Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 июля 2018 г. N Ф06-35036/18 по делу N А57-16140/2017

г. Казань

30 июля 2018 г.

Дело N А57-16140/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

Прокуратуры Саратовской области - Аристовой О.Д. (служебное удостоверение N 232248),

ответчика (ООО "Мотор") - Куртапова С.А. (доверенность от 10.07.2018),

третьего лица (АО "Шэлдом") - Зимина А.С. (доверенность от 01.11.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования "Город Саратов", акционерного общества "Шэлдом", общества с ограниченной ответственностью "МОТОР"

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Антонова О.И., Цуцкова М.Г.)

по делу N А57-16140/2017

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования - муниципального образования "Город Саратов" в лице администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к администрации муниципального образования "Город Саратов", обществу с ограниченной ответственностью "МОТОР", при участии третьих лиц: акционерного общества "Шэлдом" (ОГРН 1026403041345, ИНН 6453009098), общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Средневолжскнефтепродукт" (ОГРН 1026403357342, ИНН 6454055756), Саратовской региональной общественной организации "Правопорядок" (ОГРН 1046400000767, ИНН 6450074204), Ищенко Ирины Андреевны, (г. Саратов), Ефимовой Светланы Михайловны (г. Петров Вал Волгоградской области), Демина Олега Анатольевича (с. Альшанка Саратовской области), Деминой Ольги Николаевны, (с. Альшанка Саратовской области), Сатдаровой Кадрии Рушановны (г. Саратов), Ясиновской Татьяны Владимировны (г. Саратов), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436), Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340), Комитета по управлению имуществом г. Саратова (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860), Управления Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области (ОГРН 1026402675045, ИНН 6450014580), Григорян Естер Овсеповны, г. Саратов, Бачуриной Елены Евгеньевны, г. Саратов, Исраеляна Оганеса Амбарцумовича, Исраеляна Гора Амбарцумовича, г. Саратов, общества с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Респект", г. Рязань, общества с ограниченной ответственностью "Страховая компания ПРОМИНСТРАХ", г. Москва, Катковой Ольги Николаевны, г. Саратов, Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, о признании соглашения от 02.11.2016 к договору аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044 недействительным (ничтожным), о признании недействительным соглашения от 15.08.2017 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области (далее - Прокуратура), действующий в интересах публично-правового образования - муниципальное образование "Город Саратов" в лице администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к администрации, обществу с ограниченной ответственностью "МОТОР" (далее - ООО "МОТОР") о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 02.11.2016 к договору аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044, заключенного между администрацией и ООО "МОТОР". Указанному исковому заявлению присвоен номер дела А57-16140/2017.

Кроме того, Прокурор в интересах публично-правового образования - муниципальное образование "Город Саратов" в лице администрации обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к администрации, ООО "МОТОР", акционерному обществу "Шэлдом" (далее - АО "Шэлдом") о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 15.08.2017 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1, заключенного между администрацией и АО "Шэлдом". Указанному исковому заявлению присвоен номер дела А57-21485/2017.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.11.2017 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) вышеуказанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоен номера А57-16140/2017.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018 решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2017 отменено, исковые требования удовлетворены. Суд апелляционной инстанции признал недействительным соглашение от 02.11.2016 к договору аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044, заключенного между администрацией и ООО "Мотор", соглашение от 15.08.2017 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.04.2004 N 1044, заключенного между администрацией и АО "Шелдом", и договор аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1, заключенного между АО "Шелдом" и администрацией.

Администрация, ООО "МОТОР", АО "Шелдом", не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.11.2017.

Заявители кассационных жалоб указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании 19.07.2018 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 26.07.2018, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Представители ООО "МОТОР", АО "Шелдом", явившиеся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационных жалобах, поддержали, с кассационными жалобами друг друга и администрации согласны.

Представитель Прокуратуры, явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами администрации, ООО "МОТОР", АО "Шелдом", не согласился, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании постановления администрации от 02.07.2004 N 153А-37 между администрацией г. Саратова (арендодатель) и Саратовской региональной общественной организации "Правопорядок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044, по условиям которого арендатору в аренду сроком с 02.07.2004 по 02.07.2019 предоставлен земельный участок площадью 4442 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:0055, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная и ул. Чернышевского, с разрешенным использованием: автостоянка, занимаемый автостоянкой в границах, указанных в плане земельного участка, без права капитального строительства.

В последующем Саратовская региональная общественная организация "Правопорядок" (далее - СРОО "Правопорядок") на основании договора замены стороны в обязательстве от 02.10.2009 передала ООО "Мотор" права и обязанности по договору аренды от 15.10.2004 N 1044.

Согласно письму Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" от 25.11.2013 изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:0055 на вид "отдельно стоящие офисные здания делового назначения, здания многофункционального назначения до 5000 кв. м общей площади" не противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов".

Решением Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Саратовской области от 11.12.2013 N Ф64/001/2013-136735 проведен государственный кадастровый учет изменений вида разрешенного использования объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:010246:55.

Между ООО "Мотор" (передающая сторона) и АО "Шэлдом" (принимающая сторона) заключен договор замены стороны в обязательстве от 12.04.2016, по условиям которого ООО "Мотор" обязалось подготовить к строительству согласно пункту 2 договора и уступить, а АО "Шэлдом" принять на себя права и обязанности на земельный участок площадью 4442 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:55 по договору аренды от 15.10.2004 N 1044.

Пунктом 2.1.1 договора замены стороны в обязательстве от 12.04.2016 на ООО "Мотор" возложена обязанность в срок до 26.12.2016 оформить дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды от 15.10.2004 N 1044 с разрешенным использованием земельного участка "под строительство многоквартирных домов (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями".

Согласно письму Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.10.2016 изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55 с вида "отдельно стоящие офисные здания делового назначения, здания многофункционального назначения до 5000 кв. м общей площади" на вид "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями" не противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов". Кроме того, Комитет считает целесообразным изменение разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55 на вышеуказанный вид.

Соглашением от 02.11.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044 стороны изменили предусмотренный договором вид разрешенного использования с "автостоянка" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями".

В соответствии с соглашением от 15.08.2017 администрация и АО "Шэлдом" расторгли договор аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044, которое зарегистрировано в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Между администрацией (арендодатель) и АО "Шэлдом" (арендатор) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключен договор аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1, согласно условиям которого АО "Шэлдом" в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 4442 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:55 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Б. Горная и ул. Чернышевского Н.Г. в Волжском районе, занимаемый объектом незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, степень готовности 8 %, для завершения строительства, который зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 21.08.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Прокуратура, указывая, что дополнительное соглашение от 02.11.2016 имеет цель обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, а соглашения от 15.08.2017 о расторжении договора аренды от 15.10.2004 N 1044 и договор аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1 являются мнимыми сделками, обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, установив, что изменение разрешенного вида использования земельного участка не противоречит Правилам землепользования и застройки, утвержденным Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280, при этом на спорном земельном участке начато строительство многоэтажного многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на основании разрешения на строительство 64-RU N 64304000-335-2016, выданного администрацией, в связи с чем пришел к выводу о том, что, поскольку имело место не первичное предоставление земельного участка под строительство, а изменение вида разрешенного использования земельного участка, ранее предоставленного по договору аренды, признание соглашения от 02.11.2016 ничтожным не приведет к восстановлению прав потенциальных участников торгов, а расторжение договора и последующее заключение аналогичного договора не противоречит положениям статей 421 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствовался статьями 166, 168, 615 ГК РФ, статьями 1, 7, 39.6, 39.11, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 30, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьей 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", решением Курганской городской Думы от 19.12.2007 N 318 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Кургана", разъяснениями, приведенными в пункте 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установив, что изменение вида разрешенного использования с "автостоянка, без права на капитальное строительство" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями" осуществлено в нарушение действующему земельному законодательству, поскольку на момент внесения изменений в договор аренд земельный участок для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, мог быть предоставлен только по результатам торгов, несмотря на то, что в территориальной зоне, в которой расположен спорный участок, допускается размещение, как многоквартирного дома, при этом произвольное изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения, предусматривающего размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, и является нарушением требований статьи 39.6 ЗК РФ, действовавшей в момент предоставления земельного участка для строительства, в связи с чем соглашение от 02.11.2016 об изменении целевого назначения спорного земельного участка в интересах АО "Шэлдом" в нарушение порядка предоставления земель для жилищного строительств в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2016 N 309-ЭС16-11029.

Принимая во внимание, что после обращений Прокуратуры в арбитражный суд с требованием о признании ничтожным соглашения от 02.11.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044 указанный договор был добровольно расторгнут сторонами соглашением от 15.08.2017, после чего ими заключен новый договор аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1, при этом фактический возврат и передача земельного участка не осуществлялись, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 170 ГК РФ пришел правильному выводу о мнимом характере соглашения от 15.08.2017 о расторжении договора аренды от 15.10.2004 N 1044, в связи с чем признал его ничтожным.

Поскольку при заключении нового договора аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1 процедура торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (статьи 39.6, 39.11 ЗК РФ), соблюдена не была, в связи с чем недостатки договора аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044 в редакции соглашения от 02.11.2016 устранены не были, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор в силу статьи 168 ГК РФ также является ничтожным.

Довод о том, что соглашение от 02.11.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044 не противоречит действующему законодательству и не нарушает публичные интересы, отклоняется судебной коллегией.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного закона обратной силы.

Статьями 450, 451 ГК РФ допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 ГрК РФ, статей 7, 85, 42 и 30.1 ЗК РФ (в применимой редакции).

В период подписания сторонами оспариваемого соглашения (изменения) к договору аренды, предусматривающего размещение на участке многоквартирного дома от 9 надземных этажей, предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, установленных ЗК РФ, определяющим особый порядок предоставления земельных участков для строительства объектов жилого назначения. Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалась статьей 39.6, 39.11 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен в аренду посредством проведения аукциона.

Поскольку предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства,, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, соблюдена не была, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что соглашение от 02.11.2016 в силу статьей 166, 168 ГК РФ является ничтожным.

Довод кассационной жалобы о том, что изменение разрешенного вида использования осуществлено в соответствии с действующим законодательством и Правилами землепользования и застройки, не является предметом рассмотрения настоящего спора и опровергает выводы суда апелляционной инстанции о ничтожности спорных договоров.

Кроме того, ссылка заявителя кассационной жалобы о том, что к спорным правоотношениям подлежит применению законодательство, действующее в момент первоначального заключения договора аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044, отклоняется судебной коллегией, поскольку основан на ошибочном толковании требований статьи 422 ГК РФ.

Не могут быть приняты во внимание и доводы о том, что соглашение от 15.08.2017 о расторжении договора аренды от 15.10.2004 N 1044 не является мнимой сделкой, в этой части требований выводы суда апелляционной инстанции основаны на установленных по делу обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимые сделки относятся к категории ничтожных, поэтому такие сделки недействительны согласно положениям пункта 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) независимо от признании их судом. В этой связи суд может констатировать факт недействительности ничтожной сделки не только в рамках отдельного искового производства, но и при рассмотрении иных споров, если придет к выводу о том, что недействительность сделки может непосредственно повлиять на его выводы в конкретных делах (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 6136/11).

Судом апелляционной инстанции было установлено, что соглашение от 15.08.2017 о расторжении договора аренды от 15.10.2004 N 1044 не имело своей целью прекращения арендных правоотношений по договору аренды от 15.10.2004 N 1044, фактически направлено на их сохранение и переоформление в редакции соглашения от 02.11.2016 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, являющемся как указано выше ничтожным, учитывая, что земельный участок из владения АО "Шэлдом" не выбывал, что не оспаривается сторонами, при этом из пояснений, данных в суде апелляционной инстанции, АО "Шэлдом" соглашение заключено в связи с обращением Прокурора в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения от 02.11.2016 к договору аренды земельного участка от 15.10.2004 N 1044, и фактически имеет своей целью уклонение от указанных требований, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, соглашение от 15.08.2017 ничтожно по мотиву мнимости.

Утверждение заявителей кассационных жалоб о том, что договор аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1 соответствует действующему законодательству, поскольку заключен для завершения строительства объекта недвижимости, не основано на нормах земельного законодательства.

Как указано выше, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов для строительства, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как установлено в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 названной статьи Кодекса арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2017 по делу N 304-КГ17-9125.

В обоснование своих требований АО "Шэлдом" сослался на то, что испрашиваемый земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду на новый срок для завершения строительства.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Между тем как установлено судом апелляционной инстанции спорный земельный участок изначально не предоставлялся в установленном законом порядке и процедуре для строительства, а соглашение об изменении вида разрешенного использования от 02.11.2016 является ничтожным и не порождает правовых последствий, соответственно, право на строительство объекта недвижимости у арендатора такого участка отсутствовало.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1 земельный участок площадью 4442 кв. м с кадастровым номером 64:48:010246:55 из земель населённых пунктов, расположенный по адресу г. Саратов, ул. Б. Горная и ул. Чернышевского Н.Г. в Волжском районе, предоставляется в аренду АО "Шэлдом", занимаемый объектом незавершённого строительства - многоквартирный жилой дом, степень готовности 8 %, для завершения строительства.

За АО "Шэлдом" зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства - многоквартирный дом общей площадью застройки 1263,20 кв. м, степенью готовности объекта 8 %, расположенный на спорном земельном участке, о чем 28.07.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Суд апелляционной инстанции, оценив техническую документацию указанного объекта, пришел к выводу о том, что из технического паспорта усматривается, что работы по возведению фундамента не закончены и даже не начаты, что с учетом разъяснений, данных в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, не позволяет квалифицировать такое строение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, понятие о котором закреплено в статье 130 ГК РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно не принял во внимание доказательства о государственной регистрации за АО "Шелдом" права собственности на незавершенный объект, поскольку такой объект не существует и не может признаваться недвижимым.

Установив совокупность оснований, из которых следует что АО "Шелдом" не в праве требовать заключение договора аренды для завершения строительства, поскольку не может признаваться собственником объекта, который не относится к объектам незавершенного строительства, а также при отсутствии права на использование участка под строительство заключение с администрацией договора аренды от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1 нарушает публичные интересы и противоречит императивным требованиям земельного законодательства.

Разрешение на строительство 64-RU N 64304000-335-2016 не свидетельствует о законности строительства указанного объекта, поскольку в силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ возможность получения разрешения на строительство объекта недвижимости обусловлена предоставлением застройщику в установленном законом порядке для этой цели земельного участка, в то время как указано выше соглашение от 02.11.2016 об изменении вида разрешенного использования является ничтожным, при этом право собственности на объект незавершённого строительства - многоквартирный дом общей площадью застройки 1263,20 кв. м, степенью готовности объекта 8 %, было зарегистрировано как на объект недвижимого имущества, тогда как данные сооружения таковыми не являются и право собственности на него не подлежало государственной регистрации, суд апелляционной инстанции, руководствуясь абзацем 13 статьи 12 ГК РФ, правильно не принял во внимание разрешение на строительство 64-RU N 64304000-335-2016 и акт регистрирующего органа по государственной регистрации права на данный объект.

При этом довод о том, что на момент заключения соглашения от 02.11.2016 на спорном земельном участке было расположено нежилого здания площадью 62,3 кв. м (будки охранника), на которое зарегистрировано право собственности АО "Шэлдом", отклоняется судебной коллегией, поскольку в силу технических характеристик и назначения указанный объект не отвечает признакам объекта недвижимости, предусмотренного статьей 130 ГК РФ, имеет вспомогательное назначение. При этом его капитальность не имеет значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Кроме того до заключения соглашения от 02.11.2016 договор аренды от 15.10.2004 N 1044 предусматривал прямой запрет на капитальное строительство, в связи с чем ссылка на статью 39.20 ЗК РФ несостоятельна.

В настоящее время указанный объект на спорном земельном участке отсутствует, а на его месте расположен незавершённый строительством объект - многоквартирный дом общей площадью застройки 1263,20 кв. м, степенью готовности объекта 8 %, право собственности на который зарегистрировано 28.07.2017, то есть до заключения договора 16.11.2017, что подтверждается заявителями кассационных жалоб и свидетельствует об отсутствии исключительных прав на земельный участок на основании статьи 39.20 ЗК РФ.

Иных оснований, являющихся условием предоставления испрашиваемого земельного участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, судом не установлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимой совокупности условий, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления АО "Шэлдом" испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения незавершённого строительства - многоквартирный дом общей площадью застройки 1263,20 кв. м, степенью готовности объекта 8 %, в связи с чем договор аренды земельного участка от 16.08.2017 N Ар-17-430/ю-1 является ничтожным.

Довод о том, что избранный Прокурором способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права, ошибочен.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно высказывал позицию о возможности применения такого способа защиты как признание недействительными ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий их недействительности (постановления от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10, от 12.03.2013 N 14182/12). При этом под целью обращения лица в суд подразумевается подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании сделки недействительной.

Ссылка на возможные убытки муниципального образования и участников долевого строительства также не может исключать недействительность (ничтожность) оспариваемых сделок.

Согласно статье 71 АПК РФ суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 130, 166, 168, 170, 421, 422, 450, 451, 615 ГК РФ, статьями 1, 7, 39.6, 39.11, 39.20, 42, 51, 85 ЗК РФ, статьями 30, 36, 37 ГрК РФ, установив, что арендатор земельного участка, предоставленного для эксплуатации стоянки без права возведения объектов недвижимости, не вправе изменять целевое использование такого участка и его вид разрешенного использования в обход установленной процедуры, при этом расторжение такого договора носило формальный характер и было связано только с целью заключения нового договора аренды для завершения строительства, тогда как такого права у арендатора не имелось, удовлетворил требования.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018 по делу N А57-16140/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Р.В. Ананьев