Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 июля 2018 г. N Ф06-33492/18 по делу N А55-18207/2017

г. Казань

04 июля 2018 г.

Дело N А55-18207/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.11.2017 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-18207/2017

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Алина", г. Самара (ИНН 6315603564, ОГРН 1076315004556) третье лицо: Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, о взыскании 975 870 руб. 34 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алина" (далее - ООО "Алина") о взыскании 975 870 руб. 34 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.12.2015 по 31.03.2017 в сумме 889 074 руб. 61 коп., пени за период с 15.07.2013 по 31.03.2017 в сумме 86 795 руб. 73 коп. по договору аренды земельного участка от 07.06.2013 N 799.

Определением от 02.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23.11.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Алина" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара взыскана задолженность в сумме 3630 руб. 26 коп., пени в сумме 1929 руб. 51 коп.

В кассационной жалобе Департамент градостроительства городского округа Самара просит решение Арбитражного суда Самарской области и постановление апелляционной инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме, по основаниям, указанным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании 21.06.2018 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 13 час. 35 мин. 28.06.2018. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.06.2013, на основании приказа Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 03.04.2013 N 72-п, между Министерством строительства Самарской области (арендодатель) и ООО "Алина" (арендатор) заключен договор N 799 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0906002:1422 площадью 623 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область г. Самара Советский район по улице Антонова-Овсеенко для строительства офисного здания и информационного центра сроком с 03.04.2013 по 03.04.2018.

Разделом 4 и Приложением N 2 договора установлен порядок расчета и внесения арендной платы, которая вносится ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.

Арендная плата может пересматриваться в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом (пункты 4.3, 5.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.07.2013.

11 апреля 2017 года арендодатель направил в адрес арендатора претензию (исх. N д05- 01/864) с требованием в течение 10 дней оплатить образовавшуюся задолженность.

Письмом от 24.04.2017 арендатор ответил арендодателю отказом, указав при этом, что договор прекращен на основании пункта 4.8, 5.5 договора, поскольку объект законченного строительства введен в эксплуатацию 04.12.2016.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене ввиду следующих обстоятельств.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции мотивировали тем, что постановлением администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 "Об организации работы по реализации полномочий в сфере распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" Департамент градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по урегулированию разногласий при исполнении, внесении изменений и расторжении договоров аренды земельных участков и безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений, в том числе в судебном порядке; по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными под строительство зданий, сооружений; по администрированию доходов от договоров аренды, купли-продажи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений.

04 декабря 2015 года выдано разрешение RU63301000-080э на ввод в эксплуатацию офисного здания и информационного центра, по адресу г. Самара ул. Антоново-Овеенко, дом 52, на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0906002:1422. Стороны в пункте 5.5 договора установили, что в обязанности арендодателя входит в пятидневный срок с момента получения от уполномоченного органа сведений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, указанного в пункте 1.2 договора, уведомить арендатора заказным письмом об отказе от договора аренды и прекращении его действия с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

У истца - Департамента градостроительства городского округа Самара, с момента ввода объекта в эксплуатацию не имеется полномочий на взыскание сумм задолженности по арендной плате за использование спорного земельного участка для целей, не связанных со строительством. С учетом изложенного суд первой инстанции произвел собственный расчет арендной платы, подлежащей оплате за период с 01.12.2015 по 03.12.2015 взыскал задолженность в размере 3630 руб. 26 коп. и пени за период с 15.07.2013 по 31.03.2017 в размере 86 795 руб. 73 коп с ответчика в пользу истца.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (часть 2 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по инициативе арендодателя по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Стороны в пункте 5.5 договора установили, что в обязанности арендодателя входит в пятидневный срок с момента получения от уполномоченного органа сведений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, указанного в пункте 1.2 договора, уведомить арендатора заказным письмом об отказе от договора аренды и прекращении его действия с даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Общество не представило в материалы дела доказательств того, что в указанный в иске период после ввода объекта в эксплуатацию договор прекращен. Как установлено судом и подтверждается материалами дела. Соглашение о расторжении договора сторонами не заключалось.

Поскольку ни закон, ни договор аренды от 07.06.2013 N 799 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу N А305-ЭС15-16772.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Таким образом, обжалованные судебные акты противоречат принципу платности использования земельного участка.

При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене.

Вместе с тем, у суда кассационной инстанции по результатам отмены судебных актов отсутствует возможность принять новый судебный акт в связи со следующим.

В силу части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Исследовав спорные правоотношения, судам следовало определить и дать оценку правильности расчета начисленных ко взысканию арендных платежей и пени.

Согласно положениям статей 168, 268 АПК РФ полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Таким образом, учитывая, что судами не установлены все фактические обстоятельства дела, а компетенция суда кассационной инстанции ограничена вышеприведенными нормами процессуального права, оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 23.11.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 по делу N А55-18207/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев