Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 июня 2018 г. N Ф06-33232/18 по делу N А55-7002/2017

г. Казань

05 июня 2018 г.

Дело N А55-7002/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

истца - Дашкиной Г.Ш. (доверенность от 22.02.2018 N 194),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Самарский медицинский колледж им. Н. Ляпиной"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи: Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-7002/2017

по исковому заявлению государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Самарский медицинский колледж им. Н. Ляпиной", г. Самара (ОГРН 1026301154175, ИНН 6316034832) к индивидуальному предпринимателю Надежкиной Татьяне Даниловне, п. Безенчук Самарской области (ОГРНИП 315631300024496, ИНН 636203866472) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальным расходам и эксплуатационным услугам,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Надежкиной Татьяны Даниловны к государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Самарский медицинский колледж им. Н. Ляпиной" о зачете в счет аренной платы расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение "Самарский медицинский колледж им. Н. Ляпиной" (далее - медицинский колледж) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Надежкиной Татьяне Даниловне (далее - ИП Надежкина Т.Д.), с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о взыскании 339 408 руб. 96 коп., в том числе суммы арендной платы по договору на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 N 5103 в размере 157 256 руб. 20 коп. за период аренды с 16.05.2016 по 30.06.2017, а также пени за просрочку арендного платежа в размере 24 980 руб. 96 коп. за период с 16.05.2016 по 31.12.2016; возмещении коммунальных и оплату эксплуатационных услуг по договору от 16.05.2016 N 1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги в размере 84 721 руб. 80 коп. за период с 16.05.2016 по 31.12.2016, также суммы по договору возмещения коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги в размере 72 450 руб. за период с 01.01.2017 по 30.06.2017; обязании ИП Надежкиной Т.Д. освободить имущество - нежилое помещение площадью 268,7 кв. м (в нежилом здании, литера AAlA2A3A4A5A6A7ala2, 1-й этаж: комнаты N 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 66, 69), расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, п.г.т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а, в том состоянии, в котором она его получила, с учетом нормального износа.

От ИП Надежкиной Т.Д. 24.08.2017 поступило встречное исковое заявление, в котором она просила зачесть в счет арендной платы расходы на производство капитального ремонта арендованного имущества в размере 215 639 руб. 15 коп.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017 встречное исковое заявление ИП Надежкиной Т.Д. и приложенные к нему документы возвращены истцу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.09.2017 иск удовлетворен.

С ИП Надежкиной Т.Д. в пользу медицинского колледжа взыскано 339 408 руб. 96 коп., в том числе сумма арендной платы по договору N 5103 на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 в размере 157 256 руб. 20 коп. за период аренды с 16.05.2016 по 30.06.2017, а также пени за просрочку арендного платежа в размере 24 980 руб. 96 коп. за период с 16.05.2016 по 31.12.2016; возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2016) в размере 84 721 руб. 80 коп. за период с 16.05.2016 по 31.12.2016, также сумма по договору возмещения коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2017) в размере 72 450 руб. 00 коп. за период с 01.01.2017 по 30.06.2017.

Суд обязал ИП Надежкину Т.Д. вернуть арендодателю (ГБПОУ "СМК им. Н. Ляпиной") имущество - нежилое помещение площадью 268,7 кв. м (в нежилом здании, литера AAlA2A3A4A5A6A7ala2, 1-й этаж: комнаты N 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 66, 69), расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, п.г.т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а, в том состоянии, в котором она его получил, с учетом нормального износа.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018, определение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017 и решение Арбитражного суда Самарской области от 01.09.2017 отменены, принят по делу новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворен частично.

Взыскано с ИП Надежкиной Т.Д. в пользу медицинского колледжа 204 781 руб. 16 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 N 5103 в размере 157 256 руб. 20 коп. за период с 16.05.2016 по 30.06.2017, пени за период с 16.05.2016 по 31.12.2016 в размере 24 980 руб. 96 коп., расходы по оплате коммунальных платежей и эксплуатационных услуг в размере 22 544 руб.; а также расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в размере 7408 руб.

Суд обязал ИП Надежкину Т.Д. освободить нежилое помещение площадью 268,7 кв. м (в нежилом здании, литера AAlA2A3A4A5A6A7ala2, 1-й этаж: комнаты N 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 66, 69), расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пгт. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а, в течение 30-ти дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу.

В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.

Встречный иск удовлетворен.

Взыскано с медицинского колледжа в пользу ИП Надежкиной Т.Д. расходы на производство капитального ремонта арендованного имущества в размере 215 639 руб. 15 коп.; а также расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску и апелляционной жалобе в размере 10 313 руб.

Произведен зачет денежных сумм, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и в результате зачета взыскано с медицинского колледжа в пользу ИП Надежкиной Т.Д. денежные средства в размере 13 762 руб. 99 коп.

В кассационной жалобе медицинский колледж просит отменить постановление арбитражного суда апелляционной инстанции и принять новое решение об удовлетворении требований медицинского колледжа в полном объеме и отказе в удовлетворении встречного иска также в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что вывод суда о недоказанности истцом размера и стоимости фактически потребленных услуг не соответствует материалам дела, так как медицинским колледжем были представлены соответствующие доказательства. Расчеты арендодателем были произведены соразмерно занимаемой ИП Надежкиной Т.Д. площади помещений по договору аренды.

Истцом также представлен подробный расчет стоимости фактически потребленных коммунальных и эксплуатационных услуг.

По мнению заявителя жалобы, в нарушение требований статьи 170 АПК РФ представленным истцом документам и его доводам судом оценка не дана.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя встречный иск, посчитал, что капитальный ремонт помещений был необходим, без которого помещения не могли быть использованы по назначению; ремонтные работы производились с устного согласия арендодателя. Заявитель жалобы полагает, что данные выводы суда не подтверждены соответствующими доказательствами, при приеме помещений арендатором каких-либо замечаний к их состоянию не было высказано.

Суд апелляционной инстанции не учел положения пунктов 2.2.8, 2.2.10, 2.2.11 договора аренды, в силу которых арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения с предварительным письменным уведомлением арендодателя. О том, что в арендуемых помещениях арендатором произведен несогласованный ремонт, истцу стало известно только в ходе рассмотрения настоящего дела.

При этом из представленных ИП Надежкиной Т.Д. в материалы дела доказательств следует, что большинство произведенных ею работ относится к текущему ремонту, а не капитальному. При этом суд не разграничил, какие работы относятся к капитальным, а какие - к текущим.

Работы по замене канализации также не были согласованы с арендодателем и выполнены с нарушением строительных правил и норм, без проектной документации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя медицинского колледжа, поддержавшую доводы жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа находит постановление арбитражного суда апелляционной инстанции подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, между медицинским колледжем (арендодатель) с одной стороны и ИП Надежкиной Т.Д. (арендатор) с другой стороны, по согласованию с Министерством имущественных отношений Самарской области, на основании приказа от 16.05.2016 N 703, был заключен договор на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 N 5103 нежилых помещений площадью 268,7 кв. м (в нежилом здании, литера АА1A2A3A4A5A6A7ala2, 1-й этаж комнаты N 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, N 63, 64, 66, 69), расположенных по адресу: Самарская область, Безенчукский район, п.г.т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а, для использования в целях организации горячего питания студентов и работников медицинского колледжа.

Имущество передано арендодателю по акту приема-передачи от 16.05.2016.

Согласно пункту 1.2 договора срок аренды был установлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы составляет без учета НДС 9859,92 руб. в месяц, с учетом налога на добавленную стоимость (18%) - 11 634 руб. 71 коп. в месяц.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.

Со ссылкой на статьи 307, 309, 310, 329, 310, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что помещения предоставлялись ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга в полном размере на день рассмотрения спора суду не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 16.05.2016 по 30.06.2017 в размере 157 256 руб. 20 коп. и привлечения ответчика к ответственности, установленной пунктом 4.2.1 договора аренды, и взыскании пени за просрочку арендных платежей в размере 24 980 руб. 96 коп. за период с 16.05.2016 по 31.12.2016, а также об обязании арендатора возвратить арендованное имущество являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В данной части судебный акт не обжалован.

Истец также заявил требование о взыскании коммунальных расходов и эксплуатационных услуг по договору от 16.05.2016 N 1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2016) в размере 84 721 руб. 80 коп за период с 16.05.2016 по 31.12.2016, также за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2017) в размере 72 450 руб. 00 коп. за период с 01.01.2017 по 30.06.2017.

В силу пункта 2.1.1 договора аренды арендодатель обязуется в пятидневный срок с момента подписания договора оформить с арендатором договор на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг.

Доказательств заключения договора между арендатором и арендодателем на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 в материалы дела не представлено, ответчик факт заключения указанного договора отрицает.

Суд установил, что письмами от 27.07.2016 N 597, 07.12.2016 N 873 медицинский колледж направлял в адрес ИП Надежкиной Т.Д. договор на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 с приложением, который ответчиком не подписан.

Судом апелляционной инстанции в качестве надлежащих доказательств приняты подписанные ответчиком без возражений и замечаний акты об оказания услуг от 31.10.2016 N 00000180 за октябрь 2016 года в размере 11 272 руб. и от 30.12.2016 N 00000236 за декабрь 2016 года в размере 11 272 руб. В остальной части заявленные требования о возмещении расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг признаны судом не подлежащими удовлетворению со ссылкой на то, что истцом не представлены относимые и допустимые доказательства размера и стоимости фактически потребленных ответчиком коммунальных услуг за иные вменяемые периоды, позволяющие определить наличие и размер подлежащий взысканию. Количественный показатель фактического потребления коммунальных услуг за иные периоды истцом документально не подтвержден. Надлежащие доказательства несения истцом общеэксплуатационных и административно-хозяйственных расходов на содержание спорного имущества за указанные периоды, также не представлены.

ИП Надежкина Т.Д., ссылаясь на выполнение с устного согласия арендодателя ремонтных работ в арендуемых помещениях и невозмещение понесенных расходов, обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 215 639 руб. 15 коп. стоимости произведенного ремонта и зачете в счет арендной платы.

Удовлетворяя данный иск со ссылкой на статьи 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал обоснованным довод ИП Надежкиной Т.Д. о необходимости проведения капитального ремонта и неисполнение арендодателем обязательств по проведению капитального ремонта.

Между тем судом апелляционной инстанции решение принято без учета следующего.

Из пунктов 2.2.10 и 2.2.4 договора аренды следует, что арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения с предварительным письменным уведомлением арендодателя; не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения собственника имущества и арендодателя.

Из данных положений договора следует, что перед производством соответствующих работ арендатор в любом случае должен получить письменное разрешение на эти работы.

Следовательно, арендатор должен доказать не только необходимость проведения ремонтных работ, но факт своего обращения к арендодателю за соответствующим разрешением.

Разрешая спор в данной части, суду необходимо установить факт соответствующего обращения арендатора к арендодателю, поскольку в силу пункта 2.2.4 договора отсутствие письменного разрешения на производство работ может являться основанием для отказа в том числе в возмещении затрат на капитальный ремонт; характер произведенных работ, поскольку согласно условиям пункта 2.2.10 договора текущий ремонт производится за счет арендатора.

Ссылка суда на пункт 2.1.3 договора, из которого следует обязательство арендодателя в случае аварий, происшедших не по вине арендатора, выполнять необходимые работы по устранению их последствий, является необоснованной, так как судом не установлены факты произошедших аварий на спорном объекте.

Судом апелляционной инстанции иск о возмещении расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг удовлетворен за октябрь 2016 года в размере 11 272 руб. и за декабрь 2016 года в размере 11 272 руб., в остальной части заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Учитывая, что требования медицинского колледжа о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены за период с 16.05.2016 по 30.06.2017, отказ в возмещении расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за этот период, за исключением двух месяцев, нельзя признать обоснованным.

Довод медицинского колледжа о том, что расчеты арендодателем были произведены соразмерно занимаемой ИП Надежкиной Т.Д. площади помещений по договору аренды, оставлен судом без внимания.

Кроме того, судом апелляционной инстанцией установлено, что в силу пункта 2.1.1 договора аренды стороны должны заключить договор на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг, письмами от 27.07.2016 N 597, 07.12.2016 N 873 медицинский колледж направлял в адрес ИП Надежкиной Т.Д. договор на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 с приложением, который ответчиком не подписан.

Таким образом, установив, что ИП Надежкина Т.Д. уклонялась от подписания договора, последствия незаключения договора суд возложил на медицинский колледж.

В материалах дела имеются акты приема-передачи документов, из которых следует, что ИП Надежкиной Т.Д. передавались акты оказания услуг и счета на оплату, указанные в них объемы оказанных услуг не оспорены и не оплачены. Этим обстоятельствам судом апелляционной инстанции оценка также не дана.

При таких обстоятельствах постановление арбитражного суда апелляционной инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела в силу требований статьи 170 АПК РФ необходимо дать надлежащую оценку представленным сторонами документам и их доводам, принять решение в соответствии с законом.

Поскольку определением от 27.12.2017 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и принял встречное исковое заявление ИП Надежкиной Т.Д. к медицинскому колледжу о зачете в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта арендованного имущества, судебный акт подлежит отмене в полном объеме и направлению на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу N А55-7002/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

В.В. Александров Р.А. Нафикова