Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 ноября 2017 г. N Ф06-25668/17 по делу N А65-4201/2017

г. Казань

14 ноября 2017 г.

Дело N А65-4201/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

заявителя - Дмитренко К.Н. (доверенность от 26.01.2017),

в отсутствие:

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2017 (судья Иванов О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 (председательствующий судья Семушкин В.С., судьи Юдкин А.А., Корнилов А.Б.)

по делу N А65-4201/2017

по заявлению акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации договора аренды, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Аренда-сервис" (ИНН 1650101569, ОГРН 1031616032172),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ) от 21.11.2016 N 16/099/007/2016-3587 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.09.2016 N НчФ/58805/16 и об обязании Управления Росреестра по РТ осуществить действия по государственной регистрации указанного договора аренды.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует общество с ограниченной ответственностью "Аренда-сервис" (далее - ООО "Аренда-сервис").

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по РТ просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявления отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью "Аренда-сервис" (далее - ООО "Аренда-сервис") является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 873,5 кв. м (этаж 1) по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, просп. Сююмбике, д. 51, пом.1001, кадастровый номер 16:52:05:03:04:77:12/7, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.01.2011.

16 сентября 2016 года между ООО "Аренда-сервис" (арендодатель) и АО "Тандер" (арендатор) сроком на 12 лет заключен договор аренды недвижимого имущества с оборудованием N НчФ/58805/16, а именно: части указанного нежилого помещения N 1001 общей площадью 300 кв. м Сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 16.09.2016.

Поскольку предметом аренды является часть помещения, стороны дополнительно провели идентификацию объекта следующим образом: в качестве приложения N 1 в договор интегрированы, во-первых, кадастровый паспорт всего объекта, часть которого передается в аренду АО "Тандер", а, во-вторых, на его основании изготовлена схема, на которой обозначены границы объекта аренды.

В пункте 8.6 договора указано, что данные приложения являются неотъемлемой частью договора и что на плане обозначен сдаваемый в аренду объект.

Дополнительно стороны указали технические характеристики объекта, которые содержатся в кадастровом паспорте от 14.12.2010, изготовленном Набережночелнинским филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республики Татарстан, и техническом паспорте на объект (инвентарный номер 2140), изготовленном Межрайонным филиалом N 8 РГУП БТИ МСАЖКХ РТ по состоянию на 11.11.2010.

Сторонами было дано текстуальное (словесное) описание той части помещения, которая передана в аренду, графически объект также описан сторонами и это описание привязано к официальному документу - кадастровому паспорту, который содержит кадастровый номер выделенного помещения, что позволяет государственному регистратору однозначно идентифицировать объект как при помощи отраженных в самом договоре графических и текстуальных описаний объекта, так и исходя из сведений единого государственного кадастра недвижимости.

10 октября 2016 года АО "Тандер" обратилось в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды. Из представленных обществом на государственную регистрацию документов (договор аренды и приложение N 1 к договору аренды) следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади на схеме объекта.

Решением от 21.11.2016 N 16/099/007/2016-3587 Управление Росреестра по РТ отказало обществу в государственной регистрации, сославшись на непредставление кадастрового паспорта арендуемой части нежилого помещения.

Оценив в совокупности текстуальное и графическое описание объекта, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту. Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды с учетом требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), согласно которому, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судом также установлено, что правоустанавливающие документы содержат кадастровый паспорт на объект недвижимости: нежилое здание.

Из представленных обществом на государственную регистрацию документов следует, что стороны определили подлежащий передаче в аренду объект посредством текстуального описания и графического отображения границ и арендуемой площади. Идентификация имущества в договоре аренды и акте приема-передачи никаких сомнений у арендатора и арендодателя не вызывает.

Доводы Управления о том, что на момент обращения заявителя действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, поэтому требование регистрирующего органа о необходимости представления заявителем на государственную регистрацию договора аренды части здания кадастрового паспорта здания, в котором отражены сведения о части здания, предоставленного в аренду, не приняты судом, поскольку данное обстоятельство не исключает вывода о том, что предмет договора аренды был индивидуально определен сторонами.

Указав в договоре аренды нежилого помещения данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, и приложив к договору все необходимые документы (план), заявитель выполнил требования Закона N 122-ФЗ: кадастровый паспорт содержится в деле правоустанавливающих документов на здание.

При этом утверждение приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26, 33 Закона N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.

Таким образом, суды пришли к выводу, что основания для отказа в регистрации в данном случае отсутствовали.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 21.10.2016 по делу N А65-29595/2015, от 01.08.2016 по делу N А65-29288/2015, от 26.10.2016 по делу N А65-29593/2015.

Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, суд кассационной инстанции, исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судом первой и апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств; оснований полагать, что выводы суда о применении нормы права применительно к установленным ими по данному делу фактическим обстоятельствам ошибочны, не усматривается.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают вывода судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены либо изменения обжалованных судебных актов, из кассационной жалобы также не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.05.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2017 по делу N А65-4201/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев А.Ф. Фатхутдинова