Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 марта 2017 г. N Ф06-18622/17 по делу N А55-12794/2016

г. Казань

20 марта 2017 г.

Дело N А55-12794/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

истца - Леньшина М.М. (доверенность от 09.01.2017 N 63),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Средневолжская газовая компания"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.08.2016 (судья Филатов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 (председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Юдкина А.А., Драгоценновой И.С.)

по делу N А55-12794/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Средневолжская газовая компания" (ОГРН 1026300892529, ИНН 6314012801), г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района Красноярский" Самарской области, Самарская область, с.Красный Яр, администрации муниципального района Красноярский Самарской области, Самарская область, с.Красный Яр,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская газовая компания" (далее - ООО "СВГК", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) об отказе в государственной регистрации права собственности ООО "СВГК" на объект капитального строительства: сооружение "Проектирование и строительство ШГРП и участков газопроводов высокого и низкого давления, расположенное по адресу: Самарская область, Красноярский район, с.Н.Буян", изложенного в сообщении от 26.02.2016 N 26/429/2015-376; понуждении Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности ООО "СВГК" на вышеуказанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.08.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "СВГК", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО "СВГК", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между фондом имущества муниципального района Красноярский Самарской области (арендодатель) и ООО "СВГК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2013 N 63, по условиям которого обществу в аренду сроком по 17.09.2013 предоставлен земельный участок площадью 932 кв.м с кадастровым номером 63:26:0105015:719, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с Новый Буян, имеющий вид разрешенного использования: для проектирования и строительства ШГРП и участков газопроводов высокого и низкого давления.

Обществу выдано разрешение на строительство от 16.04.2014 N RU 63016305-068 для строительства газопроводов высокого давления II категории, шкафной газорегуляторного пункта, газопровода низкого давления по адресу: Самарская область, Красноярский район, с Новый Буян.

Разрешением от 05.06.2015 N RU 63-016305-49-2015 введен в эксплуатацию объект капитального строительства: "Проектирование и строительство ШГРП и участков газопроводов высокого и низкого давления, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с.Н.Буян".

ООО "СВГК" обратилось в Управление Росреестра Самарской области с заявлением от 23.10.2015 о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект.

Управление Росреестра Самарской области сообщением от 26.02.2016 N 26/429/2015-376 отказало заявителю в государственной регистрации права собственности на объект капитального строительства на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на государственную регистрацию не представлено информационное сообщение органа местного самоуправления в средствах массовой информации о предоставлении земельного участка для строительства объекта и о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке площадью 932 кв.м.

ООО "СВГК", полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что заявителем на государственную регистрацию не были предоставлены все документы, предусмотренные статьями 17, 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, поскольку земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости был предоставлен обществу с нарушением порядка, предусмотренного действующим на тот период законодательства, пришли к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра по Самарской области правильно отказало ООО "СВГК" в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости на основании статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций являются неправильными, поскольку обществом был представлены все документы, необходимые для государственной регистрации права собственность на вновь созданный объект недвижимости, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как указывалось выше, между фондом имущества муниципального района Красноярский Самарской области (арендодатель) и ООО "СВГК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2013 N 63, по условиям которого обществу в аренду сроком по 17.09.2013 предоставлен земельный участок площадью 932 кв.м с кадастровым номером 63:26:0105015:719, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с Новый Буян, имеющий вид разрешенного использования: для проектирования и строительства ШГРП и участков газопроводов высокого и низкого давления.

Данный договор аренды земельного участка не регистрировался, в связи с чем на государственную регистрацию должен был быть представлен правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества.

ООО "СВГК" на государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости представило, в том числе распоряжение муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района Красноярский" Самарской области от 18.10.2013 N 1020-ар о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 932 кв.м с кадастровым номером 63:26:0105015:719, расположенного по адресу: Самарская область, Красноярский район, с Новый Буян, имеющий вид разрешенного использования: для проектирования и строительства ШГРП и участков газопроводов высокого и низкого давления, на основании акта выбора земельного участка от 30.11.2011 N 12, утвержденного постановлением администрации муниципального района Красноярский Самарской области от 21.03.2011 N201 в редакции постановления администрации муниципального района Красноярский Самарской области от 11.01.2013 N3 и вышеуказанный договор аренды.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на момент предоставления вышеуказанного земельного участка, был регламентирован статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта состоит из нескольких этапов, по завершении каждого из которых уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решения, предусмотренные пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации: после завершения выбора земельного участка по правилам статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации такой орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое в свою очередь является основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, установленном статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом каждый из этапов предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта должен соответствовать требованиям действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.

После определения участка(ков), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.

При этом Земельный кодекс Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не ограничивал существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом Российской Федерации не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10.

На государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости был представлен договор аренды земельного участка от 18.10.2013 N 63, по условиям которого ООО "СВГК" предоставлен в аренду земельный участок площадью 932 кв.м с кадастровым номером 63:26:0105015:719, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с.Новый Буян.

Между тем согласно акту выбора земельного участка от 30.11.2010 N 12, утвержденному постановлением администрации муниципального района Красноярский Самарской области от 21.03.2011 N 201 "О предварительном согласовании места размещения объекта" обществу согласовано предварительное место размещение объекта на земельном участке ориентировочной площадью 300 кв.м по адресу: Самарская область, Красноярский район, с.Новый Буян.

Постановления администрации муниципального района Красноярский Самарской области от 11.01.2013 N 3 были внесены изменения в постановление администрации муниципального района Красноярский Самарской области от 21.03.2011 N 201 в части площади земельного участка, которая составила 932 кв.м.

Между тем, в материалы дела не представлены доказательства о публичном информировании населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка ни площадью 300 кв.м, ни площадью 932 кв.м.

Поскольку органом местного самоуправления не осуществлялось публичное информирование населения в средствах массовой информации о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка площадью 932 кв. м для строительства спорного объекта недвижимости, суды пришли к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 18.10.2013 N 63 был заключен с нарушением порядка, установленного статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в связи с чем данный договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным и не может служить основанием для государственной регистрации права собственности общества на спорный объект недвижимости.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Управление Росреестра по Самарской области в рамках правовой экспертизы не должно было давать оценку договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 63, судебной коллегией отклоняется.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В пункте 1 статьи 18 указанного Закона определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Таким образом, регистрирующий орган при проведении правовой экспертизы документов действовал в пределах полномочий, предоставленных ему Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В рамках юрисдикционной формы защиты прав арбитражный суд, оценивая правомерность действий регистрационных органов относительно отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от основания отказа отраженных в решении регистрирующего органа.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.12.2013 по делу N А55-7750/2013, от 10.12.2013 по делу N А55-7748/2013.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования ООО "СВГК" необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 30.08.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 30.08.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2016 по делу N А55-12794/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев