Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 июля 2018 г. N Ф06-34886/18 по делу N А72-9844/2017

г. Казань

24 июля 2018 г.

Дело N А72-9844/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

ответчика - Шубина Б.Н. (доверенность от 18.08.2017),

при участии от прокуратуры Ульяновской области - Гильманова Р.М. (доверенность от 09.07.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Ульяновской области

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.12.2017 (судья Рыбалко И.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А72-9844/2017

по исковому заявлению Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск (ОГРН 1027301177749, ИНН 7303003740) к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарный Дом", г. Ульяновск (ОГРН 1167325056194, ИНН 7325144030), третьи лица: Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, Агентство архитектуры и градостроительства Ульяновской области, г. Ульяновск, администрация города Ульяновска, г. Ульяновск, прокурор Ульяновской области, г. Ульяновск, Правительство Ульяновской области в лице Управления по охране объектов культурного наследия администрации губернатора Ульяновской области, г. Ульяновск, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный историко-мемориальный музей-заповедник "Родина В.И. Ленина", г. Ульяновск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, Агентство регионального государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ульяновской области, г. Ульяновск, Жучков Дмитрий Олегович, г. Ульяновск, о расторжении договора аренды и об освобождении земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарный Дом" (далее - ООО "Янтарный Дом") о:

- расторжении договора аренды от 14.07.2015 N 24-4-720 земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 площадью 1023 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65, и передаче участка по акту приема-передачи;

- признании незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого, самовольной постройкой;

- обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65, путем сноса самовольно возведенного незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого;

- исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенном по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого;

- исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ООО "Янтарный Дом" на объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого (запись от 13.04.2017 N 73:24:041805:290-73/001/2017-2);

- обязании ответчика освободить дополнительный земельный участок ориентировочной площадью 80,0 кв.м, используемый для организации строительства с южной стороны земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65.

Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 25.07.2017, от 30.08.2017, от 25.09.2017, от 10.10.2017, от 08.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, Агентство архитектуры и градостроительства Ульяновской области, администрация города Ульяновска, правительство Ульяновской области в лице Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный историко-мемориальный музей-заповедник "Родина В.И. Ленина", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Агентство регионального государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ульяновской области, Жучков Дмитрий Олегович.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.08.2017 удовлетворено ходатайство прокурора Ульяновской области о вступлении в дело.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018, в удовлетворении исковых требований Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к ООО "Янтарный Дом" отказано.

Прокуратура Ульяновской области обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании прокуратура поддержала позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 17.07.2018 до 15 часов 40 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65 расположен жилой дом - лит. А, А1, год постройки - до 1917 года, общей площадью 52,66 кв.м.

По данным "Историко-архивных изысканий на территории памятников истории и культуры г. Ульяновска" данный дом был построен в качестве деревянного флигеля в составе усадьбы симбирской мещанки А.Ф. Петровой в 1870-х годах.

Исходя из сведений Управления по охране объектов культурного наследия администрации губернатора Ульяновской области жилой дом по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65 не имеет признаков объекта культурного наследия и в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России не включен.

В результате раздела земельных участков в 2003 году под существующим жилым домом по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65, был образован земельный участок площадью 1023,4 кв.м, категория земель: земли поселений, с кадастровым номером 73:24:041805:29.

Между Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации (мэрии) г. Ульяновска (арендодатель) и Коносевич Натальей Николаевной, Швалевым Сергеем Васильевичем, Ереминым Николаем Владимировичем, Аллаяровой Заремой Робертовной (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 26.08.2004 N 24-4-010777, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29 из земель поселений площадью 1023,4 кв.м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, ул. Л.Толстого, 65, в Ленинском районе, для использования: под существующим жилым домом, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Из материалов дела следует, что 22.09.2005 Еремину Н.В., Аллаяровой З.Р., Коносевич Н.Н., Швалеву С.В. Управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Ульяновска выдано разрешение на строительство N 7-И, согласно которому разрешены реконструкция существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома.

Согласно данным Технического паспорта на жилой дом по адресу: г. Ульяновск, ул. Л.Толстого, 65, составленного Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростеехинвентаризация" - Федеральное БТИ по состоянию на 19.03.2007, рядом с имеющимся одноэтажным деревянным жилым домом (лит. А, А1) застройщиками в 2005 году возведен кирпичный жилой дом - лит. В, год постройки - 2005, число этажей - 2, мансарда, незавершенный строительством (степень готовности - 61 %).

В 2015 году право собственности на жилой дом, год постройки - до 1917, число этажей - 1, площадью 52,66 кв.м, с кадастровым номером: 73:24:041410:3002, по адресу: г. Ульяновск, ул. Л.Толстого, 65, было приобретено Жучковым Дмитрием Олеговичем.

На основании поданной декларации об объекте недвижимости в 2017 году Жучковым Д.О. было также зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект общей площадью 551,6 кв.м, кадастровый номер: 73:24:041805:290, степень готовности - 70 %, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Л.Толстого, 65.

Оба объекта недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером: 73:24:041805:29 площадью 1023,4 кв.м.

14 июля 2015 г. между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (арендодатель) и Жучковым Дмитрием Олеговичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 24-4-720, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29 из земель населенных пунктов, площадью 1023 кв.м, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Л.Толстого, д. 65, для использования: под индивидуальным жилым домом, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1).

В пункте 4.1 договора аренды земельного участка от 14.07.2015 N 24-4-720 установлен срок аренды участка с 09.07.2015 по 06.07.2053.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

19 декабря 2016 г. Жучков Д.О. обратился в администрацию города Ульяновска с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 22.09.2005 N 7-И.

21 декабря 2016 г. Жучкову Дмитрию Олеговичу выдано разрешение на строительство N 73-73-713-2016 (предыдущий от 22.09.2005 N 7-И), согласно которому разрешены реконструкция существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома сроком до 20.08.2017.

3 апреля 2017 г. между Жучковым Дмитрием Олеговичем (продавец) и ООО "Янтарный дом" (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительство объекта, площадью 551,6 кв.м, степень готовности 70 %, кадастровый номер 73:24:041805:290, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии 03.04.2017, номер регистрации 73/001/2017-2. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.04.2017 наименование объекта - индивидуальный жилой дом (графа "особые отметки").

24 мая 2017 г. между Жучковым Дмитрием Олеговичем (продавец) и ООО "Янтарный дом" (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с пристроем: назначение жилое, 1-этажный (подземных этажей О), общей площадью 52,66 кв.м, лит. А, А1, к, к1, 1, кадастровый номер 73:24:041410:3002, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии 02.06.2017, номер регистрации 73/001/2017-3.

Данные объекты недвижимости находятся на земельном участке площадью 1023 кв.м, кадастровый номер 73:24:041805:29, разрешенное использование: под существующим жилым домом, адрес: Ульяновская обл., г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65.

21 августа 2017 г. на основании заявления о продлении срока действия разрешения на строительство администрацией города Ульяновска обществу с ограниченной ответственностью "Янтарный Дом" выдано разрешение на строительство N 73-73-563-2017 (предыдущие от 21.12.2016 N 73-73-713-2016, от 22.09.2005 N 7-И) сроком до 31.08.2018 для реконструкции существующего индивидуального жилого дома и строительства второго индивидуального жилого дома.

Утверждая, что ответчик использует спорный земельный участок с нарушением его целевого назначения и разрешенного использования, возводит на данном земельном участке многоквартирный жилой дом, в связи с чем незаконно занимает дополнительный земельный участок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что строительство второго жилого дома и реконструкция существующего дома ведутся ответчиком на спорном земельном участке, в том числе на дополнительном земельном участке ориентировочной площадью 80,0 кв.м, на законных основаниях, существенные нарушения арендатором условий договора аренды не установлены, оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), для признания незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого, самовольной постройкой не имеется.

Суды указали, что к ответчику как собственнику расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости с момента государственной регистрации права собственности на данные объекты независимо от государственной регистрации договора передачи прав перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 14.07.2015 N 24-4-720.

Суды пришли к выводу, что поскольку разрешение на реконструкцию существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома на земельном участке по ул. Л.Толстого, 65, было впервые выдано 22 сентября 2005 года, то есть до издания постановления правительства Ульяновской области от 02.07.2009 N 256-П, разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 - под существующим индивидуальным жилым домом - позволял осуществить на данном земельном участке строительство нового индивидуального жилого дома, разрешение от 22.09.2005 N 7-И на реконструкцию существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома было выдано администрацией города Ульяновска в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суды указали, что установленный вид разрешенного использования земельного участка - под индивидуальным жилым домом - допускает строительство на участке второго индивидуального жилого дома; фактическое использование земельного участка соответствует разрешенному, при этом строительство второго индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 1023,40 кв.м по ул. Л.Толстого, 65, осуществляется на основании правомерно выданного разрешения на строительство сроком до 31.08.2018 на земельном участке, предоставленном застройщику на праве аренды.

