Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 июля 2018 г. N Ф06-33734/18 по делу N А65-31652/2017

г. Казань

12 июля 2018 г.

Дело N А65-31652/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Кошлевой И.Н., доверенность от 14.12.2017 N 16192/КЗИО-ИСХ,

общества с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" - Лебедевой Е.В., доверенность от 25.07.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.12.2017 (судья Горинов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А65-31652/2017

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" (ОГРН 1061684094944, ИНН 1659064696) о взыскании неосновательного обогащения в размере 959 752 руб. 47 коп. и процентов в размере 101 852 руб. 40 коп.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений города Казани" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к обществу с ограниченной ответственностью "Аптека Поволжье" (далее - ООО "Аптека Поволжье", общество) с иском о взыскании с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения в размере 959 752 руб. 47 коп. (за период с 30.01.2015 по 12.07.2017) и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 101 852 руб. 40 коп. (за период с 30.01.2015 по 12.07.2017).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В обоснование жалобы истец указывает, что судами нарушены положения статей 1, 7, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вывод суда первой инстанции о том, что установленная в договоре купли-продажи арендуемого имущества от 10.12.2014 N 226 выкупная цена включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующий земельный участок противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку предметом договора купли-продажи от 10.12.2014 N 226 являлись только нежилые помещения, право собственности на земельный участок у ответчика не возникло, суд своим решением фактически подменил орган местного самоуправления, распорядившись земельным участком.

В отзыве на жалобу ответчик просит оставить судебные акты без изменения, а жалобу истца без удовлетворения, полагая, что в силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и учитывая, что иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости от 10.12.2014 N 226, установленная в договоре цена объекта включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующий земельный участок, что согласуется с правовой позицией, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 307-ЭС17-5707.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 28.06.2018 до 05.07.2018. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, нежилые помещения первого этажа в здании литера А, А1, общей площадью 243,9 кв. м (помещения N 1, 1а, 2-12, 12а, 13, 14), инвентарный номер 10 721, кадастровый номер 16:50:220207:74 и земельный участок под зданием с кадастровым номером 16:50:220207:2 площадью 420 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под здание магазина, находящиеся по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Белинского, д. 5а, принадлежали на праве собственности муниципальному образованию - город Казань.

В 2014 году ООО "Аптека Поволжье", будучи арендатором названных нежилых помещений, реализовало преимущественное право приобретения арендуемого нежилого помещения, в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в связи с чем 10.12.2014 между Комитетом (продавец) и ООО "Аптека Поволжье" (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого имущества N 226. По условиям договора покупатель приобрел в собственность объект недвижимости - нежилые помещения первого этажа в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Белинского, д. 5а, литера А, А1, общей площадью 243,9 кв. м (помещения N 1, 1а, 2-12, 12а, 13, 14), инвентарный номер 10721, кадастровый номер 16:50:220207:74 по рыночной стоимости в размере 8 562 000 руб., определенной на основании Отчета от 24.10.2014 N 701/Б/Оц-14.

Право собственности ООО "Аптека Поволжье" подтверждено записью в ЕГРПН от 30.01.2015 N 16-16/001-16/047/001/2015-684/11, свидетельством о государственной регистрации права от 30.01.2015 серии 16-АН N 549931.

Поскольку ООО "Аптека Поволжье" в период с 30.01.2015 по 12.07.2017 не вносило плату за пользование земельным участком, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, Комитет на основании отчета о рыночной стоимости от 24.10.2014 N 701/Б/Оц-14, рассчитав размер неосновательного обогащения, направил 18.07.2017 в адрес общества претензию.

Претензия оставлена без удовлетворения.

Комитет, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:220207:2, занятый зданием магазина, является муниципальной собственностью, с ответчиком договор купли-продажи или аренды этого земельного участка не заключен, обратился в суд с иском о взыскании с ООО "Аптека Поволжье" 959 752 руб. 47 коп. неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы и 101 852 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.01.2015 по 12.07.2017.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из следующего: спорный земельный участок и нежилое помещение, находящееся на нем, являлись муниципальной собственностью, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и учитывая, что иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости от 10.12.2014 N 226, установленная в нем цена помещения включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, оставил решение от 22.12.2017 без изменения.

Между тем, судами при рассмотрении дела не было учтено следующее.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Такой отчет от 24.10.2014 N 701/Б/Оц-14 по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 243,9 кв. м, находящихся в муниципальной собственности города Казани, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Белинского, д. 5а, представлен в материалы дела.

Согласно отчету рыночная стоимость выкупаемых помещений составляет 8 562 000 руб.

Указанный отчет не содержит информации о том, что осуществлена оценка земельного участка.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие указанного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 14556/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае одновременного приобретения на основании положений Закона N 159-ФЗ здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости.

Между тем, предметом продажи по договору купли-продажи недвижимости от 10.12.2014 N 226 являются только нежилые помещения общей площадью 243,9 кв. м.

В предмет договора от 10.12.2014 N 226 условие о продаже вместе с объектом недвижимости земельного участка и переходе к обществу права собственности на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, и право собственности на которое принадлежит муниципальному органу, не включено.

Распорядительного документа, изданного в установленном законом порядке и свидетельствующего об одновременной приватизации земельного участка под выкупаемым зданием, не представлено.

Отчет от 24.10.2014 N 701/Б/Оц-14 по определению рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 243,9 кв. м, представленный в материалы дела, не содержит сведений о том, что наряду выкупной стоимостью здания определена и выкупная цена земельного участка. Согласно названному отчету, объектом оценки являлись нежилые помещения здания, целью оценки - определение рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по указанному адресу. Из отчета следует, что при определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный и доходный подходы, определение стоимости объекта осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности, оценщик не оценивал земельный участок в качестве самостоятельного объекта оценки по заданию заказчика оценки в качестве самостоятельного объекта оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, представленные документы в совокупной оценке и сравнении с другими доказательствами по делу свидетельствуют о том, что приватизации подлежали только нежилые помещения, одновременная приватизация помещений и земельного участка не предполагалась.

При этом заключение договора купли-продажи только в отношении арендуемого здания не противоречит действующему закону, поскольку приобретение объекта недвижимости в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ, который не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, не исключает в дальнейшем приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, что подтверждается также разъяснениями, приведенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134. Выкуп земельного участка при приватизации в порядке Закона N 159-ФЗ является правом, а не обязанностью сторон по сделке.

Указанные доводы приведены представителем Комитета в суде кассационной инстанции, приводились им ранее, однако совокупная оценка указанным доводам и представленным в их подтверждение доказательствам оценка судами не дана.

Кроме этого, судебная коллегия считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

У ответчика в соответствии с положениями статей 445-446 ГК РФ имелось право на изменение цены в рамках урегулирования преддоговорного спора путем составления протокола разногласий и передачи спора при не достижении между ними согласия относительно выкупной цены объекта недвижимости в том числе, в связи с определением размера стоимости земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ, в суд. Однако сведений о реализации им такого права не представлено. Доводов и возражений относительно изменения цены до заключения договора на изложенных условиях, не достижении между ними согласия относительно выкупной цены нежилых помещений, не высказывалось.

Пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" предусмотрено, что оспаривание достоверности определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности возможно только до момента заключения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по настоящему делу, дать надлежащую оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, а также представленным по делу доказательствам, учесть изложенные в настоящем постановлении положения о толковании и применении норм гражданского и земельного законодательства, и правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 по делу N А65-31652/2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова