Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2017 г. N 12АП-13813/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2017 г. N Ф06-20289/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

20 января 2017 г.

Дело N А12-33110/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Богатырёвой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 октября 2016 года по делу N А12-33110/2016 (судья Чурикова Н.В.)

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-плюс" (400005, г. Волгоград, пр-т им. В.И.Ленина, 56 А, 18, ОГРН 1053460014816, ИНН 3445072929)

о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

при участии:

представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области Белякова Д.А., действующего по доверенности N 141 от 29.08.2016,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Сказка-плюс" Финешина Е.И., действующего по доверенности от 22.07.2016,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-плюс" (далее - ООО "Сказка-плюс", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 10082 от 17.10.2011 и освобождении земельного участка общей площадью 6 149 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская,10.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 октября 2016 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме. В обоснование доводов жалобы её податель, указывает, что исходя из взаимосвязанного толкования пунктов 3.2. и 8.2.2. договора аренды следует, что стороны в договоре определили в качестве существенного нарушения условий договора, влекущего его расторжение факт просрочки внесения арендных платежей более двух раз подряд, в том числе в случае их последующего внесения. Кроме того, апеллянт полагает, что судом первой инстанции не принято во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. По мнению апеллянта, судом первой инстанции неправильно истолкованы нормы материального права, регламентирующие порядок расторжения договора аренды земельного участка при невнесении арендной платы более двух раз подряд.

ООО "Сказка-плюс" в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.

Представители Комитета и ООО "Сказка-плюс" в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на неё, дали аналогичные пояснения.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей Комитета и ООО "Сказка-плюс", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 17.10.2011 между администрацией Волгограда (Арендодатель (в настоящее время Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области) и ООО "Сказка-плюс" (Арендатор) заключен договор N 10082 (далее - Договор) по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 6 149 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Краснознаменская,10, для строительства капитального объекта - административно-торгового здания с 02.09.2011 по 02.09.2014.

27.08.2014 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1, согласно которому, Договор аренды изложен в новой редакции и срок его продлён сторонами по 02.09.2017.

Согласно пункту 3.2 Договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельного участка, установления и (или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за земельный участок с даты обнародования (официального опубликования)

Пунктом 8.2. Договора аренды установлены случаи, при наступлении которых возможно расторжение Договора по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке, в том числе, что при невнесении Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и её последующего внесения (пункт 8.2.2).

В связи с нарушением сроков внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока Комитет 02.02.2016 направил в адрес ответчика письмо N 21-17/1749 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды от 17.10.2011 N 10082 и акта приема-передачи земельного участка.

Указанное письмо получено ООО "Сказка-плюс" 01 марта 2016 года.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды ответчиком не было подписано, земельный участок по акту приёма-передачи не передан, истец 17 июня 2016 года обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требование истца о расторжении Договора и освобождении земельного участка, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Использование земли в Российской Федерации является платным (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Истец и ответчик состоят в арендных правоотношениях, к которым применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 46 Гражданского кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 9 статьи 22 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Право на расторжение Договора по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке при невнесении Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока для внесения арендных платежей предусмотрено сторонами в пункте 8.2.2 Договора аренды.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

02 февраля 2016 года Комитет, направляя ответчику уведомление, указал на наличие по состоянию на 29.01.2016 задолженности по решению Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-22404/2013 в сумме 312 руб. 99 коп. и наличие текущей задолженности в сумме 5 257 697 руб. 53 коп., которую арендодатель предложил арендатору оплатить в течение 30 дней с момента получения соответствующего уведомления, а в случае не погашения, подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок.

Указанная претензия получена ответчиком 01.03.2016, что сторонами не оспаривается.

22 марта 2016 года, то есть до истечения срока, указанного в вышеназванном уведомлении, состоялось заседание межведомственной комиссии по мобилизации поступлений в консолидированный бюджет Волгоградской области доходов от арендной платы за землю с участием представителей ООО "Сказка-плюс". Из представленной в материалы дела выписки из протокола N 3 следует, что в ходе заседания межведомственной комиссии арендатор пояснил, что задолженность образовалась в связи с финансовыми трудностями и длительным периодом времени согласования проекта строительства комплекса, по результатам которой арендатору указано на необходимость в срок до 01.04.2016 погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды (т. 2, л.д. 22).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ООО "Сказка-плюс" в установленный в претензии срок, а также в срок, указанный межведомственной комиссией по мобилизации поступлений в консолидированный бюджет Волгоградской области, погасило задолженность по арендной плате в сумме 6 000 000 руб. (платежные поручения N 3 от 22.03.2016, N 5 от 31.03.2016, т. 1, л.д. 110-111).

Данная сумма превышает сумму долга, указанную в вышеназванной претензии N 21-17/1749, образовавшуюся по состоянию на 29.01.2016 (т. 1, л.д. 26-27).

21 июля 2016 года платежным поручением N 10 ООО "Сказка-плюс" произведена арендная плата по договору в сумме 401 932, 53 руб. (т. 1, л.д. 109).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом, формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для применения такой исключительной меры, как расторжение договора аренды земельного участка.

Наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора, даже после уплаты долга, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела, соблюдая баланс интересов сторон при учете характера расторжения договора как крайней меры, направленной на прекращение гражданских правоотношений сторон. Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой, когда все другие средства воздействия исчерпаны.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства, учитывая цель предоставления земельного участка, длительный срок заключения Договора аренды, а также доводы арендатора о финансовых затратах и длительном периоде времени согласования проекта строительства комплекса, которые были озвучены последним на заседании межведомственной комиссии по мобилизации поступлений в консолидированный бюджет Волгоградской области доходов от арендной платы, принимая во внимание устранение арендатором обстоятельств, указанных в уведомлении о расторжении договора в установленный арендодателем срок и в срок, установленный межведомственной комиссией, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, при этом обоснованно руководствовался правовой позицией, изложенной в пункте 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения.

Обжалуя судебный акт, податель жалобы считает, что при принятии судом первой инстанции решения по настоящему спору не приняты во внимание пункт 8.2.2. договора аренды, а также разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащиеся в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Отклоняя доводы апеллянта, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Условиями пункта 8.2.2. Договора аренды (в редакции соглашения от 27.08.2014, т. 1, л.д. 17-19) стороны установили, что досрочное расторжение Договора по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке возможно при невнесении Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока для внесения арендных платежей либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и её последующего внесения (пункт 8.2.2).

В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, условия заключенного сторонами договора во взаимосвязи с указанными выше разъяснениями Постановления N 73 наделяют арендодателя правом на предъявление иска о расторжении договора после уплаты арендатором долга, однако такое право должно быть реализовано в разумный срок.

Критерии определения разумного срока законом не установлены, а потому его следует относить к оценочной категории. В каждом случае суд определяет такие пределы с учетом конкретных обстоятельств.

Как установлено выше, указанные арендодателем в уведомлении требования об оплате задолженности по состоянию на 29.01.2016 исполнены арендатором 31.03.2016, то есть в установленный в уведомлении срок, а также в срок (до 01.04.2016), установленный межведомственной комиссией по мобилизации поступлений в консолидированный бюджет Волгоградской области доходов от арендной платы за землю.

Согласно штампу Арбитражного суда Волгоградской области, исковое заявление о расторжении договора аренды и возврате земельного участка подано Комитетом в электронном виде 17 июня 2016 года, то есть спустя более 2,5 месяца после уплаты арендатором долга.

В данном конкретном случае такой срок не может быть признан разумным, при этом определяя пределы разумности срока при рассмотрении спора по настоящему делу, суд апелляционной инстанции исходит из положений статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Во исполнение требований указанной нормы закона, Комитет, устанавливая "разумный срок", предоставил арендатору 30 дней для исполнения обязательства с даты получения письменного предупреждения.

Таким образом, определяя в рассматриваемом случае пределы разумности срока по инициированию иска о расторжении договора, с учетом вышеназванных правовых норм, исходя из принципов стабильности и предсказуемости в сфере гражданского оборота, а также поведения, ожидаемого от участников гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы сторон арендных правоотношений, суд апелляционной инстанции делает вывод, что разумным следует признать месячный срок после истечения срока, установленного арендатору для исполнения им своих обязательств, тогда как такие действия были совершены Комитетом лишь спустя более чем 2,5 месяца.

Длительность неисполнения ООО "Сказка-плюс" обязательств по внесению арендных платежей не является критерием определения пределов разумности срока на инициирование арендодателем иска о расторжении договора, поскольку арендодатель не ограничен в праве на взыскание с арендатора арендных платежей незамедлительно после наступления срока для оплаты, установленного договором, а потому доводы представителя Комитета в указанной части подлежат отклонению.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 октября 2016 года по делу N А12-33110/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин