Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 декабря 2016 г. N Ф06-15333/16 по делу N А65-3348/2016

г. Казань

05 декабря 2016 г.

Дело N А65-3348/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

истца - индивидуального предпринимателя Вальшиной Саимы Гаясовны - Фиалко А.В., доверенность,

третьего лица - муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Стахеевой К.Ю., доверенность,

в отсутствие:

ответчика - акционерного общества "Ново-Савиновский оптово-розничный рынок" - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2016 (судья Назырова Н.Б.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А65-3348/2016

по иску индивидуального предпринимателя Вальшиной Саимы Гаясовны, г. Казань, к акционерному обществу "Ново-Савиновский оптово-розничный рынок", г. Казань, об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:110803:656 общей площадью 24 170 кв. м, о выделении в счет доли в праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 31*2 кв. м, с участием: муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Вальшина Саима Гаясовна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к акционерному обществу "Ново-Савиновский оптово-розничный рынок" (далее - акционерное общество) об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:110803:656 общей площадью 24 170 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство оптово-розничного рынка, находящегося по адресу Республика Татарстан, г. Казань, р-н Ново-Савинский, ул. Адоратского, установив доли в следующих размерах: доля в праве собственности акционерного общества в размере 24139/24170 и доля в праве собственности предпринимателя в размере 31/24170; о выделении из земельного участка в собственность предпринимателю в счет ее доли в праве общей долевой собственности в размере 31/24170 земельный участок общей площадью 31*2 кв. м с уникальными характеристиками указанной части земельного участка, обозначенными кадастровым инженером Михеевым Алексеем Алексеевичем в межевом плане, подготовленном по определению Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2010 по делу N А65-8138/2011 (обозначенного в межевом плане под номером 16:50:1108 03:656:ЗУ2).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - комитет).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.04.2016 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты изменение предмета иска, согласно которому истец просит признать право собственности на земельный участок 16:50:110803:2497 площадью 31+/-2 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство оптово-розничного рынка, адрес Республики Татарстан, г. Казань, р-н Ново-Савиновский, ул. Адоратского.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016, требования предпринимателя удовлетворены. Суд признал за Вальшиной Саимой Гаясовной право собственности на земельный участок 16:50:110803:2497 площадью 31+/-2 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство оптово-розничного рынка, адрес Республики Татарстан, г. Казань, р-н Ново-Савиновский, ул. Адоратского.

Комитет, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на необоснованность, неполное выясненным обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, неполное исследование доказательств не соответствующих фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве предприниматель просит в удовлетворении жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилого здания (минимаркет N 17 "Хозтовары"), 1-этажный, общей площадью 30,60 кв. м, находящегося по адресу г. Казань, ул. Адоратского, д. 21, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.05.2002 N 16 АА 018260. Здание находилось на земельном участке с кадастровым номером 16:50:110803:655 площадью 24 170 кв. м, собственником которого является ответчик, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 08.12.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.11.2013 по делу N А65-8138/2011 удовлетворены требования предпринимателя. Суд признал незаконным постановление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 06.09.2010 N 7950 "О приватизации муниципального унитарного предприятия "Ново-Савиновский оптово-розничный рынок города Казани" и распоряжение комитета от 31.12.2010 N 1172-р "О приватизации муниципального унитарного предприятия "Ново-Савиновский оптово-розничный рынок города Казани" недействительными в части включения в план приватизации и в передаточный акт земельного участка площадью 31 кв. м под нежилым зданием минимаркет N 17 "Хозтовары", образованного межевым планом от 18.11.2013, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 16:50:110803:0656 общей площадью 24 170 кв. м по ул. Адоратского, д. 21 г. Казани, обязал исполком и комитет устранить нарушение прав и законных интересов предпринимателя, в решении указал, что включение в план приватизации и передаточный акт МУП "Ново-Савиновский оптово-розничный рынок города Казани", правопреемником которого является ОАО "Ново-Савиновский оптово-розничный рынок", земельного участка с кадастровым номером 16:50:110803:0656 общей площадью 24 170 кв. м, без принятия мер по выделению из него земельного участка, необходимого для использования нежилого здания, не принадлежащего приватизируемому предприятию, не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права и законные интересы заявителя, как собственника этого нежилого здания.

Поскольку нарушение прав и законных интересов предпринимателя не были устранены, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования исходили из следующего.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Ответчиком обеспечено проведение работ по размежеванию и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 16:50:110803:0656, собственником которого он является. В результате проведенных работ образованы следующие земельные участки: с кадастровым номером 16:50:110803:2497 площадью 31+/-2 кв. м под нежилым зданием предпринимателя, с кадастровым номером 16:50:110803:2498, оставшийся после изменения и выдела из него земельного участка.

Сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 16:50:110803:2497 и 16:50:110803:2498 внесены в государственный кадастр недвижимости 12.12.2014, что видно из кадастровых паспортов на земельные участки от 12.04.2016 г, и имеют статус временные.

Какие-либо иные действия, направленные на обеспечение реализации прав предпринимателя на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости, до подачи истцом искового заявления в арбитражный суд ответчиком и третьим лицом не предпринимались.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций требования предпринимателя признали законными и обоснованными и удовлетворили заявленный иск.

По мнению судебной коллегии выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.

Основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Подпунктом 1 пункта 4 данной статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного участка.

Как следует из решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.02.2012 по делу N А65-4528/2011 по иску комитета к предпринимателю об обязании ответчика снести за свой счет самовольную постройку - нежилое здание (минимаркет N 17 "Хозтовары") общей площадью 30,60 кв.м, 20.08.2001 был подписан акт комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - блок минимаркетов площадью 290 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Адоратского, д. 21.

Таким образом можно предположить, что объект принадлежащий предпринимателю, является встроенным помещением в торговом ряду павильонов, принадлежащего нескольким собственникам. Нежилые помещения в торговом ряду расположены на едином фундаменте, имеют общую крышу, что дает основание предположить, что земельный участок под указанным зданием является неделимым.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимыми площадями для использования каждого из них.

Указанные обстоятельства судами не исследовались.

В деле N А65-4528/2011 оценка торговому павильону предпринимателя, как объекту недвижимости, не давалась. В материалах настоящего дела каких-либо сведений о характеристиках этого объекта также не содержится.

При таких обстоятельствах судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, учесть подходы указанные в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.04.2014 по делу N А65-583/20132, 04.03.2015 по делу N А12-14367/2014, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного, и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.06.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 по делу N А65-3348/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова