Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2016 г. N 11АП-4695/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 г. N Ф06-12527/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Самара

06 июня 2016 г.

Дело N А55-22462/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2016 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Холодной С.Т.,

судей Корнилова А.Б., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Обуховой А.С.,

с участием:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - извещен, не явился,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - извещен, не явился,

от общества с ограниченной ответственностью "Абердин" - Садонцева Н.В. доверенность от 05.08.2015 г.,

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 июня 2016 года, в помещении суда, апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Абердин",

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2016 г.по делу N А55-22462/2015 (судья Медведев А.А.),

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

общества с ограниченной ответственностью "Абердин", г. Самара,

Федерального агентства по управлению государственным имуществом, г. Москва,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - заявитель, Управление) обратилось в арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, регистрационный орган, Росреестр) N 63/009/800/2015-1333 от 30.06.2015 г. и обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 08.05.2015 г. N 09-10-22р-15-104-р/47 на объект недвижимого имущества - земельный участок, с кадастровым N 63:09:0101157:12723 (л.д. 3-16).

Решением суда первой инстанции от 25.02.2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 165-169).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Абердин" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым признать незаконным отказ Управления Росреестра по Самарской области N 63/009/800/2015-1333 от 30.06.2015 г. и обязать осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 08.05.2015 г. N 09-10-22р-15-104-р/47 на объект недвижимого имущества - земельный участок, с кадастровым N 63:09:0101157:12723.

В обоснование поданной апелляционной жалобы общество с ограниченной ответственностью "Абердин" указывает на то, что судом вынесено решение, основанное на неверном толковании норм материального права, относительно реализации преимущественного права арендатора на покупку арендуемого земельного участка.

Считает, что у ответчика отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права на спорный земельный участок, предусмотренные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, так как ООО "Абердин" были представлены все необходимые документы для государственной регистрации и действительность заключенного между ООО "Абердин" и ТУ Росимущества договора не была оспорена.

Податель жалобы считает, что ООО "Абердин" на момент обращения с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность обладал, в силу пункта 8 статьи 22 ЗК РФ, преимущественным правом на его приобретение.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Абердин" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме.

Заявитель, ответчик и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом отзывы на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и имеющиеся в деле доказательства, заслушав объяснения участника процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства по данному делу.

Земельный участок с кадастровым N 63:09:0101157:514, площадью 1959,00 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 20 квартал, ул. Тополиная, севернее жилого дома 23, принадлежит Российской Федерации.

В отношении указанного земельного участка с кадастровым N 63:09:0101157:514 право на заключение договора аренды было реализовано посредством проведения аукциона, с победителем аукциона был заключен договор аренды N 121-2013/(2013-2038) от 28.11.2013 г.

Впоследствии права и обязанности по договору аренды от 28.11.2013 г. на земельный участок с кадастровым N 63:09:0101157:514 в рамках оформления договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к договору аренды от 28.11.2013 г. были переданы третьему лицу - ООО "Абердин".

Как следует из материалов дела, указанный земельный участок на данный момент снят с учета, который был разделен на два земельных участка с кадастровым N 63:09:0101157:12723 и с кадастровым N 63:09:0101157:12724.

Указанное разделение было проведено с связи с необходимостью исключения из договорных отношений части исходного земельного участка, ограниченного в обороте и попадающего в границы красных линий.

Предметом договорных отношений с ООО "Абердин" стал земельный участок, площадью 1634, 00 кв. м, с кадастровым N 63:09:0101157:12723, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, учтенный в реестре федерального имущества с реестровым N П11630005481.

Заявителем было заключено с ООО "Абердин" дополнительное соглашение к договору аренды участка от 29.12.2014 г.

Согласно распоряжению заявителя N 104-р от 26.02.2015 г. указанный земельный участок был предоставлен в собственность ООО "Абердин" по договору купли-продажи от 08.05.2015 г. N 09-10-22р-15-104-р/47.

На государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области был представлен договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-104-р/47 от 08.05.2015 г., согласно которому на основании распоряжения N 104-р от 26.02.2015 г. ТУ Росимущества в Самарской области продает, а ООО "Абердин" покупает спорный земельный участок.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор уступки прав и обязанностей к договору аренды земельного участка от 28.11.2013 г. N 121-2013 (2013-2038), согласно которым земельный участок с кадастровым N 63:09:0101157:12723, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, предоставлен в аренду ООО "Абердин" для строительства и эксплуатации крытого мини-рынка сроком с 20.12.2013 г. по 27.11.2038 г.

Сообщением от 30.06.2015 г. N 009/800/2015-1333 регистрирующий орган отказал в регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества по мотивам того, что на государственную регистрацию не было представлено указанное распоряжение N 104-р от 26.02.2015 г. (л.д. 41-45).

Кроме того, ответчик указал, что договор купли-продажи заключен с нарушением положений пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности сторонами не было предоставлено доказательств того, что земельный участок предоставлен посредством проведения торгов, а также, что заявителем не представлен документ, подтверждающий полномочия и.о. заместителя руководителя Территориального управления Росимущества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя с соответствующими требованиями в арбитражный суд (л.д. 3-16).

25.02.2016 года Арбитражный суд Самарской области принял обжалуемое решение, отказав в удовлетворении заявленных требований (л.д. 165-169).

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и основанными на правильном применении норм материального права, а доводы подателя жалобы несостоятельными, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г., то есть по состоянию на день принятия Территориальным Управлением Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 г. N 129-р) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока.

Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и действовавших по состоянию на день принятия заявителем распоряжения от 27.02.2015 г. N 129-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов, в том числе, организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.

В соответствии с пунктом 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

Таким образом, исходя из содержания указанной нормы, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.

Податель жалобы считает, что ООО "Абердин" на момент обращения с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность обладал, в силу пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, преимущественным правом на его приобретение.

Указанную позицию третьего лица, суд первой инстанции обоснованно посчитал несостоятельной, исходя из следующего.

Преимущественное право покупки возникает у арендодателя только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение ВАС РФ от 23.05.2014 г. N ВАС-5831/14).

Исходя из содержания статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.

Кроме этого, согласно правовой позиции, определенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 г. "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Таким образом, договоры, заключаемые с нарушением приведенного порядка, являются недействительными, независимо от того, принят ли в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченным органом нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления участков для целей, не связанных со строительством.

Указанный способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, на государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов.

В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.

В связи с этим договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-104-р/47 от 08.05.2015 г., заключенный без проведения торгов, является ничтожным.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика имелись законные основания для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2015 г. N 09-10-221-15-129-р/143г.

На основании части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства являются достаточным основанием для отказа обществу в удовлетворении заявленных требований.

Однако вывод регистрирующего органа об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2015 г. N 09-10-221-15-129-р/143 суд правомерно посчитал ошибочным.

При этом указанное обстоятельство не может свидетельствовать о незаконности оспариваемого отказа в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2015 г. N 09-10-221-15-129-р/143г.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий:

-несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту;

-нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказывая заявителю в удовлетворении требований, пришел к обоснованному выводу о том, что заявителем в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказана правомерность и обоснованность заявленных требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области во исполнение требований части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом исполнило процессуальную обязанность по доказыванию соответствия оспариваемого отказа (Сообщения от 30.06.2015 г. N 009/800/2015-1333) положениям действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции сделал правильный и обоснованный вывод относительно отсутствия оснований для удовлетворения требований заявителя.

С учетом изложенного доводы, приведенные в апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Абердин" являются ошибочными и во внимание судом апелляционной инстанции не принимаются.

Нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, являющихся в силу статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Абердин" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2016 г.по делу N А55-22462/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.Т. Холодная

Судьи

А.Б. Корнилов Е.М. Рогалева