Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 июля 2017 г. N Ф06-22540/17 по делу N А65-27166/2016

г. Казань

05 июля 2017 г.

Дело N А65-27166/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Королёвой Н.Н., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителя:

истца - Стахеевой К.Ю. (доверенность от 27.01.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2017 (судья Салимзянов И.Ш.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-27166/2016

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "СтройБизнесПроект" о взыскании 235 411, 34 руб. долга,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройБизнесПроект" (далее - ответчик, ООО "СтройБизнесПроект") о взыскании 235 411,34 руб. долга и 7 898,55 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2017, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что факт заключения договора купли-продажи недвижимости без государственной регистрации перехода права не порождает у покупателя права собственности на это имущество.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления N 8303-94, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, указанные в договоре, общей площадью 587, 3 кв.м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, для использования под торгово-бытовое обслуживание населения, общественное питание, офис, склад (раздел 1 договора).

Срок аренды установлен сторонами на три года до 27.06.2016 (дата возврата имущества) (пункты 2.1, 2.2 договора).

Вышеуказанный объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи арендованного имущества от 28.06.2013.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме 292 950 руб., не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным, в порядке, предусмотренном договором.

Договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании Приказа Комитета земельных и имущественных отношений г. Казани от 25.11.2015 N 2347/КЗИО-ПК между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 30.10.2015 N 226 в отношении части арендуемых помещений общей площадью 334,8 кв.м, расположенных по ул.Декабристов, д.83, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2015.

Между истцом и ответчиком 01.12.2015 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 28.06.2013 N 8303-94, согласно которому изменилась общая площадь арендуемого помещения с 587,3 кв.м на 246,8 кв.м.

Согласно пункту 1.1.3 дополнительного соглашения N 1 от 01.12.2015 арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме 123 105,84 руб., не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным.

В рамках арбитражного дела N А65-21296/2014 установлено, что 20.05.2014 ответчик обратился к истцу с требованием о выкупе арендуемого имущества - нежилых помещений 1-го этажа NN 8, 13, 16, 26, 205 общей площадью 255 кв.м, расположенных по адресу: РТ, г.Казань, ул. Декабристов, д. 83, находящихся в муниципальной собственности, арендуемых ответчиком в соответствии с договорами аренды, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом от 09.06.2014 N 11457/кзио-исх ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.11.2014 по делу N А65-21296/2014 суд признал незаконным отказ Комитета, изложенный в письме от 09.06.2014 N 11457/кзио-исх, в реализации ООО "СтройБизнесПроект" права на приобретение в собственность арендуемого имущества и обязал Комитет устранить допущенное нарушение законных прав и интересов ООО "СтройБизнесПроект" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 N 159-ФЗ в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1-го этажа N N 8, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 13д, 13е, 16, 16а, 26, 205а, 205б, 205в, общей площадью 249 кв.м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Декабристов, д. 83.

Между истцом и ответчиком 18.03.2016 заключен договор купли-продажи арендуемого имущества N 041.

Акт приема-передачи здания (сооружения) к договору купли-продажи подписан между сторонами 13.05.2016.

Право собственности за ответчиком на помещения зарегистрировано 05.08.2016.

Истец, считая, что на момент прекращения договора аренды у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.03.2016 по 13.05.2016 в размере 235 411,34 руб., направил в адрес ответчика письмо с требованием об оплате задолженности.

Поскольку ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей не исполнил, истец обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из разъяснений, данных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В абзаце 3 пункта 6 вышеуказанного Постановления N 73 отражено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следует учитывать, что, по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Необоснованность отказа от заключения договора купли-продажи установлена судебным актом по делу А65-21296/2014, имеющим в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего спора.

В рассматриваемом деле спорные объекты были переданы ответчику актом приема - передачи арендованного имущества от 28.06.2013, доказательств возврата данных объектов истцу до момента заключения договора купли - продажи в дело не представлено.

Договор купли-продажи заключен 18.03.2016.

В связи с этим, как правильно указали суды, начисление арендной платы с 18.03.2016 является незаконным.

Кроме того, платежным поручением от 31.03.2016 N 145 ответчик оплатил арендную плату по договору аренды за период с 01.03.2016 по 18.03.2016.

При таких условиях судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 235 411,34 руб. и неустойки в размере 7 898,55 руб. за период с 01.03.2016 по 13.05.2016 удовлетворению не подлежат.

Доводу истца о том, что основанием владения спорными помещениями до момента передачи имущества по акту приема передачи, являлся договор аренды, судом дана надлежащая правовая оценка.

Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ самым поздним сроком заключения договора купли-продажи являлось 15.08.2014.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 части 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы истца о том, что до государственной регистрации договора купли-продажи арендатор обязан был исполнять принятые на себя по договору аренды обязательства, являются несостоятельными, поскольку противоречат нормам действующего законодательства и основаны на неверном толковании норм права.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2017 по делу N А65-27166/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

Н.Н. Королёва Э.Р. Галиуллин