбитражного кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо вынести на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о недобросовестном поведении истца, установить и исследовать на каких условиях приобретались истцом на открытых аукционных торгах в собственность спорные помещения, какая техническая документация имелась на торгах и передавалась истцу на спорные помещения вместе с договором купли-продажи нежилых помещений N 262 от 19.12.2014, отражены ли в ней переоборудования и перепланировка спорного помещения.

Договор купли-продажи нежилых помещений N 262 от 19.12.2014 в материалах дела отсутствует.

Кроме того, суду необходимо исследовать вопрос о соответствии технического состояния спорных помещений, указанных в конкурсной документации и договоре купли-продажи, фактически полученным в собственность; отражены ли в технической документации перепланировка помещения N 149 в виде установки входного узла с двумя дверями (уличная и внутренняя) и двух капитальных перегородок, отделяющих торговый зал и помещения кафе, техническая укрепленность помещения N 143 в виде клетки из строительной арматуры смонтированная система вентиляции в виде воздуховодов и система кондиционирования в помещений N 136, технологическое оборудование (электропечи, мойки, электрический бойлер), системы кондиционирования и вытяжной вентиляции в виде воздуховодов, указанных в актах проверки N 1 от 02.04.2015 и N 2 от 21.04.2015.

При установлении несоответствия технического состояния помещений договору купли-продажи, либо отсутствия информации об их техническом состоянии в момент приобретения права собственности истца на них, предложить ответчику предоставить документацию, разработанную и утверждённую в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ в соответствии с условиями пункта 3.4.8 договора, или рассмотреть вопрос о назначении технической экспертизы по делу с целью установления произведенных перепланировок, переоборудования, стоимости затрат на их устранение и демонтаж, а также их влияния на ухудшение состояния помещения, существенность данных нарушений для арендодателя.

При правильном применении положений статей 10, 421,615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий пункта 5.1 договора аренды, рассмотреть вопрос о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в части расторжения договора аренды и обязании ответчика освободить спорное помещение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.10.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2016 по делу N А65-11060/2015 отменить.

Дело N А65-11060/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева И.Р. Нагимуллин