Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 апреля 2017 г. N Ф06-19847/17 по делу N А65-7821/2016

г. Казань

14 апреля 2017 г.

Дело N А65-7821/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Амид" - Латыпова И.И., доверенность от 30.03.2016, Гордеева М.С., доверенность от 22.09.2016,

в отсутствие:

муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А65-7821/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "Амид", г. Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с выкупной ценой, установленной в размере 2 738 446,25 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Амид" (далее - ООО "Амид", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с выкупной ценой, установленной в размере 2 738 446,25 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.10.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены: суд обязал Комитет заключить с ООО "Амид" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:52:060401:0087 на предложенных ООО "Амид" условиях по цене 2,5% от кадастровой стоимости, действовавшей на момент первоначального обращения с заявлением о выкупе в 2015 году (2 738 446 руб. 25 коп.).

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение судом норм процессуального права.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей стороны, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

На основании положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

При этом собственники зданий, строений, сооружений в силу закона имеют возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок этого выбора законодательно не ограничен. Лицо, сделавшее первоначальный выбор в пользу аренды земельного участка, может потребовать в последующем предоставления этого участка в собственность, если законодательные ограничения его приватизации отсутствуют.

Исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

До внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01 марта 2015 года особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Этот порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В пункте 5 названной статьи закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю. В этом решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 2 Вводного закона до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Вводного закона с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу названного Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков указанных в абзаце 3 настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Вводного закона такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок площадью 1900 га ранее находился на праве постоянного бессрочного пользования у Специализированного управления N 4 акционерного общества "Казаньспецстрой" (далее - АО "Казаньспецстрой"), которому в 1996 году был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование как занимаемый зданиями и сооружениями производственной базы на основании постановления главы администрации г. Казани от 01.04.1996 N 364, государственного акта N РТ-50-00332.

Судами установлено, что общество "Амид" приобрело 28.03.2000 у общества с ограниченной ответственностью "СУ-6" (далее - ООО "СУ-6") в собственность производственную базу "Строительное управление N 4", расположенную по адресу: г. Казань, ул. А. Кутуя, д. 124 на земельном участке, относящемся к государственной собственности и ранее предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования АО "Казаньспецстрой" площадью 1,9 га в постоянное пользовании, и площадью 0,878 га во временное пользование.

В свою очередь, указанная база ранее была продана АО "Казаньспецстрой" ООО "СУ-6" по договору купли-продажи имущества от 16.08.1999.

Таким образом, в связи с приобретением права собственности на объекты недвижимого имущества 28.03.2000 по сделке с ООО "СУ-6", истец в порядке пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 6:52:060401:0087, занятой производственной базой и необходимой для его использования, и в последующем переоформил его на право аренды в соответствии с постановлением главы администрации г. Казани от 31.07.2003 N 1350 "О предоставлении ООО "АМИД" земельных участков по ул. А. Кутуя", заключив договор аренды земельного участка от 06.12.2006 N 11220, сроком действия на 49 лет до 31.07.2052. При этом постановлением главы администрации г. Казани от 31.07.2003 N 1350 одновременно прекращено право Специализированного управления N 4 АО "Казаньспецстрой" на пользование земельными участками общей площадью 2,778 га по ул. А. Кутуя, отведенными постановлением главы администрации г. Казани от 01.04.1996 N 364.

Общество "АМИД" как собственник объектов недвижимости 19.06.2015 обратилось к ответчику с заявлением N 14080/кзио-вх о предоставлении в собственность за плату по льготной цене в размере 2,% кадастровой стоимости спорного земельного участка кадастровый номер 16:52:060401:0087, ссылаясь на положения Вводного закона, постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.10.2012 N 827 "О продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам, расположенных на них зданий, строений, сооружений".

