Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 октября 2016 г. N Ф06-12356/16 по делу N А57-18832/2015

Требование: о признании недействительным договора, о признании незаконными действий в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Казань

27 октября 2016 г.

Дело N А57-18832/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Гарифуллиной Л.Р.,

при участии:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Романычевой Н.В., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Маздаева Магомеда Зайндыевича,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Цуцкова М.Г.)

по делу N А57-18832/2015

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Кузьмина Вячеслава Петровича, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Рузняева Светлана Викторовна; Иванов Юрий Петрович; Перова Валентина Владимировна; Осипова Елена Антоновна; Бобылев Александр Николаевич; Спиридонов Алексей Николаевич; Баранова Фекла Полевтина; Черника Эдуард Антонович; Бобылева Ольга Николаевна; Родионова Галина Геннадьевна; Кириллова Светлана Васильевна; Кириллов Алексей Викторович; Сорокина Ольга Александровна; Сорокин Александр Александрович; Сорокин Владимир Васильевич; Иванов Владимир Петрович; Маздаев Магомед Зайндыевич; Дзубайраева Рукидат Абухасановна; Демкина Любовь Николаевна; Галкин Виктор Николаевич; Дергунова Нина Вячеславовна; Мачильская Вера Павловна; Бобылев Алексей Федорович; Золотов Вячеслав Александрович; Золотова Нина Николаевна; Иванушкин Станислав Викторович; Иванушкин Владимир Викторович; Маздаев Абдула Зайндыевич; о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по возвращению документов без рассмотрения; о признании недействительным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 17.07.2015 N 64/001/288/2015-152 о возврате документов без рассмотрения, обязании погасить запись в реестре о заявлении о невозможности государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства Кузьмин Вячеслав Петрович (далее - Кузьмин В.П.) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - управление) по возвращению документов без рассмотрения, о признании недействительным уведомления от 17.07.2015 N 64/001/288/2015-152 о возврате документов без рассмотрения, обязании погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) о заявлении о невозможности государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03.03.2016 в удовлетворении заявленных требований Кузьмина В.П. отказано в полном объеме.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 решение Арбитражного суда Саратовской области от 03.03.2016 отменено, принят новый судебный акт. Суд признал незаконными действия управления по возвращению Кузьмину В.П. документов, представленных 27.04.2015 N 64/001/288/2015-152, без рассмотрения, признании недействительным уведомления управления от 17.07.2015 N 64/001/288/2015-152 о возврате Кузьмину В.П. документов без рассмотрения, обязании рассмотреть документы о государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый номер 64:12:220105:28) при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.04.2015 (запись в книге учета входящих документов от 27.04.2015 N 64/001/288/2015-152).

Маздаев М.З., управление, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационных жалобах просят его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В суде кассационной инстанции представитель управления доводы жалобы поддержала, указав на ошибочность выводов апелляционного суда относительно незаконности действий управления.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Судами установлено, что земельный участок общей площадью 566,4 га, расположенный по адресу: Саратовская область, Екатериновский район, 1,7 км, по направлению северо-запад от с. Упоровка, с кадастровым номером 64:12:220105:28, из категории "земли сельскохозяйственного назначения", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства" принадлежит 30-ми гражданам: Рузняевой Светлане Викторовне (1/32 доля); Иванову Юрию Петровичу (1/32 доля); Перовой Валентине Владимировне (1/32 доля); Осиповой Елене Антоновне (1/32 доля); Бобылеву Александру Николаевичу (1/32 доля); Бобылеву Алексею Федоровичу (1/32 доля), Демкиной Марии Петровне (1/32 доля), Спиридонову Алексею Николаевичу (1/32 доля); Барановой Фекле Полевтине (1/32 доля); Черника Эдуарду Антоновичу (1/32 доля); Бобылевой Ольге Николаевне (1/32 доля); Родионовой Галине Геннадьевне (1/32 доля); Кирилловой Светлане Васильевне (1/32 доля); Кириллову Алексею Викторовичу (1/32 доля); Сорокиной Ольге Александровне (1/32 доля); Сорокину Александру Александровичу (1/32 доля); Сорокину Владимиру Васильевичу (1/32 доля); Иванову Владимиру Петровичу (1/32 доля); Маздаеву Магомеду Зайндыевичу (1/32 доля); Дзубайраевой Рукидат Абухасановне (1/32 доля); Демкиной Любови Николаевне (1/32 доля); Галкину Виктору Николаевичу (1/32 доля); Дергуновой Нине Вячеславовне (2/32 доля); Мачильской Вере Павловне (1/32 доля); Бобылеву Алексею Федоровичу (1/32 доля); Золотову Вячеславу Александровичу (2/32 доля); Золотовой Нине Николаевне (1/32 доля); Иванушкину Станиславу Викторовичу (1/32 доля); Иванушкину Владимиру Викторовичу (1/32 доля); Маздаеву Абдуле Зайндыевичу (1/32 доля), право собственности которых зарегистрировано в реестре.