Суды, ссылаясь на положения статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) пришли к выводу, что разрешения на строительство выданные в 2016, 2017 годах являются продлением срока действия разрешения на строительство, которое выдано в 2005 году.

Суды сочли, что запрет строительства на земельном участке в силу постановления правительства Ульяновской области от 02.07.2009 N 256-П "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "город Ульяновск" (далее - Постановление от 02.07.2009 N 256-П), режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон", не распространяется на спорный участок, поскольку в 2005 году отсутствовали какие-либо ограничения, запрещающие строительство объектов на спорном земельном участке.

Поскольку индивидуальный жилой дом, с кадастровым номером 73:24:041410:3002, построен до введения в действие указанных законодательных актов, суды пришли к выводу, что ограничения, установленные для территориальной зоны Ц-1 - Зона деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района, на земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29, адрес г. Ульяновск, ул. Льва Толстого, д. 65, не распространяются.

Указывая, что на время строительства администрацией Ленинского района г. Ульяновска письмом от 14.04.2017 N 1320 согласовано ограждение строительной площадки в границах застраиваемого земельного участка, а вдоль улицы Льва Толстого с выносом до границ проезжей части из окрашенного в зеленый цвет профлиста высотой Н=2-м с устройством галереи в зоне пешеходного движения, Управлением дорожного хозяйства и транспорта администрации города Ульяновска застройщику (ООО "Янтарный дом") также согласовано защитное ограждение вокруг строительной площадки, суды признали доводы истца о незаконном использовании ООО "Янтарный дом" дополнительного земельного участка, ориентировочной площадью 80 кв.м, используемого для организации строительства с южной стороны земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29, необоснованными.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 названной статьи кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (пункт 4 статьи 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенных в пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи Кодекса установлены условия, при наличии которых постройка может быть признана самовольной: постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; постройка возведена без получения на это необходимых разрешений; постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" объект незавершенного строительства может признаваться самовольной постройкой.

Таким образом, тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, и что до окончания строительства не может быть сделан вывод о несоответствии объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, является ошибочным, и не может исключать право публичного образования по обращению в суд за защитой публичных интересов.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, разъяснено, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

В Обзоре Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) также разъяснено, что лицо, создавшее в результате реконструкции новый объект с нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создающий угрозу жизни здоровью граждан, не приобретает право собственности на него; по смыслу действующего законодательства, совершать какие-либо юридически значимые действия, как правило, возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав; правила статьи 222 ГК РФ закрепляют три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой,

По смыслу пунктов 4, 10 статьи 2 и части 1 статьи 51 ГрК РФ при выдаче разрешения на строительство подлежит установлению допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с ограничениями, установленными земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Следовательно, существенными для данного спора являются обстоятельства соответствия возведенной постройки параметрам установленной документации по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям и параметрам постройки, содержащихся в иных градостроительных документах.

В рамках рассмотрения настоящего спора судами установлено, что государственный историко-мемориальный заповедник "Родина В.И.Ленина" является объектом культурного наследия, включенного в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 02.10.1984 N 1032, Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176, а также распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.01.2008 N 84-Р

Согласно подпункту 1.3 пункта 1 Инструкции по организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР, утвержденной приказом Министерства культуры СССР от 24.01.1986 N 33, границы территории недвижимых памятников вступают в силу одновременно со взятием памятника под охрану государства.

Правоотношения в сфере охраны и использования памятников истории и культуры на момент возведения спорных построек регулировались Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ).

В преамбуле Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ указано, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Памятники истории и культуры в силу статей 3 и 4 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ относятся к объектам культурного наследия и подразделяются на следующие категории историко-культурного значения: объекты культурного наследия федерального значения, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты культурного наследия регионального значения, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта; в пределах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Согласно пункту 2 статьи 34 названного Федерального закона охранная зона - это территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации (пункт 3 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).

9 марта 2006 года принят Закон Ульяновской области N 24-ЗО "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Ульяновской области", согласно которому правительство Ульяновской области уполномочено на утверждение в порядке, установленном настоящим Законом, границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения и объекта культурного наследия местного (муниципального) значения, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон; утверждение границ зон охраны объектов культурного наследия федерального значения (за исключением зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и зон охраны объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия) на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия (статья 3); указан порядок утверждения границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения и объекта культурного наследия местного (муниципального) значения, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон (статья 9).

Согласно части 3 статьи 22 решения Ульяновской городской Думы от 13.10.2004 N 90 "Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске" (в редакции решения Ульяновской городской Думы от 07.06.2010 N 66), градостроительные регламенты для зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "Город Ульяновск" устанавливаются в соответствии с Постановлением от 02.07.2009 N 256-П, режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон.

В силу названного постановления, спорный земельный участок относится к зоне ОЗФ-объединенной охранной зоне объектов культурного наследия федерального значения на участке ул. Ленина (дома N N 19 - 41, 50а - 104); на участке ул. Льва Толстого (дома NN 39 - 77, 20 - 30) в границах ул. 12 Сентября и ул. Железной Дивизии, ул. Энгельса (дома NN 6 - 10) - территория "мемориального квартала" Государственного историко-мемориального музея-заповедника "Родина В.И. Ленина", содержащей определенные запрещения и ограничения по строительству (пункт 20)

В пункте 3.1 Приложения N 2 к Постановлению от 02.07.2009 N 256-П установлен запрет на проектирование и проведение строительных работ, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной среды объекта культурного наследия. В пункте 3.2. в охранной зоне объектов культурного наследия федерального значения разрешаются проведение работ по консервации, ремонту, реставрации, приспособлению для современного использования.

Следует учесть, что условия, при которых ранее предоставленные земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют вновь установленному градостроительному регламенту территориальных зон населенного пункта, и правовые последствия этой ситуации определены в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, где определено следующее:

- указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры,

- в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов,

- реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Из частей 1, 19, 21 статьи 51 ГрК РФ в редакции, действовавшей на момент выдачи разрешения на строительство, следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1). Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19). Срок действия разрешения на строительство может быть продлен (пункт 20). Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется (часть 21).

Вместе с тем положения части 20 статьи 51 ГрК РФ, обязывающие уполномоченный орган в принятии решения об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство (в случае, если строительство объекта не начато) не могут быть истолкованы как устанавливающие запрет на отказ в продлении срока действия разрешения на строительство по иным основаниям.

Решением Ульяновской городской думы от 13.10.2004 N 90 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Ульяновск".

В статье 17 названных Правил в редакции от 13.10.2004 указано, что территориальные зоны, в том числе зона действия ограничений по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя, выделены на трех картах (видах карт).

Согласно пунктам 2, 4, 5, 7 статьи 20 Правил градостроительная деятельность на территории города Ульяновска не должна приводить к искажению объектов культурного наследия, а также особенностей их восприятия. Регулирование градостроительной деятельности в части охраны культурного наследия осуществляется на основании:

- утвержденных границ и режимов содержания и использования территорий историко-культурного назначения;

- требований и ограничений визуально-ландшафтного характера.

В пределах охранных зон, зон регулирования застройки и зон охраняемого природного ландшафта запрещается производство земляных, строительных и других работ, а также хозяйственная деятельность без разрешения соответствующих органов охраны памятников.

Строительные, мелиоративные, дорожные и другие работы, которые могут создавать угрозу для существования памятников истории и культуры, производятся только по согласованию с государственными органами охраны памятников и после осуществления мероприятий, обеспечивающих сохранность памятников.

Пунктом 8.2 предусмотрено, что режим использования земель историко-культурного назначения города, к которым отнесены - земли зон охраны объектов культурного наследия, определяется в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ и правовых актов органов государственной власти Ульяновской области.

При рассмотрении настоящего дела Агентство и прокурор Ульяновской области, заявляя требования, в суде двух инстанций приводили доводы о том, что строительство ведется на территории, где действуют специальные требования охраны объектов культурного наследия.

Исследование указанного обстоятельства имеет существенное значение для правильного разрешения требования о признании возведенной постройки самовольной, поскольку положениями законодательства об объектах культурного наследия и градостроительного законодательства в редакции, действовавшей как на момент выдачи разрешения от 2005 г., так на момент принятия судебных актов и действующей в настоящее время, установлено особое регулирование градостроительной деятельности в границах охранных зон объектов культурного наследия, к каковым отнесен заповедник "Родина В.И.Ленина".

Таким образом, применительно к обстоятельствам настоящего дела и положениям Закона об объектах культурного наследия судам следовало разрешить вопрос о том, представляет ли строительство второго индивидуального жилого дома угрозу для объекта культурного наследия с учетом его территории, обеспечивается ли сохранность объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении, а в случае не установления охранной зоны - определить зону, необходимую для охраны объекта культурного наследия.

С учетом того, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, суду, в соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ, следовало поставить на обсуждение вопрос о назначении соответствующей экспертизы.

Кроме того, при рассмотрении спора судами не были добыты и не исследованы доказательства, свидетельствующие, что спорная постройка может быть в последующем введена в гражданский оборот.

В целях соблюдения статей 1, 2, 8, 36, 44, 47, 55 ГрК РФ при строительстве (реконструкции) недвижимости требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориальной планировки, соблюдение и осуществление градостроительной деятельности с соблюдением охраны окружающей среды при наличии в установленном порядке проектной документации.

Пункт 2 статьи 48 Грк РФ предусматривает, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

По общим правилам многоквартирный жилой дом объектом индивидуального жилищного строительства не является, его нахождение на данном земельном участке не соответствуют и условиям разрешительной документации.

Суды обеих инстанций, основываясь на разрешениях на строительство, выданных в 2005,2016,2017 г., сделали вывод о том, что ответчиком на законных основаниях осуществляется реконструкция существующего жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома, действия Администрации по продлению срока действия выданного ранее разрешения на строительство правомерны.

Однако данный вывод судов следует признать преждевременным, не подтвержденным документально, поскольку суды уклонились, в нарушение статьи 71 АПК РФ, от оценки совокупности имеющихся в деле доказательств.

Так, к разрешению на строительство от 22.09.2005 N 7-и приложена ситуационная схема (т. 3 л.д. 50), из которой усматривается, что предполагалась строительство двухэтажного индивидуального жилого дома общей площадью 445,8 кв.м. с цоколем, общая площадь реконструируемого жилого дома после реконструкции должна была составить 64,4 кв.м, 1 этаж, при этом реконструкция жилого дома по адресу: ул.Л.Толстого,д.65 предполагала восстановление фасада здания по историческому аналогу застройки г. Симбирска.

Однако судами не установлено, изменение каких параметров объекта капитального строительства, его частей предполагалось при осуществлении реконструкции существующего жилого дома, с какими параметрами должен был быть построен второй индивидуальный жилой дом на основании разрешения на строительство от 22.09.2005 N 7-и.

Сама проектная документация, разработанная институтом "Спецпроектрестравция", на основании которой было выдано разрешение на строительство от 22.09.2005 N 7-и, в материалы дела не представлена.

В договоре купли-продажи незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290 от 03.04.2017 отражено, что общая площадь возведенного жилого дома при степени готовности 70 % составляет 551,6 кв.м.

Проектная документация, выполненная ООО "Монолит-Сервис", на основании которого было выдано разрешение на строительство от 21.12.2016 и осуществляются строительные работы в настоящее время, отсутствует в материалах дела.

Согласно акту осмотра земельного участка от 05.06.2017, существующий жилой дом площадью 52,66 кв.м снесен, на данном земельном участке расположен незавершенный строительством двухэтажный с подвалом дом.

Как видно из протокола заседания Экспертного совета по вопросам государственной охраны объектов культурного наследия от 29.06.2017 N 3, письма за подписью начальника Управления по охране объектов культурного наследия Ульяновской области от 15.07.2017 N 73П-03.01/15506 исх, ООО "Янтарный дом" согласован эскизный проект реконструкции жилого дома под многоквартирный жилой дом со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по варианту N 2.

Согласно пояснительной записки к эскизному проекту, одобренного Экспертным советом, на спорном земельном участке имеется недостроенное здание, состоящее из 2-х частей: 1 часть здания размером 10,95х7,86-м расположена на месте снесенного в мае 2017 года деревянного флигеля; 2 часть здания размером 22,06х10,9-м возведена на высоту одного подвального и 2-х надземных этажей.

Суды не установили, в соответствии с каким из разрешений на строительство, а также проектом жилого дома, возводится данное здание.

Суды также оставили без внимания доводы истца о том, что ответчиком на территории с особым режимом использования, границы которой были установлены в 2009 году, осуществляется строительство объекта с иными параметрами, чем указано в разрешительной документации от 2005 года.

В удовлетворении ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы судами было отказано.

Суд, в нарушение требований статьи 82 АПК РФ для разрешения вопросов требующих специальных познаний, не оказал надлежащим образом содействия истцу в получении соответствующих доказательств, с помощью которых могло быть установлено наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного рассмотрения настоящего дела, что в свою очередь также послужило основанием для преждевременных выводов об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Допущенные судом нарушения норм процессуального права могло привести к принятию неправильного судебного акта (пункт 3 статьи 288 АПК РФ).

Таким образом, обстоятельства, входящие в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки, судами фактически остались не исследованными.

В соответствии со статьей 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены судами первой или апелляционной инстанций.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку приводимым сторонами в процессе рассмотрения спора доводам относительно возможности размещения спорного объекта на арендованном Обществом земельном участке, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2018 по делу N А72-9844/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Р.В. Ананьев