Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2018 г. N 11АП-9033/18

г. Самара

20 июля 2018 г.

Дело N А55-7002/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вишневской В.Ю.,

с участием в судебном заседании:

от ответчика - Надежкина Т.Д., паспорт; представитель Родимов А.В. по доверенности от 25.01.2018,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в открытом судебном заседании 17 июля 2018 года в зале N 6 помещения суда дело NА55-7002/2017

по иску Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" (ОГРН 1026301154175)

к индивидуальному предпринимателю Надежкиной Татьяне Даниловне (ОГРНИП 315631300024496) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальным расходам и эксплуатационным услугам, обязании вернуть помещение,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Надежкиной Татьяны Даниловны (ОГРНИП 315631300024496) к Государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" (ОГРН 1026301154175) о зачете в счет арендной платы расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Надежкиной Татьяне Даниловне ( с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 339 408 руб. 96 коп., в том числе: сумма арендной платы по договору N 5103 на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 в размере 157 256 руб. 20 коп. за период аренды с 16.05.2016 по 30.06.2017, а также пени за просрочку арендного платежа в размере 24 980 руб. 96 коп. за период с 16.05.2016. по 31.12.2016; возмещении коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2016) в размере 84 721 руб. 80 коп. за период с 16.05.2016. по 31.12.2016, также суммы по договору возмещения коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2017) в размере 72 450 руб. за период с 01.01.2017. по 30.06.2017.

Обязании индивидуального предпринимателя Надежкину Татьяну Даниловну освободить имущество - нежилое помещение площадью 268,7 кв.м (в нежилом здании, Литера AAlA2A3A4A5A6A7ala2, 1 этаж: комн. N 53, N 54, N 55, N 56, N 57, N 58, N 59, N 60, N 61, N 62, N 63, N 64, N 66, N 69), расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пос. г. т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Исковое заявление Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" поступило в арбитражный суд 27 марта 2017 года, производство по делу возбуждено определением суда от 03.04.17г. для рассмотрения в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 29 мая 2017 года суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное заседание.

24 августа 2017 года от ответчика поступило встречное исковое заявление, согласно которому ответчик просит зачесть в счет арендной платы расходы на производство капитального ремонта арендованного имущества в сумме 215 639 руб.15 коп.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Надежкиной Татьяны Даниловны от 24 августа 2017 года и приложенные к нему документы возвращены истцу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.09.2017 иск удовлетворен.

С индивидуального предпринимателя Надежкиной Татьяны Даниловны в пользу Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" взыскано 339 408 руб.96 коп., в том числе: сумма арендной платы по договору N 5103 на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 в размере 157 256 руб. 20 коп. за период аренды с 16.05.2016 по 30.06.2017, а также пени за просрочку арендного платежа в размере 24 980 руб. 96 коп. за период с 16.05.2016. по 31.12.2016; возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2016) в размере 84 721 руб. 80 коп. за период с 16.05.2016. по 31.12.2016, также сумма по договору возмещения коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2017) в размере 72 450 руб. 00 коп. за период с 01.01.2017. по 30.06.2017.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Надежкину Татьяну Даниловну вернуть арендодателю (ГБПОУ "СМК им. Н. Ляпиной") имущество - нежилое помещение площадью 268,7 кв.м (в нежилом здании, Литера AAlA2A3A4A5A6A7ala2, 1 этаж: комн. N 53, N 54, N 55, N 56, N 57, N 58, N 59, N 60, N 61, N 62, N 63, N 64, N 66, N 69), расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пос. г. т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просит отменить принятые судом первой инстанции судебные акты определение и решение суда. В обоснование жалоб, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Помимо этого, оспаривая законность принятого определения, заявитель считает, что встречный иск подлежал принятию, поскольку встречное требование направлено к зачету первоначального требования.

