Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 мая 2017 г. N Ф06-20415/17 по делу N А12-6672/2016

г. Казань

25 мая 2017 г.

Дело N А12-6672/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2016 (судья Буланков А.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Борисова Т.С., Никольский С.В.)

по делу N А12-6672/2016

по иску администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) к обществу с ограниченной ответственностью "ЖКХ-Консалтинг" (ОГРН 1113461005602, ИНН 3448055336) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (ИНН 3444114679, ОГРН 1043400321744), общество с ограниченной ответственностью "Станция технического обслуживания автомобилей" (ОГРН 1023404360737, ИНН 3448019850), Пушнина Надежда Андреевна, г. Волгоград, Белоусова Юлия Петровна, г. Волгоград,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "ЖКХ-Консалтинг" (далее - ответчик, ООО "ЖКХ-Консалтинг") о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 03.06.2011 N 9838 за период с 16.04.2014 по 20.03.2015 за пользование земельным участком площадью 5 029 кв.м.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "СТОА", Пушнина Надежда Андреевна, Белоусова Юлия Петровна.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2016 исковые требования удовлетворены в части.

Суд взыскал с ООО "ЖКХ-Консалтинг" в пользу администрации задолженность по арендной плате в размере 110 180 руб. 16 коп., пени в размере 18 872 руб. 79 коп. за пользование земельным участком площадью 1030 кв.м. В остальной части иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворения заявленных требований отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на их необоснованность.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 11.05.2017 до 18.05.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СТОА" (арендатор) был заключен договор от 03.06.2011 N 9838 аренды земельного участка, кадастровый номер 34:34:08 01 20:11, площадью 9650 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Довженко, 30, для эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей.

В период с 16 апреля 2014 года по 20 марта 2015 года собственником части недвижимого имущества (модульной конструкции общей площадью 1030,3 кв. м) являлось ООО "ЖКХ-Консалтинг".

Кроме того в спорный период разными частями недвижимого имущества владели общество с ограниченной ответственностью "СТОА", Пушнина Надежда Андреевна и Белоусова Юлия Петровна.

Согласно пункту 2.6. договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Разделом 3 и 4 договора предусмотрены права и обязанности сторон.

Пунктом 2.12. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

В связи с неисполнением арендатором договорных обязательств по оплате арендных платежей за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При расчете суммы иска истец исходил из того, что с данного ответчика подлежит взысканию плата пропорционально площади, занимаемой принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости. Поскольку общая площадь земельного участка составляет 9650 кв.м., общая площадь объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке равна 1977,2 кв.м., а площадь объекта, который находится в собственности ответчика, равна 1303 кв.м., с него подлежит взысканию стоимость аренды за пользование земельным участком площадью 5029 кв.м. (9650 : 1977,2 х 1303).

Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), и условиями спорного договора аренды, руководствуясь заключением судебной экспертизы от 16.09.2016 N 1701/2016, согласно которой, для использования недвижимого имущества, принадлежащего ООО "ЖКХ-Консалтинг", необходим земельный участок площадью 1030,3 кв. м. равной площади объекта недвижимости, признал расчёт задолженности истца исходя из площади земельного участка равной 5029 кв.м., неверным, в связи с чем удовлетворил заявленные исковые требования частично.

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание доводы апелляционной жалобы администрации и его ссылку на положения статей 11.3, 39.20 ЗК РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что при переходе прав на недвижимое имущество к ООО "ЖКХ-Консалтинг" перешли права по оплате аренды за земельный участок исходя из площади, занятой модульной конструкцией, то есть 1030,3 кв. м. Данных об использовании обществом земельного участка площадью 5029 кв. м истцом, в нарушении статьи 65 АПК РФ, не представлено.

Между тем, судами не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и интересов.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

По правилам статьи 15, 71 АПК РФ принимаемые арбитражными судами судебные акты должны быть законными, основанными на всестороннем, полном и объективном исследовании представленных в дело доказательств, мотивированными выводами, соответствующими установленным обстоятельствам по делу.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 2 статьи 271, статьей 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, поэтому обязательство землепользователя по внесению платежей возникает в силу закона. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ (действовавшей до 1 марта 2015 г.) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно положениям пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ, действующим с 1 марта 2015 г., в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пункт 10 указанной статьи предусматривает, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, законодательство определяет размер арендной платы для арендатора, являющегося одним из собственников недвижимости на неделимом земельном участке, с учетом доли этого арендатора в недвижимом имуществе, находящемся на земельном участке на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Из материалов дела и экспертного заключения следует, что на земельном участке имеется несколько объектов недвижимости (литера А, А1,а - площадью 746,20 кв.м.; В - площадью 15,4 кв.м.; Г2, Г3 - площадью 81,1 кв.м.; III - площадью 74 кв.м.;), в том числе инженерное (очистное) сооружение и модульная конструкция (литера Б, Б1, Б2, Б3, б - площадью 1030,3 кв.м.;); соответственно, несколько землевладельцев. Однако в составе договора аренды отсутствуют сведения о разграничении частей земельного участка занимаемых отдельными объектами недвижимости; целевое назначение объектов недвижимости и все собственники не установлены.

Суды не дали оценку доводам администрации: о проведении судебной экспертизы без учета того, что ответчик является арендатором по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а объект недвижимости находится на неделимом участке, являющемся предметом договора аренды; об ошибочности выводов эксперта об использовании ответчиком земельного участка площадью 1030,3 кв.м. исключительно под зданием, ссылаясь на то, что для эксплуатации модульного здания достаточно площади, занятой самим объектом, ввиду отсутствия сведений об эксплуатации указанного здания в спорный период, позволяющих определить необходимость использования подъездных путей, проездов, технологических, стояночных, разгрузочных, инвентарных площадок и т.п. и без учета того обстоятельства, что неиспользование объекта недвижимости его собственником не исключает его обязанности по плате за пользование землей.

Невзирая на то, что исковые требования администрации и его расчет основан на утверждении о наличии на арендуемом земельном участке нескольких объектов недвижимости, общая площадь которых равна 1977,2 кв.м., надлежащие доказательства этого обстоятельства, в том числе техническая и правоустанавливающая документация на эти объекты недвижимости судами не проверены и не получены, собственники всех объектов недвижимости к участию в деле не привлечены, характер использования принадлежащих им зданий, помещений (помещений в здании), сооружений, находящихся на этом участке, не установлен, оценка доводу о необходимости применения при расчете арендной платы применяется принципа пропорциональности исходя из расчета площади всего участка, не дана, что исключает считать правомерными выводов судов о необходимости определения размера обязательства ответчика в установленном судом размере.

При таких обстоятельствах решение от 30.09.2016 и постановление апелляционного суда от 19.01.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, по результатам чего решить вопрос о площади земельного участка, которая требовалась для эксплуатации объекта недвижимости ответчика, соответственно определить сумму арендной платы, подлежащей уплате за спорный период.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу N А12-6672/2016 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплева А.Ф. Фатхутдинова