Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14 августа 2018 г. N Ф06-35713/18 по делу N А55-25974/2017

г. Казань

14 августа 2018 г.

Дело N А55-25974/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

истца - Нудиной Ю.С. (доверенность от 04.04.2018),

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.02.2018 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-25974/2017

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054) к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Госдепартамент недвижимости" (ОГРН 1046300441593), при участии третьего лица Соболева Александра Ивановича, о взыскании 6 779 681 руб. 14 коп.,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционная компания "Госдепартамент недвижимости" (далее - ООО ИК "Госдепартамент недвижимости") о взыскании 6 779 681 руб. 14 коп., в том числе: 4 401 333 руб. 72 коп. основной долг по договору аренды земельного участка от 11.12.2007 N 1700 за период с 24.01.2014 по 30.06.2017, 2 378 681 руб. 14 коп. пени за период с 11.04.2014 по 03.07.2017.

Ответчик возражал относительно заявленных требований, указал, что арендные платежи за спорный земельный участок были взысканы истцом с арендатора - Соболева Александра Ивановича за период с 12.07.2013 по 30.09.2015 решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 21.12.2015 по делу N 2- 3102/2015.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.11.2017 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Соболева Александра Ивановича.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.02.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018, суд взыскал с ООО ИК "Госдепартамент недвижимости" в пользу администрации 787 644 руб. 23 коп., в том числе: 548 725 руб. 15 коп. основного долга, 238 919 руб. 08 коп. пени и в доход Федерального бюджета Российской Федерации госпошлину 6 610 руб. В остальной части в иске суд отказал.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, удовлетворить заявленные требования, по основаниям указанным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти от 16.03.2017 N 649-1/П между администрацией и Соболевым Александром Ивановичем был заключен договор аренды земельного участка от 11.12.2007 N 1700.

Согласно указанному договору аренды истец передал указанному лицу по акту приема-передачи от 11.12.2007 земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:0078 общей площадью 13 747 кв. м, расположенный по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Магистральная, 13, для дальнейшей эксплуатации здания СТО сроком на 49 лет.

Договор аренды земельного участка от 11.12.2007 N 1700 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области 11.01.2008.

В соответствии с пунктом 1.2.6. договора аренды на земельном участке расположено здание СТО (Лит. А) площадью 404,60 кв. м.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на указанное здание перешло к ООО ИК "Госдепартамент недвижимости", о чем в ЕГРН внесена запись от 23.01.2014 N 63-63-09/022/2013-922.

К ответчику перешли права и обязанности арендатора Соболева А.И. по договору аренды земельного участка от 11.12.2007 N 1700 с момента государственной регистрации права собственности на здание СТО, то есть с 23.01.2014.

Как указал истец, ответчиком арендная плата в период с 21.01.2014 по 30.06.2017 за использование земельного участка не вносилась, поэтому истец обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Проверив законность оспариваемых судебных актов, коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты в части подлежат отмене ввиду следующих обстоятельств.

Коллегия считает обоснованным отказ в части взыскания арендной платы и применение срока исковой давности, под срок исковой давности попадает требование о взыскании арендной платы за период с 24.01.2014 по 30.09.2014 в сумме 98 652 руб. 08 коп. и начисленные на данный период пени в сумме 15 110 руб. 61 коп. (6034,62 руб. + 9075,99 руб.) за период с 11.04.2014 по 10.10.2014.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости (перехода права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно сведениям из ЕГРН право собственности на здание СТО (Лит. А) перешло к ответчику, о чем внесена соответствующая запись от 23.01.2014 N 63-63-09/022/2013-922.

Таким образом, с даты перехода права собственности на здание СТО (23.01.2014) ответчик является стороной по договору аренды земельного участка от 11.12.2007 N 1700, заключенного на сроком 49 лет (с 11.01.2008 по 11.01.2057).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (статья 65 ЗК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежного обязательства (статья 330 ГК РФ).

Согласно пункту 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Так, согласно Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Из материалов дела следует, что предметом договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 63:09:0202052:0078 общей площадью 13 747 кв. м.

Купив здание СТО (Лит. А), расположенное на земельном участке площадью 13 747 кв. м, ответчик не принял каких-либо мер по формированию земельного участка, необходимого для использования лишь его здания, следовательно он приобрел право пользования данным земельным участком на праве аренды в указанной площади по договору аренды и обязательства по оплате в соответствии с договором аренды.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Исходя из вышеизложенного, администрация вправе взыскивать с общества арендную плату за весь земельный участок.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что обществу для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости необходим земельный участок площадь 2022 кв. м является преждевременным. Так как земельный участок площадь 2022 кв. м не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, отсутствует решение по разделу земельного участка площадью 13 747 кв. м.

При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене в части ненадлежащего исполнения обязательств по арендной оплате.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Вместе с тем, у суда кассационной инстанции по результатам отмены судебных актов отсутствует возможность принять новый судебный акт в связи со следующим.

В силу части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно положениям статей 168, 268 АПК РФ полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Таким образом, учитывая, что судами не установлены все фактические обстоятельства дела, расчет арендной платы в заявленном размере не проверен, а компетенция суда кассационной инстанции ограничена вышеприведенными нормами процессуального права, оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части с направлением дела на новое рассмотрение в отмененной части в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02.02.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2018 по делу N А55-25974/2017 в части отказа во взыскании арендной платы за период с 24.01.2014 по 30.09.2014 и начисленных пени на данный период с 11.04.2014 по 10.10.2014 оставить без изменения. В остальной части указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в отмененной части в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев