Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 июля 2016 г. N Ф06-9901/16 по делу N А57-22831/2014

г. Казань

13 июля 2016 г.

Дело N А57-22831/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Володина Александра Николаевича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.12.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016

по делу N А57-22831/2014

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Энгельского муниципального района к индивидуальному предпринимателю Володину Александру Николаевичу о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Володину Александру Николаевичу (далее - ИП Володин А.Н., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого недвижимого имущества от 01.11.2005 N 955, площадью 257 кв.м, из них к оплате 126,2 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, площадь Ленина, д.26, за период с 10.07.2014 по 10.10.2015 в сумме 148 325,73 руб., пени за период с 11.07.2014 по 21.10.2015 в сумме 165 095,34 руб., всего 313 421,07 руб.; расторжении договора аренды N 955 от 01.11.2005.

ИП Володин А.Н. обратился в Арбитражный суд Саратовской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, встречным исковым заявлением к Комитету о взыскании излишне переплаченной суммы 640 160 руб. по договору аренды N 955 от 01.11.2005; о признании дополнительного соглашения от 09.06.2014 недействительным (ничтожным) и применении последствий ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 21.12.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016, исковые требования Комитета удовлетворены частично. С ИП Володина А.Н. в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 955 от 01.11.2005 за период с 10.07.2014 по 10.10.2015 в размере 59 330,69 руб., пени за период с 11.07.2014 по 21.10.2015 в сумме 82 618,71 руб.; расходы за проведение экспертизы в размере 8 500 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований Комитету отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ИП Володина А.Н. отказано.

ИП Володин А.Н., обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм процессуального права: судебные акты приняты на неполно выясненных обстоятельствах дела.

В судебном заседании 07.07.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 08.07.2016. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.11.2005 между Комитетом (арендодатель) и ИП Володиным А.Н. (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 955, предметом которого является пользование на правах аренды нежилым помещением площадью 257 кв.м, из них к оплате 109,7 кв.м, подвальное помещение площадью 130,8 кв.м - исключено из оплаты.

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды определяется с 01.11.2005 по 01.11.2030.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Актом приема-передачи от 01.11.2005 помещение передано арендодателем арендатору.

Согласно пункту 2.1 договора за арендуемый объект арендатор обязуется вносить арендную плату в размере 8 958,83 руб. в месяц, в размере 107 506 руб. в год.

В соответствии с пунктом 2.2 договора установленная арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке 1 раз в год в первом квартале текущего года.

За период действия данного договора между сторонами был подписан ряд дополнительных соглашений к нему от 10.11.2005, от 01.11.2006, от 29.01.2007, от 15.03.2007, от 10.04.2007, от 11.12.2007, от 20.11.2008, которыми внесены изменения в части размера арендной платы и площади сдаваемого в аренду помещения.

Уведомлением от 25.12.2013 N 01-09/7441/1 Комитет сообщил ответчику о том, что на основании решения Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 19.12.2013 отменена Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности и размер будет определяться в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, в связи с чем, будет пересчитана величина арендной платы по договору в соответствии с рыночной стоимостью на основании отчета.

Письмом от 09.06.2014 Комитет указал предпринимателю, что в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 19.12.2013 N 595/64-04 с 01.07.2014 арендная плата по Договору составит 47 802 руб. в месяц и 573 624 руб. в год и направил дополнительное соглашение для его подписания.

Указанное дополнительное соглашение от 09.06.2014 не подписано предпринимателем.

Вместе с тем, истец с июля 2014 года исчислял арендную плату в размере, определенном на основании отчета N 08/3-14 от 03.06.2014 об оценке рыночной стоимости ООО "Сарстройниипроект".

Уведомлениями от 29.07.2014, от 22.08.2014 и от 23.09.2014 Комитет указал предпринимателю на наличие задолженности по арендной плате и о том, что в случае ее неоплаты он будет вынужден обратиться в суд с иском.

Уведомлением от 29.09.2014 Комитет уведомил предпринимателя о расторжении договора аренды и необходимости явки в Комитет для подписания соглашения о расторжении договора.

Неуплата ответчиком арендной платы за июль-сентябрь 2014 года по рыночным ценам явилась основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Полагая, что дополнительные соглашения к договору не зарегистрированы в установленном законом порядке, а, соответственно являются незаключенными, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции установили, что подписывая договор аренды, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида; договор зарегистрирован в установленном законом порядке; собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний.

Кроме того, условия договора и дополнительных соглашений к нему, как в части изменения арендной платы (в том числе путем перечисления арендных платежей), так и в части арендуемой площади, исполнялись сторонами.

При указанных обстоятельствах, суды пришли к правильному выводу, что у сторон отсутствовали разногласия либо заблуждения в отношении предмета и условий договора, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Судебными инстанциями установлено, что договором предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение установленной арендной платы один раз в год.

С учетом изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы с 1 июля 2014 года, таким образом реализовав свое право на одностороннее изменение арендной платы.

Судами установлено, что изменение арендодателем размера арендной платы связано с оценкой рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилым помещением, в соответствии с изменениями действующего законодательства, согласно которому размер арендной платы за пользование переданным в аренду муниципальным имуществом устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Судами, с учетом положений статей 310, 421, 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции, содержащейся в пунктах 21, 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", установлена правомерность одностороннего изменения размера арендной платы.

Вместе с тем, неподписание ответчиком дополнительного соглашения от 09.06.2014 не свидетельствует о том, что предусмотренный договором порядок изменения размера арендной платы был нарушен истцом.

Доказательств того, что арендодателем нарушена периодичность изменения арендной платы, установленная пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца была назначена экспертиза с целью определения размера действительной рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным нежилым помещением.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 28.09.2015 N 0653-2015 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 126,2 кв.м, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пл. Ленина, 26 по состоянию на 02.06.2014 составляет 339 225,60 руб. в год, соответственно 28 268,80 руб. в месяц.

При указанных обстоятельствах, с учетом фактического пользования ответчиком спорным нежилым помещением, судебные инстанции руководствуясь заключением эксперта, правомерно признали подлежащими удовлетворению требования в части взыскания арендной платы за период с 10.07.2014 по 10.10.2015 в сумме 383 305,76 руб., и с учетом произведенных ответчиком платежей по арендной плате за указанный период (323 975,07 руб.) взыскали в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 59 330,69 руб.

Истцом также заявлялись требования о взыскании с ответчика договорной неустойки.

Руководствуясь положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями пункта 4.1 договора, с учетом наличия просрочки оплаты арендных платежей и отсутствия заявления ответчика о снижении размера неустойки, суд первой инстанции определил, что размер пени за период с 11.07.2014 по 21.10.2015, подлежащий взысканию с ответчика составляет 82 618,71 руб.

Расчет суда первой инстанции проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ИП Володина А.Н. о признании дополнительного соглашения от 09.06.2014 незаключённым и применении последствий недействительности сделки, судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали, что дополнительное соглашение от 09.06.2014 не подписано со стороны предпринимателя, соответственно не заключено между сторонами, а поскольку к незаключенному договору не могут быть применены правила о существующих сделках, отсутствуют основания для его проверки на предмет действительности.

Отказывая в удовлетворении требования ответчика о взыскании с истца переплаты по договору аренды в сумме 640 160 руб., судебные инстанции руководствовались правовой позицией, содержащейся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2013 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой, отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Соответственно, отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений не лишает арендодателя возможности обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этими соглашениями.

Доводы кассационной жалобы о неправомерности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства, основаны на неверном толковании норм материального права и являлись предметом рассмотрения судебных инстанции.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с результатами судебной экспертизы по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование нежилым помещением площадью 126,2 кв.м, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пл. Ленина, 26 по состоянию на 02.06.2014 г. составляет 339225,60 руб., не могут являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судом апелляционной инстанции, заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судом первой инстанции при оценке экспертного заключения не дана оценка тому, что ИП Володин А.Н. не является плательщиком НДС, являлась предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получила надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 21.12.2015 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2016 по делу N А57-22831/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева И.Н. Смоленский