Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2016 г. N 11АП-16998/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14 апреля 2017 г. N Ф06-19847/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

28 декабря 2016 г.

Дело N А65-7821/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 22 декабря 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Латыпов И.И. по доверенности от 30.03.2016,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 декабря 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амид" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 октября 2016 года по делу N А65-7821/2016, принятое судьей Мазитовым А.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Амид", г. Казань (ОГРН 1041630236064),

к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582),

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с выкупной ценой, установленной в размере 2 738 446, 25 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Амид", г. Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с выкупной ценой, установленной в размере 2 738 446, 25 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.10.2016 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в 1996 году на основании государственного акта N РТ-50-00332 Специализированному управлению N 4 акционерному обществу "Казаньспецстрой" был передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 1900 га., находящийся в Советском районе города по ул. А. Кутуя.

16 августа 1999 года между ОАО "Казаньспецстрой" и Обществом "СУ-6" был подписан договор купли-продажи имущества, согласно которому ОАО "Казаньспецстрой" передал, а Общество "СУ-6" приняло имущество: База СУ-4 (АБК) незавершен, расположенную по адресу: г. Казань, ул. А. Кутуя, д. 124.

28 марта 2000 года между Обществом "СУ-6" и истцом был подписан договор купли-продажи, согласно которому Общество "СУ-6" передало в собственность, а истец принял и оплатил имущество: производственную базу "Строительное управление N 4", расположенную по адресу: РТ, г. Казань, ул. А. Кутуя, д. 124 на площади 2,778 га., из них 1,9 га в постоянном пользовании, а 0,878 га во временном пользовании.

29 июня 2000 года за истцом было зарегистрировано право собственности на производственную базу, общей площадью 2395,90 кв.м., в том числе лит. А 486,40 кв.м., лит Б и лит Б1 724,70 кв.м., лит В и В1 781,50 кв.м., лит. Ж 35,30 кв.м., лит. И 38,40 кв.м., лит. Е 34,533-50-00 кв.м., лит. Д 19,90 кв.м., лит. 3 275,70кв.м., инв. N 8698, объект N1, расположенную по адресу: г. Казань, ул. А. Кутуя, д. 124, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 16АМ N 704789 от 29.06.2000 г.

Постановлением Главы Администрации г. Казани N 1350 от 31.07.2003 г. "О предоставлении ООО "АМИД" земельных участков по ул. А. Кутуя" прекращено право Специализированного управления N4 Акционерного общества "Казаньспецстрой" на пользование земельными участками общей площадью 2,778 га по ул. А.Кутуя, отведенными постановлением Главы администрации г.Казани от 01.04.1996 N364.

Обществу с ограниченной ответственностью "Амид" предоставлены земельные участки по ул. А.Кутуя: площадью 1,900 га - в аренду сроком па 49 лет, занимаемый производственными зданиями и сооружениями; площадью 0,878 га - в аренду сроком на 15 лет, занимаемый складскими сооружениями.

06 декабря 2006 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N 11220 от 06.12.2006 г., которым земельный участок, площадью 19000 кв.м., кадастровый номер 16:52:06 04 01:0087, был предоставлен в аренду заявителю сроком на 49 лет.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что спорный земельный участок ранее находился на праве постоянного бессрочного пользования у АО "Казаньспецстрой".

19 июня 2015 года, вх. N 14080/кзио-вх, истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка, кадастровый номер 16:52:060401:0087 в собственность.

В ответ на вышеуказанное заявление, ответчик подготовил договор купли-продажи земельного участка N 23593 от 11 января 2016 года, определив в пункте 2.1 цену продаваемого земельного участка в 24 207 864 руб. 85 коп.

Истец не согласился с указанной ответчиком ценой договора и представил протокол разногласий к нему, указав цену приобретаемого земельного участка в 2 738 446 руб. 25 коп.

Письмом N 1766/кзио исх. от 12.02.2016. ответчик отклонил представленный истцом протокол разногласий.

Поскольку между истцом и ответчиком возникли неустранимые разногласия при заключении договора относительно выкупной цены земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, при разрешении спора, суды должны прежде всего определить преследуемый истцом материально-правовой интерес, избрание истцом неверного способа защиты права не является основанием для возвращения заявления или оставления его без движений; в этом случае суд должен поставить на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения и определить, какие нормы права следует применить.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик уклонился от подписания договора купли-продажи земельного участка с учетом протокола разногласий, поэтому на основании статьи 446 Гражданского кодекса общество вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на разрешение арбитражного суда.

Рассмотрение заявлений о приобретении земельных участков в собственность или в аренду (заключение соответствующих договоров) для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Таким образом, ответчик является лицом, для которого заключение договора с обществом является обязательным.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. Согласно пункту 2 указанной нормы в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса). Вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора указывается в резолютивной части решения (статья 173 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" определено, что до 1 июля 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Согласно правовой позиции, сформулированной Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503, из буквального содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений с 01.07.2012 приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Закона, в том случае, если в период со дня вступления в силу настоящего Закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

При этом для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

На испрашиваемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие истцу на праве собственности, что сторонами не оспаривается. Спорный земельный участок площадью 1,9 га с кадастровым номером 16:50:060401:87 ранее находился на праве постоянного бессрочного пользования у АО "Казаньспецстрой".

Судом установлено, что в отношении спорного земельного участка произошло переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды в период со дня вступления в законную силу ФЗ N 137-ФЗ до 01.07.2012 г., соответственно, судебная коллегия пришла к выводу, что к правоотношениям сторон по выкупу земельного участка, занимаемого объектами недвижимости применяются положения, устанавливающие льготную цену для выкупа в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае выкупная цена спорного земельного участка подлежит определению в льготном размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, требования ООО "Амид" признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 16:50:060401:87, кадастровая стоимость земельного участка равна 109 537 850 руб. Соответственно 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка составляют 2 738 446 руб. 25 коп.

Установив названные обстоятельства, суд апелляционной инстанции принимает условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:50:060401:87, регулирующие предмет договора и порядок определения выкупной цены участка (пункт 2.1 договора) в редакции ООО "Амид" в размере 2 738 446,25 руб.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о правомерности отказа для определения выкупной цены земельного участка по льготной цене признаются ошибочными, не соответствующими обстоятельствам дела и действующему законодательству, принятые по делу судебный акт подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 октября 2016 года по делу N А65-7821/2016 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Обязать МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Амид", г. Казань, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N 16:52:060401:0087 на предложенных ООО "Амид", г. Казань, условиях по цене 2,5 % от кадастровой стоимости, действовавшей на момент первоначального обращения с заявлением о выкупе в 2015 г. (2 738 446 руб. 25 коп.).

Взыскать с МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Амид", г. Казань расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе в сумме 9 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева