Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2017 г. N Ф06-24291/17 по делу N А72-16588/2016

г. Казань

12 октября 2017 г.

Дело N А72-16588/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - Шагаровой О.А., доверенность от 02.02.2017 N 73-ИОГВ-10.02.01-07/30,

общество с ограниченной ответственностью "Глория" - Резниченко Ю.А., доверенность от 18.07.2017, Трифоновой О.В., доверенность от 18.07.2017,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глория"

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.03.2017 (судьи

Корсункин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Александров А.И., Радушева О.Н.)

по делу N А72-16588/2016

по исковому заявлению Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН 1027301177749, ИНН 7303003740) к обществу с ограниченной ответственностью "Глория" (ОГРН 1027301582241, ИНН 7328005041) об обязании возвратить земельный участок, третьи лица: индивидуальный предприниматель Молофеев Юрий Анатольевич (ОГРНИП 304732817300080, ИНН 732801027253), общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Содружество" (ОГРН 1057328062472, ИНН 7328504001), общество с ограниченной ответственностью "Норвест" (ОГРН 1027301585651, ИНН 7303021228),

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Глория" (далее - ООО "Глория", ответчик) об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 73:24:021005:39 из категории земель населенных пунктов площадью 544,9 кв. м, расположенный по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, р-н Заволжский, пр-т Академика Филатова, д. 4А, под строительство магазина товаров первой необходимости, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования, в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Содружество" (далее - ООО "ТД "Содружество"), общество с ограниченной ответственностью "Норвест" (далее - ООО "Норвест"), индивидуальный предприниматель Молофеев Юрий Анатольевич (далее - предприниматель Молофеев Ю.А.).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 09.03.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ответчик обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 28.09.2017 до 05.10.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.12.2011 в соответствии с постановлением мэрии г. Ульяновска от 03.11.2011 N 5018 между мэрией г. Ульяновска (арендодатель) и ООО "Глория" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 24-2-1739 с кадастровым номером 73:24:021005:39 из земель населенных пунктов, территориальная зона Ж 4, площадью 544,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, пр-т Академика Филатова, д. 4 А, с разрешенным использованием - под строительство магазина товаров первой необходимости, сроком действия по 03.10.2012.

По истечении срока действия договора общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

19 апреля 2016 года мэрия г. Ульяновска направила в адрес общества письмо N 73-ИОГВ-10-01/3060исх, в котором со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ сообщила об отказе от договора аренды земельного участка от 20.12.2011 N 24-2-1739 по истечении 3-х месяцев с момента получения данного уведомления и предложила возвратить земельный участок с кадастровым номером 73:24:021005:39 по акту приема-передачи, приложив 2 экземпляра передаточного акта.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 73:24:021005:39 после прекращения действия договора ответчиком не был освобожден, мэрия г. Ульяновска обратилась в суд с иском об обязании ответчика возвратить земельный участок, мотивировав свое требование об освобождении земельного участка и его возврате прекращением действия договора аренды и ссылкой на статью 622 ГК РФ.

Суд первой инстанции, установив, что срок договора аренды земельного участка, предоставленного мэрией г. Ульяновска под строительство магазина товаров первой необходимости, истек 24.07.2016 и арендодатель отказался от договора аренды, пришел к выводу о прекращении договора аренды с момента истечения срока его действия.

Суд указал, что строительство магазина товаров первой необходимости на земельном участке не начиналось, согласно акту обследования земельного участка от 28.12.2016 на нем расположены 4 киоска для осуществления торговли алкогольной продукцией и продуктами питания, находящиеся в частной собственности, однако названное обстоятельство правового значения не имеет.

Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования обществом спорным земельным участком, суд первой инстанции, руководствуясь статьи 610, 622 ГК РФ, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", заявленные Департаментом требования удовлетворил, обязав общество возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Если на земельном участке расположены капитальные строения, освобождение земельного участка от капитального строения предполагает снос этого объекта. В таком случае необходимо учитывать правовую позицию Президиума ВАС РФ, сформулированную в Постановлении от 25.01.2011 N 10661/10, согласно которой, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости (строения, сооружения), не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Следовательно, в случае если на земельном участке расположен объект, обладающий признаками капитального строения, то положения статьи 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношения не могут быть применены и не могут служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Кроме того, следует отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что Департамент на момент предъявления настоящего иска располагал данными о том, что Обществом на арендуемом земельном участке возведены 4 объекта торговли - торговые павильоны для осуществления торговли алкогольной продукцией и продуктами питания, при этом из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства магазина.

Однако с учетом довода Департамента о том, что разрешение на строительство каких-либо объектов обществу не выдавалось, в целях правильной квалификации заявленного требования, суду надлежало исследовать и оценить вопросы создания и расположения на арендуемом земельном участке торговых объектов как объектов недвижимости, цели их создания, фактических характеристиках этих объектов, их конструктивных особенностях, насколько неразрывно они связаны с землей, возможно ли их перемещение без несоразмерного ущерба назначению, в то время как суд ограничился лишь выводом о том, что наличие торговых объектов на истребуемом Департаментом земельном участке правового значения не имеет.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В суде кассационной инстанции представитель общества пояснил, что в настоящее время между ним и Департаментом заключен договор N 24/02/А-2016-291 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 73:24:021005:11104 из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - объекты торговли, досуга и развлечений (магазин по продаже товаров первой необходимости) площадью 700 кв. м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, пр. Академика Филатова, д. 4, сроком на 10 лет с 01.04.2016 по 01.04.2026, который послужил основанием Управлению Росреестра по Ульяновской области для регистрации права собственности общества на 4 мини-магазина.

Таким образом, на момент обращения с настоящим иском в суд между сторонами существовали арендные отношения, основанные на договоре аренды земельного участка N 24/02/А-2016-291, касаемые тех же торговых объектов и земельного участка, расположенного по тому же адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, пр. Академика Филатова, д. 4.

Согласно пояснениям представителя Департамента со ссылкой на фотовыписку из публичной кадастровой карты, предоставленный в аренду по договору аренды от 26.09.2016 N 24/02/А-2016-291 земельный участок с кадастровым номером 73:24:021005:11104 свободен от построек, является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 73:24:021005:39, на котором расположены 4 мини-магазина и за освобождением которого Департамент обратился с настоящим иском в суд.

Однако при разрешении спора данные обстоятельства судами не устанавливались и во внимание не принимались.

Таким образом, с учетом изложенного, выводы судов о наличии в данном случае основания для возложения на Общество обязанности по освобождению спорного земельного участка являются преждевременными.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что судебные акты подлежат отмене, как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 по делу N А72-16588/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова