Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2017 г. N Ф06-20289/17 по делу N А12-33110/2016

г. Казань

24 мая 2017 г.

Дело N А12-33110/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Карповой В.А.,

при участии представителя:

ответчика - Финешина Е.И. (доверенность от 22.07.2016),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016 (судья Чурикова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)

по делу N А12-33110/2016

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540), г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-плюс" (ОГРН 1053460014816, ИНН 3445072929), г. Волгоград, о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-плюс" (далее - ООО "Сказка-плюс", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 и освобождении земельного участка общей площадью 6 149 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская,10.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017, в удовлетворении иска отказано.

Комитет, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО "Сказка-плюс", явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Комитет о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Сказка-плюс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082, по условиям которого обществу в аренду сроком на 3 года с 02.09.2011 по 02.09.2014 предоставлен земельный участок площадью 6 149 кв.м с кадастровым номером 34:34:040034:41, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская,10, для строительства капитального объекта: административно-торгового здания.

Договор аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.03.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Дополнительным соглашением от 27.08.2014 N 1 срок договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 продлён сторонами до 02.09.2017.

Согласно пункту 3.2 договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными частями до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельного участка, установления и (или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за земельный участок с даты обнародования (официального опубликования)

Пунктом 8.2.2 договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 предусмотрено, что возможно расторжение данного договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и её последующего внесения.

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока Комитет направил в адрес ответчика письмо от 02.02.2016 N 21-17/1749 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 и акта приема-передачи земельного участка, которое получено ООО "Сказка-плюс" 01.03.2016.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды обществом не было подписано, земельный участок по акту приёма-передачи не возвращен арендодателю, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ООО "Сказка-плюс" добровольно в срок, установленный Комитетом, погасило задолженность по арендной плате, пришли к выводу об отсутствии существенных нарушений, являющихся основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы судов являются неправильными, поскольку ООО "Сказка-плюс" допущены систематические нарушения условий договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082, которые являются основанием для его расторжения, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Пунктом 8.2.2. договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 в редакции дополнительного соглашения от 27.08.2014 N 1 предусмотрено, что досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленногодДоговором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и её последующего внесения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела, 02.02.2016 Комитет, направляя ответчику уведомление, указал на наличие по состоянию на 29.01.2016 задолженности по решению Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-22404/2013 в сумме 312 руб. 99 коп. и наличие текущей задолженности по арендной плате в сумме 5 257 697 руб. 53 коп., которую арендодатель предложил оплатить обществу в течение 30 дней с момента получения уведомления, а в случае не погашения, подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок.

Данное уведомление получено ООО "Сказка-плюс" 01.03.2016.

На заседании межведомственной комиссии по мобилизации поступлений в консолидированный бюджет Волгоградской области доходов от арендной платы за землю с участием представителей ООО "Сказка-плюс" арендатору указано на необходимость в срок до 01.04.2016 погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды, что отражено в выписке из протокола от 22.03.2016 N 3.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, ООО "Сказка-плюс" в установленные сроки платежными поручениями от 22.03.2016 N 3 и от 31.03.2016 N 5 погасило задолженность по арендной плате в сумме 6 000 000 руб.

Кроме того, платежным поручением от 21.07.2016 N 10 обществом произведена оплата арендной платы на сумму 401 932,53 руб.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как правильно отмечено судами, расторжение договора аренды и понуждение возвратить арендованное имущество являются крайними мерами гражданско-правовой ответственности.

При этом вопрос о расторжении договора аренды решается судом при оценке всех доказательств.

Поскольку ответчик в разумный срок уплатил задолженность, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено, а также учитывая, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон.

Довод кассационной жалобы о том, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора аренды, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Критерии определения разумного срока законом не установлены, а потому его следует относить к оценочной категории. В каждом случае суд определяет такие пределы с учетом конкретных обстоятельств.

При этом досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, которое повлекло негативные последствия для арендодателя.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, установив отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате на дату принятия решения, учитывая, что допущенные обществом нарушения по просрочке внесения арендных платежей являются несущественными и не повлекли для арендодателя какого-либо ущерба, пришли к обоснованному выводу о том, что несвоевременное внесение ООО "Сказка-плюс" арендной платы, в данном конкретном случае, не может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения, в связи с чем, руководствуясь статьями 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", правильно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2017 по делу N А12-33110/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова В.А. Карпова