Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 сентября 2017 г. N Ф06-24044/17 по делу N А65-27436/2016

г. Казань

19 сентября 2017 г.

Дело N А65-27436/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" - Шишкиной В.С., доверенность от 25.10.2016 N 74,

общества с ограниченной ответственностью "БЕРКУТ" - Хайрутдиновой Г.А., решение от 01.11.2012 N 1, Ахмадеевой И.Е., доверенность от 15.05.2017,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БЕРКУТ"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А65-27436/2016

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью "БЕРКУТ" (ОГРН 1021602026038, ИНН 1650077010) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2015 N 4660-А3 о взыскании суммы задолженности в размере 167 677 руб. 64 коп. и пени в размере 117 456 руб. 95 коп.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (далее - Исполком, истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "БЕРКУТ" (далее - ООО "БЕРКУТ", общество, ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2015 N 4660-АЗ и взыскании с общества в пользу учреждения задолженности по арендной плате в размере 167 677,64 руб. (за период с 01.02.2016 по 31.08.2016) и неустойки (пени) в размере 117 456,95 руб. (за период с 15.10.2013 по 17.10.2016).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 решение суда первой инстанции отменено, договор аренды земельного участка от 05.05.2015 N 4660-А3, заключенный между Исполкомом и обществом, расторгнут. Суд взыскал с общества в пользу Исполкома задолженность по договору аренды земельного участка от 05.05.2015 N 4660-АЗ в размере 195 359 руб. 60 коп., в том числе: долг по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.08.2016 в размере 155 850 руб., пени за период с 15.10.2013 по 17.10.2016 в размере 39 509 руб. 60 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Исполкома отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об оставлении решения суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 05.09.2017 до 12.09.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Набережные Челны от 08.08.2003 N 1630 обществу предоставлен на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок площадью 1,0220 га для строительства производственно-складской базы в районе автодороги N 1 и АГЗС ООО "Газсервис".

ООО "БЕРКУТ" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.03.2010 является собственником объекта права - административно-бытовой корпус (АБК) с кафе, назначение нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 1001,9 кв. м, инв. N 1042, литера Д, д, д5, адрес объекта: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, ул. Машиностроителей, д. 13, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.08.2010.

Постановлением руководителя Исполкома от 25.09.2013 N 5798 земельный участок площадью 10 220 кв. м с кадастровым номером 16:52:090101:37, предоставленный обществу для строительства производственно-складской базы в районе автодороги N 1 и АГЗС ООО "Газсервис" разделен на два земельных участка, в том числе:

1) площадью 834 кв. м (кадастровый номер 16:52:090101:444);

2) площадью 9386 кв. м (кадастровый номер 16:52:090101:445).

Земельному участку площадью 834 кв. м с кадастровым номером 16:52:090101:444 установлен вид разрешенного использования - земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (АБК с кафе), а участку площадью 9386 кв. м с кадастровым номером 16:52:090101:445 - земельный участок, предназначенный для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (склады).

05 мая 2015 года между исполкомом (арендодатель) и ООО "БЕРКУТ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4660-АЗ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 16:52:090101:444, общей площадью 834 кв. м, находящийся по адресу: г. Набережные Челны, ул. Машиностроительная, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (АБК с кафе) (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.4 величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 166 937 руб., которая уплачивается ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным.

В соглашении об установлении размера арендной платы к договору аренды от 05.05.2015 N 4660-АЗ, подписанном сторонами, указаны следующие составляющие арендной платы: площадь земельного участка 834 кв. м, кадастровая стоимость земельного участка - 2 782 290 руб. 72 коп., ставка земельного налога - 1,5%, дифференцированный коэффициент - 4.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендных платежей начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Указанный земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 05.05.2015.

Полагая, что арендатор неправильно применяет при расчете арендной платы дифференцированный коэффициент - 4, Исполком 07.10.2016 обратился с претензией N 06/1128п, в которой указал, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате, поэтому руководствуясь правом на односторонний отказ от исполнения договора при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, он предлагает в 10-дневный срок с момента получения претензии уплатить задолженность и расторгнуть договор аренды земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для предъявления иска в суд о взыскании с ответчика задолженности за фактическое пользование земельным участком площадью 834 кв.м. в связи с невнесением им платы за период 01.02.2016 по 31.08.2016 в размере 167 677 руб. 64 коп. и расторжения договора аренды.

Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, установлен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (далее - Положение) с учетом внесенных постановлением от 06.02.2012 N 86 изменений.

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного Положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в приложении N 1 к Положению.

Поправочный коэффициент применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с приложением N 1 к указанному Положению поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки - 10, под административные здания, помещения и офисы, а также под объекты общественного питания - 4.

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения.

Суды установили, что возникший между сторонами спор относительно размера арендной платы в спорном периоде (за период с 01.02.2016 по 31.08.2016) основан на различном толковании истцом и ответчиком положений действующего законодательства относительно применения в расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка. При этом истец полагает, что с учетом разрешенного вида использования земельного участка, условий заключенного договора к арендатору надлежит применять коэффициент вида использования земельного участка 10 (под объекты торговли), поскольку одним из видов разрешенного использования арендуемого земельного участка является, в том числе, размещение объектов торговли. Общество, полагая, что на спорном земельном участке размещено здание АБК с кафе, в котором оказываются услуги общественного питания, не имеется объектов торговли и не предполагается их размещение, считает законным применение коэффициента вида использования земельного участка 4 (объект общественного питания).

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 421, 424, 431, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пришел к выводу о необходимости применения в расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка 4 (объект общественного питания) и ставки земельного налога 1,35% - под объект общественного питания. Приняв во внимание платежные поручения об оплате арендных платежей за спорный период, суд счел установленным отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате, в связи с чем отказал во взыскании задолженности и пени, в расторжении договора аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции, взыскивая задолженность по арендной плате и пени, и, расторгая договор аренды земельного участка от 05.05.2015 N 4660-АЗ, суд апелляционной инстанции исходил из того, что применение того или иного коэффициента определяется целями и условиями договора аренды и разрешенным видом использования земельного участка, а не фактическим использованием земельного участка. Суд пришел к выводу, что расположение на спорном земельном участке объекта АБК с кафе для целей определения размера арендной платы никакого значения не имеет; поскольку в соответствии с условиями договора спорный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (АБК с кафе)", при определении размера арендной платы за пользование земельным участком надлежало применить коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 10, установленный перечнем в отношении земельных участков, предназначенных под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "БЕРКУТ" на спорном земельном участке, в установленном законом порядке, построил объект недвижимости - АБК с кафе на 25 посадочных мест, на основании разрешения на строительство от 07.06.2007 N RU16302000-107 (выдан для строительства АБК с кафе, производственно-складских зданий с наружными стенами из керамзитобетонных блоков и газобетона с облицовкой силикатным кирпичем), и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.03.2010 N RU16302000-27. Указанное обстоятельство подтверждается также кадастровым паспортом здания с кадастровым номером 15:52:090101:0:19 и свидетельством о регистрации права, актом N 1 осмотра законченного строительством объекта.

В связи с привлечением ООО "БЕРКУТ" на основании постановления от 29.08.2013 по делу N 170/2013 к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ по результатам совместной проверки прокуратуры города Набережные Челны и отдела контроля за использованием земли Исполкома города Набережные Челны от 14.08.2013, за использование земельного участка по не целевому назначению, общество 05.11.2013 обратилось к руководителю исполкома с заявлением N 67 о выделении из земельного участка площадью 10 220 кв. м с кадастровым номером 16:52:090101:37, предоставленного обществу для строительства производственно-складской базы, земельного участка площадью 834 кв. м для использования под АБК и кафе (л.д.110).

Руководитель Исполкома принял постановление от 25.09.2013 N 5798 о разделе земельного участка площадью 10 220 кв. м на два земельных участка, в том числе спорный земельный участок площадью 834 кв. м (кадастровый номер 16:52:090101:444) и земельный участок площадью 9386 кв. м (кадастровый номер 16:52:090101:445).

При этом, несмотря на заявление общества о выделении земельного участка площадью 834 кв. м для использования только под АБК и кафе, выделенному земельному участку с кадастровым номером 16:52:090101:444 установлен вид разрешенного использования - земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (АБК с кафе).

Судом первой инстанции установлено, материалами дела, в том числе актом N 1 осмотра законченного строительством готового объекта от 15.12.2009 (л.д.116), актом прокурорской проверки от 14.08.2013 (л.д.109), подтверждается, что на спорном земельном участке расположен двухэтажный капитальный объект недвижимости, первый этаж которого используется под кафе "Беркут", второй этаж - под АБК.

Судом первой инстанции также установлено, что здание АБК с кафе используется исключительно с целью оказания услуг общественного питания. Объекты торговли в указанном здании отсутствуют, торговая деятельность по реализации товаров населению не ведется. Доказательства использования спорного земельного участка под торговлю либо наличие в отношении земельного участка нескольких видов разрешенного использования, в соответствии с которыми фактически используется участок, в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлены.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание соглашение об установлении размера арендной платы к договору аренды условия договора аренды от 05.05.2015 N 4660-АЗ, которым установлено применение при расчете арендной платы за пользование земельным участком дифференцированного коэффициента - 4, а также виды деятельности, осуществляемые на арендованном участке, у суда первой инстанции имелись правовые основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Выводы суда первой инстанции сделаны, исходя из фактических обстоятельств дела, при правильном применении норм материального права. Данные выводы судов согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.01.2017 N 306-ЭС16-14540 по делу N А65-23104/2015.

При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 АПК РФ обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2017 по делу N А65-27436/2016 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2017.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплева В.А. Петрушкин