Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 8 ноября 2017 г. N Ф06-25473/17 по делу N А57-30438/2016

г. Казань

08 ноября 2017 г.

Дело N А57-30438/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью "Джойс" - Игнатьевой С.В. (доверенность от 17.01.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автотрансгрупп"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.06.2017 (судья Огнищева Ю.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 (председательствующий судья Кузьмичев С.А., судьи Землянникова В.В., Комнатная Ю.А.)

по делу N А57-30438/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автотрансгрупп", заинтересованные лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", общество с ограниченной ответственностью "Автопроект", общество с ограниченной ответственностью "Джойс", общество с ограниченной ответственностью "Кайман", общество с ограниченной ответственностью "Лотос", общество с ограниченной ответственностью "Саратов-Волга сухие смеси", общество с ограниченной ответственностью "Этейт Инвест Лимитед", публичное акционерное общество "Сбербанк России" о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Город Саратов" во включении ООО "Автотрансгрупп" в договор аренды от 12.01.2004 N 21 в качестве арендатора, изложенный в письме от 29.08.2016 N 01-02-20/786,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Автотрансгрупп" (далее - ООО "Автотрансгрупп", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Город Саратов" во включении ООО "Автотрансгрупп" в договор аренды от 12.01.2004 N 21 в качестве арендатора, изложенный в письме от 29.08.2016 N 01-02-20/786.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017, в удовлетворении требований ООО "Автотрансгрупп" отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Автотрансгрупп" просит решение Арбитражного суда Саратовской области и постановление апелляционной инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить по основаниям, указанным в кассационной жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Автотрансгрупп" на праве собственности принадлежит нежилое одноэтажное здание общей площадью 328,2 кв. м, литера Т, расположенное по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе, строение 109/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2014 серия 64-АД N 386372. Данный объект недвижимости находится на земельном участке площадью 58 103 кв. м с кадастровым номером 64:48:020330:27, расположенном по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе, д. 80.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 01.10.2014, заключенного между Лысовым В.А. (продавец) и ООО "Автотрансгрупп" (покупатель), к обществу перешло право аренды части земельного участка площадью 58 103 кв. м с кадастровым номером 64:48:020330:27, занятого объектом недвижимости.

09 декабря 2014 года ООО "Автотрансгрупп" обратилось в администрацию муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) с заявлением о предоставлении в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельного участка общей площадью 58 103 кв. м с кадастровым номером 64:48:020330:27, расположенного по адресу: г. Саратов, Ново-Астраханское шоссе, д. 80 в Заводском районе, разрешенное использование - для размещения производственных и административных зданий, фактическое использование - объекты 5 класса вредности по СанПиН, на котором расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости.

03 апреля 2015 года администрацией принято постановление N 1007, которым обществу отказано в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Полагая, что постановление органа местного самоуправления об отказе в предоставлении в аренду земельного участка является незаконным, нарушает права и законные интересы общества, ООО "Автотрансгрупп" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением

В рамках дела N А57-8374/2015 установлено, что испрашиваемый обществом земельный участок уже предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора на срок до 16.12.2018. В удовлетворении требований заявителя было отказано, суды пришли к выводу о законности оспариваемого постановления (определение Верхового суда Российской Федерации от 06.04.2017).

08 августа 2016 года ООО "Автотрансгрупп" обратилось в администрацию с заявлением о включении ООО "Автотрансгрупп" в договор аренды от 12.01.2004 N 21 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020330:27 в качестве арендатора (том 1 л.д. 9).

Письмом от 29.08.2016 N 01-02-20/786 администрация отказала во включении ООО "Автотрансгрупп" в договор аренды от 12.01.2004 N 21, сославшись на то, что указанный договор аренды не содержит условия согласия сторон на вступление в данный договор иных правообладателей зданий либо помещений в них.

ООО "Автотрансгрупп" посчитало данный отказ незаконным, в порядке главы 24 АПК РФ обратилось в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения ввиду следующих обстоятельств.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Частями 1, 4 статьи 4 АПК РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Обращение в арбитражный суд осуществляется, в том числе, в форме искового заявления - по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений, в форме заявления - по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.

В силу статьи 12 ГК РФ обратившееся в суд лицо самостоятельно определяет способ защиты гражданских прав. При этом избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, содержащимся в определении от 21.12.2004 N 409-О, конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность для заинтересованного лица по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания - они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с частями 1, 4 и 6 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Эти правила также в полной мере подлежат применению в ситуации, когда на неделимом или не разделенном земельном участке расположены различные и имеющие самостоятельное значение объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), принадлежащие различным правообладателям.

Из положений указанных норм следует, что заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. С долей площади земельного участка пропорционально площади принадлежащего заявителю нежилого здания (помещения).

В силу части 3 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" заключение договора аренды с одним лицом должно производиться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Согласно части 4 пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу действия пункта 1 статьи 421 ГК РФ о свободе договора понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

Исходя из изложенного, право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.

Следовательно, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется. Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2014 N 18182/13.

В соответствии с пунктом 20 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды правомерно исходили из того, что спорный земельный участок, не свободен от прав третьих лиц, и, руководствуясь положениями статей 606, 607, 609, 611 ГК РФ. Общество может реализовать свое право на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, только путем вступления в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако, возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном исковом порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не предусмотрена.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора по договору от 12.01.2004 N 21.

При наличии действующего договора аренды ООО "Автотрансгрупп" может реализовать свое право на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, только путем вступления в договор аренды на стороне арендатора.

Спор о вступлении в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (понуждение включения в договор) носит исключительно гражданско-правовой характер.

В связи с изложенным, для правильного разрешения спора (о понуждении) к участию в деле необходимо привлечение в соответствующем процессуальном статусе сторон договора аренды.

В рамках настоящего дела оспорено письмо, содержащее отказ во включении в договор. Суды пришли к обоснованному выводу, что признание отказа недействительным не восстановит права заявителя.

Требование же об изменении действующего гражданско-правового договора между администрацией и иным лицом в процедуре, установленной главой 24 АПК РФ, удовлетворению не подлежит, в такой ситуации применяется порядок искового производства.

ООО "Автотрансгрупп" в рамках настоящего дела требования заявлены в порядке главы 24 АПК РФ, тогда как при наличии спора он разрешается путем подачи соответствующего иска, а не путем обжалования действий арендодателя.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, суд кассационной инстанции, исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судом первой и апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств; оснований полагать, что выводы суда о применении нормы права применительно к установленным ими по данному делу фактическим обстоятельствам ошибочны, не усматривается.

Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают вывода суда, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены либо изменения обжалованных судебных актов, из кассационной жалобы также не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 23.06.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 по делу N А57-30438/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев А.Ф. Фатхутдинова