Поскольку судом апелляционным инстанции были установлены безусловные основания для отмены обжалуемого судебного акта, предусмотренные пунктом 27 Постановления N 36 от 28.05.2009 г., частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 27.12.2017 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и принял встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя Надежкиной Татьяны Даниловны к Государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" о зачете в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта арендованного имущества, назначил дело к судебному разбирательству.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 определение Арбитражного суда Самарской области от 31.08.2017 и решение Арбитражного суда Самарской области от 01.09.2017 отменены, принят по делу новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворен частично.

Взыскано с ИП Надежкиной Т.Д. в пользу медицинского колледжа 204 781 руб. 16 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 N 5103 в размере 157 256 руб. 20 коп. за период с 16.05.2016 по 30.06.2017, пени за период с 16.05.2016 по 31.12.2016 в размере 24 980 руб. 96 коп., расходы по оплате коммунальных платежей и эксплуатационных услуг в размере 22 544 руб.; а также расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в размере 7408 руб.

Суд обязал ИП Надежкину Т.Д. освободить нежилое помещение площадью 268,7 кв. м (в нежилом здании, литера AAlA2A3A4A5A6A7ala2, 1?й этаж: комнаты N 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 66, 69), расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пгт. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а, в течение 30-ти дней с момента вступления настоящего постановления в законную силу.

В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.

Встречный иск удовлетворен.

Взыскано с медицинского колледжа в пользу ИП Надежкиной Т.Д. расходы на производство капитального ремонта арендованного имущества в размере 215 639 руб. 15 коп.; а также расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску и апелляционной жалобе в размере 10 313 руб.

Произведен зачет денежных сумм, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и в результате зачета взыскано с медицинского колледжа в пользу ИП Надежкиной Т.Д. денежные средства в размере 13 762 руб. 99 коп.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 05.06.2018 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 отменено, дело направлено в апелляционный суд на новое рассмотрение.

Поскольку определение от 27.12.2017 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда о принятии встречного иска и переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции не отменено, дело рассматривается по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по иску Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" к индивидуальному предпринимателю Надежкиной Татьяне Даниловне о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальным расходам и эксплуатационным услугам, обязании вернуть помещение и по встречному иску индивидуального предпринимателя Надежкиной Татьяны Даниловны к Государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" о зачете в счет арендной платы расходов на производство капитального ремонта арендованного имущества

В судебном заседании ответчик и его представитель возражали против удовлетворения первоначального иска, поддержали встречный иск по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении и дополнениях к нему, просили суд в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворив встречные исковые требования.

Информация о движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в первоначальном и встречном исковых заявлениях, возражениях на них, выслушав участников процесса, выполнив указания суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между Государственным бюджетным профессиональным образовательным учреждением "Самарский медицинский колледж им Н. Ляпиной" (далее - ГБПОУ "СМК им. Н. Ляпиной", учреждение, арендодатель) с одной стороны и Индивидуальным предпринимателем Надежкиной Татьяной Даниловной (далее -ИП Надежкина Т.Д., арендатор) с другой стороны, по согласованию с министерством имущественных отношений Самарской области, на основании приказа от 16.05.2016 N 703, был заключен договор N 5103 на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 (далее - договор) нежилых помещений площадью 268,7 кв.м (в нежилом здании, Литера АА1 A2A3A4A5A6A7ala2, 1 этаж: комн. N 53, N 54, N 55, N 56, N 57, N 58, N 59, N 60, N 61, N 62, N 63, N 64, N 66, N 69), расположенных по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пос. г. т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а, для использования в целях организации горячего питания студентов и работников ГБПОУ "СМК им. Н. Ляпиной".

Имущество передано арендодателю по акту приема-передачи от 16.05.2016.

Согласно п. 1.2. договора N 5103 на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 срок аренды был установлен на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы составляет без учета НДС - 9 859,92 руб. в месяц, с учетом НДС (18 %) -11 634,71 руб. в месяц, в соответствии с отчетом об оценке от 14.12.2015 N 104, выполненным индивидуальным предпринимателем Жуплатовой Аллой Петровной.

Пунктом 3.2. договора сторонами согласовано, что перечисление арендной платы производится (согласно выставленным счетам) на расчетный счет арендодателя за каждый месяц с оплатой до 01 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с заявленным иском в арбитражный суд.

Оценив условия договора аренды от 16.05.2016, судебная коллегия считает, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Размер и порядок уплаты арендных платежей определены сторонами в разделе 3 договора.

Исходя из буквального толкования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, при этом арендодатель не обязан обосновывать причины такого отказа.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено при соблюдении арендодателем требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, продленного на неопределенный срок.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2011 N 980-О-О указано, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, конкретизирующая положение о том, что не допускается одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (статья 310 ГК РФ), является гарантией прав сторон договора аренды в случае заключения договора на неопределенный срок.

Следовательно, арендодатель вправе отказаться от договора аренды по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации как в случае наличия нарушений условий договора со стороны арендатора, так и при отсутствии таковых.

Из материалов дела усматривается, что договор заключен на неопределенный срок, ГБПОУ "СМК им. Н. Ляпиной" заказным письмом от 12.01.2017 исх. N 11 (номер почтового идентификатора 44311004398906) уведомило ИП Надежкину Т.Д. о расторжении договора N 5103 на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 с 11.02.2016.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи арендатору и пользования им объектом аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен. Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что 30.06.2017 истец ограничил доступ ответчика к спорному помещению, фактически помещение было возвращено арендодателю. Надлежащих, бесспорных доказательств, что имущество арендатором было возвращено арендодателю ранее 30.06.2017, ответчиком суду не представлено, истец указанный факт отрицает.

В рассматриваемых правоотношениях обе стороны являются профессиональными участниками рынка в соответствующей сфере, в связи с этим не имеется оснований относить ответчика в смысле, примененном в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора" к категории "слабых сторон". Таким образом, несоблюдение согласованных сторонами условий договора аренды приведет к нарушению баланса интересов сторон. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих внесение платы за пользование спорным помещением за период с 16.05.2016 по 30.06.2017.

Расчет задолженности проверен судебной коллегией и является верным, ответчиком документально не опровергнут.

Учитывая, что помещение предоставлялось ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга в полном размере на день рассмотрения спора суду не представлено, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 16.05.2016 по 30.06.2017 в сумме 157 256 руб. 20 коп. являются законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истец также заявил требование о взыскании коммунальных расходов и эксплуатационных услуг по договору от 16.05.2016 N 1 за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2016) в размере 84 руб. 80 коп. за период с 16.05.2016. по 31.12.2016, также за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги (2017) в размере 72 450 руб. 00 коп. за период с 01.01.2017. по 30.06.2017.

В силу пункта 2.1.1. договора N 5103 на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 арендодатель обязуется в пятидневный срок с момента подписания договора оформить с арендатором договор на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг.

Из анализа пункта 2.2.2. следует, что арендатор обязуется в течении пяти дней с момента подписания договора заключить с арендодателем договор на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг.

В соответствии с пунктом 3.3. арендодателю арендатор перечисляет сумму эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, согласно договорам на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг, заключенных между арендатором и арендодателем. Эти расходы не включаются в установленную договором сумму арендной платы.

Предоставление коммунальных услуг потребителю, которым может быть собственник или лицо, использующее помещение на ином законном основании, осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Доказательств заключения договора на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг, заключенного между арендатором и арендодателем в материалы дела не представлено, ответчик факт заключения указанного договора отрицает.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, письмами от 27.07.2016 N 597, от 07.12.2016 N 873 ГБПОУ "СМК им. Н. Ляпиной" направляло в адрес ИП Надежкиной Т.Д. договор на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг от 16.05.2016 N 1 с приложением, который, однако, ответчиком не подписан.

Указанное свидетельствует об уклонении ИП Надежкиной Т.Д. от подписания договора.

В адрес ответчика истцом направлялись акты об оказании услуг и счета на оплату, указанные в них объемы оказанных услуг ответчиком не оспорены и не оплачены. Кроме того, в материалы дела представлены подписанные ответчиком без возражений и замечаний акты об оказания услуг N 00000180 от 31.10.2016 за октябрь 2016 в размере 11 272 руб. и N 00000236 от 30.12.2016 за декабрь 2016.

В спорный период ответчик фактически занимал помещение, владельцу здания стоимость затрат по коммунальным услугам, эксплуатационным расходам не возмещал.

Поскольку договор на возмещение коммунальных и оплату эксплуатационных услуг между сторонами не заключен в связи с уклонением ответчика от его заключения, стоимость коммунальных услуг, полученных, но не оплаченных ответчиком, является его неосновательным обогащением.

Учитывая, что требования медицинского колледжа о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены за период с 16.05.2016 по 30.06.2017, отказ ответчика в возмещении расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг за этот период является неправомерным.

Расчеты арендодателем были обоснованно произведены истцом соразмерно занимаемой ИП Надежкиной Т.Д. площади помещений по договору аренды, контррасчет ответчиком не представлен.

Принимая во внимание вышеизложенное, требования о взыскании коммунальных расходов и эксплуатационных услуг за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги в размере 84 721 руб. 80 коп. за период с 16.05.2016. по 31.12.2016, также за фактические потребленные коммунальные и эксплуатационные услуги в размере 72 450 руб. за период с 01.01.2017. по 30.06.2017 подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответственность арендатора за несвоевременное внесение платежей по арендной плате в сроки, установленные договором, установлена п. 4.2.1. договора. Как установлено пунктом 4.2.1. договора, в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пеней ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в день с просроченной суммы за каждый день просрочки суммы, причитающейся к оплате аренды.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ, приходит к выводу о наличии правовых оснований для привлечения ответчика к ответственности, установленной пунктом 4.2.1. договора аренды и взыскании пени за просрочку арендных платежей в размере 24 980 руб. 96 коп. за период с 16.05.2016. по 31.12.2016.

Поскольку арендные отношения между сторонами прекратились 11.02.2016, у арендатора возникла обязанность по возврату арендованного имущества.

Судом установлено, с 30.06.2017 года доступ в арендованное помещение столовой по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пос. г. т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а прекращен по инициативе истца. С 30.06.2017 года и до настоящего времени доступа в указанное помещение ответчик не имеет.

Истец данное обстоятельство не оспаривал, факт прекращения доступа ИП Надежкиной Т.Д. с 30.06.2017 года в помещение столовой по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пос. г. т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а подтвердил.

Таким образом, судебная коллегия считает установленным, что с 30.06.2017 года помещение столовой в пользовании ответчика не находится и было возвращено истцу, данные обстоятельства истцом не оспаривались.

Принимая во внимание вышеизложенное требование ГБПОУ "СМК им. Н. Ляпиной" об обязании вернуть арендодателю (ГБПОУ "СМК им. Н.Ляпиной") имущество - нежилое помещение площадью 268,7 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, пос. г. т. Безенчук, ул. Пушкина, д. 14а не подлежит удовлетворению.

В свою очередь, индивидуальный предприниматель Надежкина Т.Д., ссылаясь на выполнение с устного согласия арендодателя ремонтных работ в арендуемых помещениях и невозмещение понесенных расходов, обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании 215 639,15 руб. стоимости произведенного ремонта и его зачете в счет арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела имеется акт приема-передачи, подписанный сторонами в рамках договора. Указанный акт не содержит какие-либо претензии или замечания по составу, качеству, состоянию передаваемого помещения.

Указанный акт подписан арендатором без каких-либо возражений, что свидетельствует о согласии ответчика с условиями договора в отношении состояния помещения, переданного в аренду.

Как следует из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, за все недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель, даже если он не знал о них на момент заключения договора. Если арендатор после того, как принял имущество, обнаружил определенные недостатки, то он вправе потребовать от арендодателя их безвозмездного устранения; самостоятельно исправить эти недостатки и потребовать возмещения своих расходов на их устранение одновременным платежом; устранить недостатки своими силами и удержать сумму понесенных расходов из арендной платы, уведомив об этом арендодателя. Арендатор также вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, при этом он может как устранять, так и не устранять выявленные недостатки; не устранять недостатки, а расторгнуть договор.

Доказательств согласования с арендодателем осуществления ремонтных работ, а также обращения к нему с требованием об устранении имеющихся недостатков либо уменьшения арендной платы ответчиком не предоставлены.

В пункте 2.2.10. договора также предусмотрена обязанность арендатора по осуществлению за свой счет работ по проведению текущего ремонта.

В статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что арендодатель не исполнял обязанности по проведению капитального ремонта, равно как и доказательств неотложной необходимости проведения работ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В пунктах 2.2.4. и 2.2.7. договора установлено, что перепланировка и переоборудование, а также неотделимые улучшения арендуемого помещения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя.

Перепланировка и переоборудование помещения не является основанием для снижения арендной платы (п. 2.2.5.).

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении указал, что арендатор должен доказать не только необходимость проведения ремонтных работ, но факт своего обращения к арендодателю за соответствующим разрешением.

Суд кассационной инстанции указал, что, разрешая спор в данной части, суду необходимо установить факт соответствующего обращения арендатора к арендодателю, поскольку в силу пункта 2.2.4. договора отсутствие письменного разрешения на производство работ может являться основанием для отказа в том числе в возмещении затрат на капитальный ремонт; характер произведенных работ, поскольку согласно условиям пункта 2.2.10. договора текущий ремонт производится за счет арендатора.

При этом, суд кассационной инстанции признал ссылку апелляционного суда на пункт 2.1.3. договора, из которого следует обязательство арендодателя в случае аварий, происшедших не по вине арендатора, выполнять необходимые работы по устранению их последствий, необоснованной, поскольку судом не установлены факты произошедших аварий на спорном объекте.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции установил, что доказательств получения письменного разрешения арендодателя на производство каких-либо улучшений и работ по реконструкции и ремонту помещения не имеется. Арендатор за разрешением на производство строительных работ к арендодателю либо собственнику помещения не обращался, обратного суду не представлено.

Ссылка ответчика на письмо Управления Роспотребнадзора по Самарской области N 05-05/29066 от 21.12.2017 является несостоятельной, поскольку, как усматривается из указанного письма, Управлением в ходе плановой проверки от 15.04.2016 не установлена причина, по которой столовая не работала. Ответчиком к указанному письму приложены фотографические снимки, которые суд апелляционной инстанции признает недопустимым доказательством, как не отвечающие критериям относимости и допустимости доказательств, установленным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку данные снимки невозможно идентифицировать относительно даты, места их составления и принадлежности изображенного на них объекта к спорному помещению истца.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Арбитражный апелляционный суд, принимая во внимание, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, и установив указанные выше обстоятельства, считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, встречный иск подлежит оставлению без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по искам и апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 31 августа 2017 года и решение Арбитражного суда Самарской области от 01 сентября 2017 года принятые по делу N А55-7002/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Надежкиной Татьяны Даниловны в пользу Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" 339 408 руб. 96 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору N 5103 на аренду недвижимого имущества от 16.05.2016 в размере 157 256 руб. 20 коп. за период с 16.05.2016 по 30.06.2017, пени за период с 16.05.2016. по 31.12.2016 в размере 24 980 руб. 96 коп., расходы по оплате коммунальных платежей и эксплуатационных услуг в размере 157 171 руб. 80 коп.; а также расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску в размере 9 788 руб.

В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Взыскать с Государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения "Самарский медицинский колледж им. Н.Ляпиной" в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в размере 4 282 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева Е.А. Терентьев