Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2017 г. N Ф06-22037/17 по делу N А55-25763/2016

г. Казань

26 июня 2017 г.

Дело N А55-25763/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью "Средневолжская газовая компания" - Леньшина М.М., доверенность от 19.01.2017 N 63,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Средневолжская газовая компания"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2017 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (председательствующий Семушкин В.С., судьи Юдкин А.А., Попова Е.Г.)

по делу N А55-25763/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Средневолжская газовая компания" (ИНН 6314012801, ОГРН 1026300892529) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, с участием третьего лица - администрации муниципального района Красноярский Самарской области, о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская газовая компания" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации права собственности Общества на объект капитального строительства - сооружение "Проектирование и строительство газопровода высокого и низкого давления с установкой ШГРП по ул. Ново-Больничная", расположенный по адресу: Самарская область. Красноярский район, с. Красный Яр, содержащегося в сообщении от 12.07.2016 N 63/026/2016-736, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на указанный объект капитального строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального района Красноярский Самарской области (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что Обществом на государственную регистрацию были представлены все документы, необходимые для регистрации права собственности в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно акту выбора земельного участка земельного участка от 30.03.2011 N 27, утвержденного постановлением Администрации от 06.05.2011 N 420, Обществу согласовано предварительное место размещения объекта на земельном участке ориентировочной площадью 300 кв.м, по адресу: Самарская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Ново-Больничная, для проектирования и строительства газопровода высокого и низкого давления с установкой ШГРП.

На основании распоряжения Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района Красноярский от 18.10.2013 N 1021-ар, между Фондом имущества муниципального района Красноярский Самарской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.10.2013 N 64, по условиям которого Обществу в аренду сроком по 17.09.2013 предоставлен земельный участок площадью 726 кв.м с кадастровым номером 63:26:1903030:898, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, с. Красный Яр, имеющий вид разрешенного использования: "Проектирование и строительство газопровода высокого и низкого давления с установкой ШГРП по ул. Ново-Больничная".

Отдел архитектуры и градостроительства Администрации выдал Обществу разрешение от 19.03.2014 N RU 63016304-040 на строительство газопроводов высокого и низкого давления со шкафным газорегуляторным пунктом (ШГРП) по адресу: Самарская область, Красноярский район, с. Красный Яр.

Согласно разрешению Отдела архитектуры и градостроительства Администрации от 14.04.2015 N RU 63016304-43 указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию.

Заявлением от 01.06.2016 Общество обратилось в Управление Росреестра о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - сооружение "Проектирование и строительство газопровода высокого и низкого давления с установкой ШГРП по ул. Ново-Больничная".

Сообщением от 12.07.2016 N 63/026/2016-736 Управление Росреестра отказало Обществу в государственной регистрации права собственности на указанный объект капитального строительства на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, указав, что в соответствии с актом выбора земельного участка от 30.03.2011 N 27 и постановлением от 06.05.2011 N 420 Обществу предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке площадью 300 кв.м, а на государственную регистрацию представлен договор аренды от 18.10.2013 N 64 земельного участка площадью 726 кв.м. Однако на государственную регистрацию не представлено информационное сообщение органа местного самоуправления в средствах массовой информации о предоставлении земельного участка для строительства объекта и о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке площадью 726 кв.м.

Общество, полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости был предоставлен Обществу с нарушением порядка, предусмотренного действующим на тот период законодательством, пришли к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра правильно отказало Обществу в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Закона N 122-ФЗ. Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

В государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Согласно пункту 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утверждённых приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 N 113, при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на момент предоставления вышеуказанного земельного участка, был регламентирован статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта состоит из нескольких этапов, по завершении каждого из которых уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решения, предусмотренные пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ: после завершения выбора земельного участка по правилам статьи 31 ЗК РФ такой орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которое в свою очередь является основанием для постановки земельного участка на кадастровый учет и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в порядке, установленном статьей 32 ЗК РФ.

При этом каждый из этапов предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта должен соответствовать требованиям действующего законодательства.

В силу пункта 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ.

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.

После определения участка(ков), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого заинтересованным лицом подано заявление, пункт 3 статьи 31 ЗК РФ обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

По смыслу данного положения, оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения.

При этом ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) не ограничивал существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливал каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Однако ЗК РФ не урегулирован порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц.

Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10.

Как установлено судами, на государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости был представлен договор аренды земельного участка площадью 726 кв.м, тогда как Обществу согласовано предварительное место размещения объекта на земельном участке ориентировочной площадью 300 кв.м.

Постановлением Администрации от 11.01.2013 N 2 были внесены изменения в постановление Администрации от 06.05.2011 N 420 "О предварительном согласовании места размещения объекта", в соответствии с которыми словосочетание "площадью 300 кв.м" заменено на словосочетание "площадью 726 кв.м".

Между тем, при рассмотрении настоящего дела не представлены доказательства публичного информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка площадью 300 кв.м либо площадью 726 кв.м.

Поскольку органом местного самоуправления не осуществлялось публичное информирование населения в средствах массовой информации о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка площадью 726 кв.м для строительства указанного объекта недвижимости, то договор аренды земельного участка от 18.10.2013 N 64 был заключен с нарушением порядка, установленного статьями 30, 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), в связи с чем данный договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным и не может служить основанием для государственной регистрации права собственности Общества на спорный объект недвижимости.

Довод Общества о том, что Управление Росреестра в рамках правовой экспертизы не должно было давать оценку договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 64, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции.

На основании абзаца 3 пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество органом, осуществляющим государственную регистрацию, производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В пункте 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Таким образом, Управление Росреестра при проведении правовой экспертизы документов действовало в пределах полномочий, предоставленных ему Законом N 122-ФЗ.

В рамках юрисдикционной формы защиты прав арбитражный суд, оценивая правомерность действий регистрационных органов относительно отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, вправе оценивать сделку на соответствие императивным требованиям закона вне зависимости от оснований отказа, изложенных в решении регистрирующего органа.

Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.03.2017 по делу N А55-12794/2016 по спору между теми же лицами.

Доводы заявителя жалобы отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу N А55-25763/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Карпова В.А. Петрушкин