В ответ на указанное заявление, ответчик подготовил договор купли-продажи земельного участка от 11.01.2016 N 23593, определив в пункте 2.1 договора выкупную цену земельного участка в размере 24 207 864 руб. 85 коп. на основании постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.10.2012 N 827 "О продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Татарстан или государственная собственность на которые не разграничена, отчуждаемых собственникам, расположенных на них зданий, строений, сооружений", исходя из 17-кратной ставки земельного налога.

Истец не согласился с указанной ответчиком ценой договора и письмом от 11.01.2016 представил ответчику вместе с договором протокол разногласий к нему, в котором пункт 2.1 договора изложил в следующей редакции: "Цена проданного земельного участка составляет 2 738 446 руб. 25 коп. (два миллиона семьсот тридцать восемь тысяч четыреста сорок шесть рублей 25 коп.)".

Ответчик от заключения договора купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных истцом, уклонился, письмом от 12.02.2016 N 1766/кзио отклонил представленный истцом протокол разногласий, указав, что на него не распространяется льготный порядок выкупа земельного участка (по цене 2,5% от кадастровой стоимости), поскольку испрашиваемый земельный участок ранее обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставлялся.

Поскольку между истцом и ответчиком возникли неустранимые разногласия при заключении договора относительно выкупной цены земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанного земельного участка.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что выкупная цена земельного участка должна определяться в общем порядке и равняться рыночной цене земельного участка, а в соответствии с пунктом 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации не должна превышать его кадастровую стоимость.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ООО "Амид" относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка и вправе приобрести земельный участок по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, то есть по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 2 738 446 руб. 25 коп. (109 537 850 руб. х 2,5%), и удовлетворил исковые требования ООО "Амид".

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности; ранее указанный земельный участок находился на праве постоянного бессрочного пользования у АО "Казаньспецстрой"; в период со дня вступления в законную силу Вводного закона до 01.07.2012 в отношении спорного земельного участка произошло переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды; ответчик является лицом, для которого рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду и заключение соответствующих договоров является обязательным (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что нормативный акт субъекта - постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.10.2012 N 827 к определению цены муниципального земельного участка применяться не может, а ввиду отсутствия в г. Казани порядка определения цены земельного участка к настоящим правоотношениям подлежат применению общие правила установления цены земельного участка исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов суда, свидетельствуют о несогласии Комитета с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств, направлены на их переоценку. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Согласно оговорке, приведенной в пункте 3 статьи 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, только в случае, если иное не установлено федеральными законами.

Вводным законом установлен особый льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (статья 2).

В целях стимулирования и упрощения процедуры переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, в названный закон внесены изменения Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ "О внесении изменений в статьи 13 и 14 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), которым предусмотрен ряд мероприятий, направленных на стимулирование (упрощение) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и продление льготного порядка определения цены.

В частности, пункт 1 статьи 2 Вводного закона дополнен абзацем 4, распространяющим право на выкуп земельных участков по льготной цене на юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В соответствии с указанными изменениями для лиц, которые переоформят право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности до 01.01.2012, установлена специальная льготная выкупная цена земельного участка в размере 2,5% (а в городах с численностью населения более 3 млн человек - 20%) от кадастровой стоимости земельного участка. При этом указанная льготная выкупная цена земельных участков распространена после 01.01.2012 на лиц, которые до 01.01.2012 переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

При этом в абзацах 5 и 7 пункта 1 статьи 2 Вводного закона указано, что при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек и 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Субъектом Российской Федерации - Республикой Татарстан в пункте 1 постановления Кабинета Министров от 03.10.2012 N 827 установлено, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, равной 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, в случаях, если в период со дня вступления в силу Вводного закона до 01.07.2012 в отношении указанных земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Указанное толкование правовых норм федерального законодательства соответствует позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенной в письмах от 24.08.2011 N Д23-3577, от 31.08.2011 NN ОГ-Д23-1167, от 08.10.2011 N 22075-ЭН/223, от 14.10.2011 N Д23-4302, от 28.10.2011 N ОГ-Д23-1865, от 15.11.2011 N Д23-4720.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии с статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемого судебного акта (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 по делу N А65-7821/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова