Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2017 г. N Ф06-16593/16 по делу N А12-9580/2016

г. Казань

02 февраля 2017 г.

Дело N А12-9580/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ньютек"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.07.2016 (судья Романов С.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2016 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Дубровина О.А., Жевак И.И.)

по делу N А12-9580/2016

по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к обществу с ограниченной ответственностью "Ньютек" (ИНН 6451411269, ОГРН 1066451009536) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Ньютек" (далее - ответчик, общество, ООО "Ньютек") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.07.2012 N 1-В за период с 01.08.2015 по 31.03.2016 в сумме 287 074,17 руб. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.12.2013 по 21.03.2016 в сумме 10 685,15 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.07.2016 иск удовлетворен.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что гражданско-правовые обязательства по оплате арендных платежей в размере, увеличенном в два раза, перешли от первоначального арендатора к новому арендатору в неизменном виде, поскольку объект недвижимости на данном участке не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, при этом смена арендатора в результате заключения договора цессии не влечет изменения даты заключения договора аренды земельного участка, а потому не исключает правомерности применения при расчете арендной платы к новому арендатору положений пункта 2.1.5 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.

В кассационной жалобе ООО "Ньютек", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что при расчёте размера арендной платы Комитет не учёл то обстоятельство, что площадь (5022 кв. м) арендованного земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:51 изменилась в результате выдела из него земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:2051 площадью 483 кв. м для эксплуатации пункта повышения давления в системе водоснабжения, собственником которого является структура Волгоградского городского коммунального хозяйства, кроме того, арендуемый земельный участок зарегистрирован за обществом 08.05.2013, с этой даты должен исчисляться срок введения в эксплуатацию объекта, в связи с чем Комитет ошибочно применил повышающий коэффициент 2 за период с 01.08.2015.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 23.07.2012 N 731-р между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "РБК Плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.07.2012 N 1-В (далее - договор аренды от 26.07.2012), по условиям которого арендатору в срок до 30.08.2016 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 34:34:080095:51, общей площадью 23 625 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. 50 лет Октября, Социалистическая, д. 15, для завершения строительства многоэтажных жилых домов.

Пунктом 3.4 договора аренды от 26.07.2012 предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 26.07.2012 плата вносится равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 6.2 договора аренды от 26.07.2012, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день от суммы платежей, подлежащих перечислению.

Дополнительным соглашением N 1 от 09.09.2013 стороны изложили договор аренды от 26.07.2012 в новой редакции, указав в качестве арендатора - ООО "Ньютек" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2013, договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.04.2013, зарегистрированных Управлением Росреестра по Волгоградской области от 08.05.2013.

В соответствии с данным дополнительным соглашением в аренду ООО "Ньютек" был передан земельный участок с кадастровым номером 34:34:080095:51, общей площадью 23 625 кв. м.

На основании решения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 18.10.2013 N 3879, кадастрового паспорта земельного участка от 05.11.2013 N 3434/300/13-320175 стороны заключили дополнительное соглашение N 2 от 20.11.2013 к договору аренды от 26.07.2012, по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5022 кв. м с кадастровым номером 34:34:080095:51, с разрешенным использованием: для завершения строительства многоэтажных жилых домов.

Из кадастрового паспорта от 10.02.2016 N 3434/300/16-55205 следует, что земельный участок с кадастровым номером 346346080095:51 (предыдущий номер 34:34:080095:47), площадью 5022 кв. м имеет вид разрешенного использования: для завершения строительства многоэтажных жилых домов, дата внесения в государственный кадастр недвижимости: 19.06.2012.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2015 N 90-10524881 право аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:080095:51 площадью 5022 кв. м зарегистрировано за ООО "Ньютек" 08.05.2013.

Поскольку ответчик не исполнял обязательств по внесению арендной платы за период с 01.08.2015 по 31.03.2016 в размере 287 074,17 руб., Комитет, начислив на основании условий пункта 6.2 договора аренды от 26.07.2012 неустойку на указанную сумму за период с 11.12.2013 по 21.03.2016 в размере 10 685,15 руб., обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - Порядок расчета арендной платы).

В пункте 2.1.5 названного Порядка закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом пункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Названный пункт 2.1.4 Порядка расчета арендной платы регулирует размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Вместе с тем в пункте 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ установлено, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В свою очередь, решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу N 3-6/2014 отказано в удовлетворении требований о признании пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы недействующим, определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5 решение от 14.02.2014 оставлено без изменения. Суды признали, что оспариваемый пункт касается объектов незавершенного строительства из категории нежилых помещений, принят в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не противоречит действующему законодательству (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014).

Таким образом, введение нормы (пункт 2.1.5 Порядка расчета арендной платы), не касающейся арендной платы для объектов незавершённого жилищного строительства, составляет предмет полномочий высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не противоречит актам большей юридической силы.

Из установленных судебными инстанциями обстоятельств следует, что договор аренды от 26.07.2012 заключен после введения в действие ЗК РФ, расчет арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата и изменение методики её определения путём введения с 01.01.2013 постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-П коэффициента 2, подлежащего применению с момента вступления в силу этого нормативного акта и не требует дополнительного изменения договора.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 9707/13.

Следует учесть, что ООО "РБК Плюс" (первоначальный арендатор), ООО "Ньютек", являясь участниками арендных отношений, не обеспечили ввод объектов в эксплуатацию и не относятся к лицам, которым спорный участок предоставляется в особом порядке в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, в связи с чем к спорному случаю не подлежит применению пункт 2.1.4 Порядка расчета арендной платы, исключающий применение стимулирующего коэффициента 2 при жилищном строительстве.

Из содержания заключенного договора аренды земельного участка следует, что целью предоставления является завершение строительства многоэтажных жилых домов, ввод в эксплуатацию таких объектов с учетом требований статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации должен подтверждаться выданным разрешением на ввод объектов в эксплуатацию.

Общество не представило документальных доказательств нахождения на спорном участке объектов коммунального хозяйства, при этом наличие таких объектов не может свидетельствовать о вводе зданий в эксплуатацию и, как следствие, исключать применение пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы.

Не могут быть приняты во внимание и доводы общества о применении спорного коэффициента только с мая 2016 года.

Договор аренды земельного участка N 1-В заключен с ООО "РБК Плюс" 26.07.2012, в фактическое пользование участок был передан 26.07.2012, о чем составлен акт приема-передачи, таким образом, право на увеличение размера арендной платы в два раза уже возникает с 26.07.2015, тогда как спорным периодом является 01.08.2015 по 31.03.2016.

В силу пункта 5 статьи 22 ЗК РФ и статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу при соблюдении установленного законом порядка.

Заключение соглашения о перенайме от 26.04.2013 с передачей прав и обязанностей арендатора ООО "Ньютек" не может изменять срок для введения объектов в эксплуатацию и дату заключения самого договора аренды, в связи с чем применение пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы к новому арендатору следует признать правильным.

Судебные инстанции обоснованно исходили из того, что объектом аренды является земельный участок с кадастровым номером 34:34:080095:51, общей площадью 5022 кв. м, общество не представило документальных подтверждений раздела спорного земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 11.3 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015), и внесения изменений в договор аренды.

С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 11.3, 22, 65 ЗК РФ, статей 617 ГК РФ установив, что общество в спорный период не вносило арендные платежи за пользование земельным участком, размер которых определен регулируемыми ставками, удовлетворили иск.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.07.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2016 по делу N А12-9580/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Карпова