На общем собрании от 18.04.2015 участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 64:12:220105:28 принято решение об избрании Дергуновой Н.В., уполномоченной действовать от имени участников долевой собственности, заключать и подписывать договор аренды данного земельного участка, быть представителем участников долевой собственности по вопросу распоряжения принадлежащих каждому и всех вместе на праве собственности земельной доли, с правом сдачи в аренду земельных долей, для чего предоставляется представительствовать во всех учреждениях и организациях независимо от форм собственности, в том числе администрациях и структурных подразделениях, налоговых, регистрационных органах, в управлении с правом регистрации права и снятия ограничений (обременений) права на вышеуказанную недвижимость и другие полномочия.

27.04.2015 между участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 64:12:220105:28 в лице Дергуновой Н.В., "арендодатели" и Кузьминым В.П. "арендатор" заключен договор аренды, предметом которого являлся земельный участок общей площадью 566,4 га, расположенный по адресу: Саратовская область, Екатериновский район, 1,7 км. по направлению северо-запад от с. Упоровка, с кадастровым номером 64:12:220105:28.

Кузьмин В.П. обратился в управление с заявлением 27.04.2015 о государственной регистрации сделки - договора аренды земельного участка общей площадью 566,4 га, расположенный по адресу: Саратовская область, Екатериновский район, 1,7 км., по направлению северо-запад от с. Упоровка, с кадастровым номером 64:12:220105:28 (т. 1 л.д. 31).

Хороводова Е.Б. как представитель Маздаева А.З., Демкиной М.П., не принимавших участия в собрании от 10.07.2015, обратилась в управление с заявлением о невозможности проведения регистрации в отношении земельного участка без присутствия правообладателя.

Управление уведомлением от 17.07.2015 N 64/001/288/2015-152 уведомило Кузьмина В.П. о возврате представленных документов заявителю без рассмотрения в связи с поступлением заявления Хороводовой Е.Б. о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на вышеуказанный земельный участок.

Полагая, что действия и уведомление от 17.07.2015 N 64/001/288/2015-152 управления нарушают права и законные интересы заявителя, а также противоречат действующему законодательству, Кузьмин В.П. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, учитывая, что управление, возвращая заявление Кузьмина В.П. без рассмотрения, действовало в рамках своей компетенции, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из следующего.

Демкина М.П. умерла 14.12.2014, что подтверждается свидетельством о смерти II-РУ N 867152.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Как следует из материалов дела, заявление в управление от имени Демкиной М.П. подано 10.07.2015, то есть после ее смерти, по доверенности от 01.08.2014 Хороводовой Е.Б.

Таким образом, действие доверенности, выданной Хороводовой Е.Б., прекратилось после смерти представляемого, следовательно, у Хороводовой Е.Б. 10.07.2015 отсутствовали полномочия представлять интересы Демкиной М.П.

Следовательно у управления отсутствовали законные основания для возврата документов без рассмотрения по основанию наличия заявления Хороводовой Е.Б., представителя Демкиной М.П., о невозможности государственной регистрации без ее личного участия.

В отношении заявления Маздаева А.З. суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, посчитал, что не принимавшие участие в общем собрании собственников долей в праве общей долевой собственности Маздаева А.З. и Демкина М.П., числящиеся в реестре в качестве обладателей права общей долевой собственности на земельный участок, вправе подать заявление о невозможности государственной регистрации договора аренды земельного участка без их личного участия, поэтому регистрирующий орган, получивший такое заявление, обоснованно внес в реестр запись о данном заявлении и возвратил заявление общества без рассмотрения.

Суд первой инстанции, сославшись на разъяснения, приведенные в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2014 N 2987-О, 21.05.2015 N 1197-О, указал, что положения пункта 2 статьи 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122) не могут быть истолкованы как ограничивающие право сособственника земельного участка на подачу заявления о невозможности государственной регистрации только случаем совершения сделки с долей в праве общей долевой собственности; предусматривают для лиц, зарегистрированных в реестре в качестве собственников объектов недвижимости, дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям (или намерениям законных представителей этих лиц), реализуемые посредством личного участия в представлении документов на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права.

Апелляционный суд правомерно признал выводы суда первой инстанции ошибочными.

В пункте 1 статьи 2 Закона N 122 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него. Реестр, кроме информации о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данных об указанных объектах, содержит сведения о правообладателях, производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Устанавливая особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, законодатель именует участников такого права сособственниками и устанавливает возможность государственной регистрации права на земельную долю на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок. Такая возможность обусловлена предусмотренными законодательством особенностями совершения сделок с земельными долями без выделения в их счет земельных участков.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества, в силу пункта 1 статьи 26 Закона N 122, проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 28.1 Закона N 122 лицу, указанному в реестре в качестве собственника объекта недвижимости, предоставлено право на подачу заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки. В этом случае в реестр вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации, наличие которой влечет возврат без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости. Заявитель уведомляется в письменной форме о возврате указанного заявления без рассмотрения с указанием причины возврата.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

Участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности. Участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона N 101 и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается, в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 N 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона N 101, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122 при представлении лицом, указанным в реестре в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на такой объект недвижимости без его личного участия по заявлению о государственной регистрации права, представленному иным лицом, в том числе представителем собственника, не являющимся его законным представителем, или второй стороной сделки, если данный Закон или другой федеральный закон допускает осуществление государственной регистрации права на основании заявления одной из сторон сделки, в реестр вносится запись о заявлении о невозможности государственной регистрации. Названная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривает дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости.

Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд правомерно исходил из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 по делу N 308-ЭС15-15531.

Данное судом первой инстанции толкование пункта 2 статьи 28.1 Закона N 122, согласно которому на основании заявления правообладателя земельной доли в реестр может быть внесена запись о невозможности государственной регистрации права аренды всего участка, сделано без учета положений статьи 14 Закона N 101, создает препятствия в реализации решений, принятых общим собранием участников долевой собственности, а также угрозу для преодоления одним собственником общей воли остальных участников долевой собственности.

Судами установлено и данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспаривается, что Маздаев А.З. не оспорил законность решения общего собрания участников долевой собственности от 18.04.2015, не ссылался на намерение выделить принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на данный участок.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что управление неправомерно по заявлению Маздаева А.З., не являющегося уполномоченным общим собранием собственников земельных долей лицом, возвратило Кузмину В.П. документы, представленные им для государственной регистрации договора аренды.

Поскольку незаконное оставление без рассмотрения поданных на государственную регистрацию договора аренды земельного участка документов нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отмене решения суда первой инстанции, и удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассаторов повторяют их позицию в суде апелляционной инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в кассационных жалобах не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 по делу N А57-18832/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин