Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф06-12527/16 по делу N А55-22462/2015

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

13 сентября 2016 г.

Дело N А55-22462/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абердин"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2016 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 (председательствующий судья Холодная С.Т., судьи Корнилов А.Б., Рогалева Е.М.)

по делу N А55-22462/2015

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Абердин" (ИНН 6324034441, ОГРН 1126324015036) г. Самара, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, г. Москва, о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области) обратилось в арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управления Росреестра в Самарской области) в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок площадью 1634 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101157:12723, расположенный по адресу: Самарская область г.Тольятти, изложенного в сообщении от 30.06.2015 N 63/009/800/2015-1333; понуждении Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности на вышеуказанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество с ограниченной ответственностью "Абердин" (далее - ООО "Абердин") обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Российской Федерации на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 1959,00 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101157:514, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 20 квартал, ул. Тополиная, севернее жилого дома 23, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

На основании протокола о результатах аукциона от 25.11.2013 N Л7-и между ТУ Росимущество в Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Н.С.Н.-Групп" (далее - ООО "Н.С.Н.-Групп") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2013 N 121-2013/(2013-2038), по условиям которого ООО "Н.С.Н.-Групп" в аренду сроком с 28.11.2013 по 27.11.2038 предоставлен вышеуказанный земельный участок.

Договор аренды земельного участка от 28.11.2013 N 121-2013/(2013-2038) зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 20.12.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

ООО "Н.С.Н.-Групп" передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 28.11.2013 N 121-2013/(2013-2038) ООО "Абердин" на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.02.2013.

В результате раздела земельного участка площадью 1959,00 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101157:514, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 20 квартал, ул. Тополиная, севернее жилого дома 23, было образовано два земельных участка: площадью 1634 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101157:12723 и площадью 325 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101157:12724, право собственности на которые было зарегистрировано за Российской Федерации, о чем 20.01.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации.

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 в договор аренды земельного участка от 28.11.2013 N 121-2013/(2013-2038) внесены изменения, согласно которым ООО "Абердин" в аренду предоставлены образованные в результате раздела земельные участки площадью 1634 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101157:12723 и площадью 325 кв.м с кадастровым номером 63:09:0101157:12724.

Дополнительное соглашение от 29.12.2014 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 30.01.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Между ТУ Росимуществом в Самарской области (продавец) и ООО "Абердин" (покупатель) на основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 26.02.2015 N 104-р, заключен договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 08.05.2015 N 09-10-22р-15-104-р/47, по условиям которого ООО "Абердин" приобрело в собственность земельный участок площадью 1634 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101157:12723, отнесенный к категории земель населенных пунктов, расположенный по адрес: Самарская область, г.Тольятти.

ТУ Росимущества в Самарской области и ООО "Абердин" обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеуказанный земельный участок на основании договора купли-продажи от 08.05.2015 N 09-10-22р-15-104-р/47.

Управление Росреестра по Самарской области сообщением от 30.06.2015 N 009/800/2015-1333 отказало в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный земельный участок на основании абзацев 4, 6, 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством, предусмотренного статьями 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

ТУ Росимущества в Самарской области, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договор купли-продажи земельного участка от 08.05.2015 N 09-10-22р-15-104-р/47 заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент принятия распоряжения от 26.02.2015 N 104-р, в связи с чем данный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области соответствует действующему законодательству.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор купли-продажи земельного участка от 08.05.2015 N 09-10-22р-15-104-р/47 заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, поскольку ООО "Абердин" в соответствии с пунктом 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, имеет преимущественное право на приобретение в собственность спорного земельного участка, судебной коллегией отклоняется.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, на момент принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 26.02.2015 N 104-р о предоставлении ООО "Абердин" в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101157:12723 регулировался статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи или аренды земельного участка уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в собственность земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение договора купли-продажи при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем может потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущества в Самарской области при предоставлении спорного земельного участка ООО "Абердин" заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в собственность данного земельного участка.

Таким образом, распоряжение ТУ Росимущества в Самарской области от 26.02.2015 N 104-р принято с нарушением пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент принятия данного ненормативного акта, в связи с чем суды пришли к правильному выводу, что в силу абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное распоряжение не подлежит применению и не может являться основанием для предоставления спорного земельного участка в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статьи 28-34 Земельного кодекса Российской Федерации утратили силу с 01.03.2015.

В силу пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которым в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), но не позднее 01.01.2018, на спорные правоотношения не распространяются.

Между тем, после утверждения схемы расположения спорного земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет, между ТУ Росимуществом в Самарской области и ООО "Абердин" было заключено дополнительное соглашение от 29.12.2014 к договору аренды земельного участка от 28.11.2013 N 121-2013/(2013-2038), предметом которого являлся, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101157:12723.

Таким образом, ООО "Абердин" уже реализовало свое право на предоставление земельного участка на основании статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18.03.2016 по делу N А55-1812/2014.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, для продажи спорного земельного участка ООО "Абердин" без проведения торгов судами не установлено.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 08.05.2015 N 09-10-22р-15-104-р/47 заключен с нарушением вышеуказанных норм права, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок площадью 1634 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101157:12723, расположенный по адресу: Самарская область г.Тольятти, на основании договора купли-продажи земельного участка от 08.05.2015 N 09-10-22р-15-104-р/47.

Довод кассационной жалобы о том, что на государственную регистрацию были представлены все документы, предусмотренные действующим законодательством и Управление Росреестра по Самарской области в рамках правовой экспертизы не должно было давать оценку договору купли-продажи земельного участка от 08.05.2015 N 09-10-22р-15-104-р/47, судебной коллегией отклоняется.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В пункте 1 статьи 18 указанного Закона определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Таким образом, регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы документов действовал в пределах полномочий, предоставленных ему Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В рамках юрисдикционной формы защиты прав арбитражный суд, оценивая правомерность действий регистрационных органов относительно отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от основания отказа отраженных в решении регистрирующего органа.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2013 по делу N А55-7750/2013, от 10.12.2013 по делу N А55-7748/2013.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования ТУ Росимущества в Самарской области необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2016 по делу N А55-22462/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин С.Ю. Муравьев