Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2018 г. N Ф06-36694/18 по делу N А57-19759/2017

г. Казань

20 сентября 2018 г.

Дело N А57-19759/2017

Резолютивная часть постановления объявлена - 18.09.2018.

Полный текст постановления изготовлен - 20.09.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Карповой В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ", Саратовская область, Саратовский район, пос. Зоринский,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2018 (судья Горбунова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-19759/2017

по заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ", пос. Зоринский (ИНН 6432010085, ОГРН 1026401181685), об обязании заключить договор,

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ", пос. Зоринский (ИНН 6432010085, ОГРН 1026401181685), к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), об урегулировании разногласий при заключении договора, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ" (далее - ООО "ТД РТ", общество) об обязании заключить договор от 17.10.2016 N К16-555/Ю-1 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7 с протоколом согласования разногласий от 01.12.2016 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Лермонтова М.Ю., д. 72, площадью 834 кв. м.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19.09.2017 принято к производству встречное исковое заявление ООО "ТД РТ" к администрации об урегулировании разногласий при заключении договора, об изложении спорных пунктов договора от 17.10.2016 N К16-555/Ю-1 купли-продажи земельного участка площадью 834 кв. м с кадастровым номером 64:48:010159:7 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, д. Лермонтова М.Ю., д. 72, в следующей редакции: пункт 2.1. Цена участка составляет 66 513 руб. 17 коп. Расчет цены участка указан в приложении N 1 к настоящему Договору и является неотъемлемой частью настоящего Договора, Приложение N 1 к Договору от 17.10.2016 N К16-555/Ю-1 купли-продажи земельного участка - кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 660 526 руб. 72 коп., процент кадастровой стоимости 2,5%; цена участка составляет 66 513 руб. 17 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018, разногласия возникшие между администрацией и ООО "ТД РТ" при заключении вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка общей площадью 834 кв. м с кадастровым номером 64:48:010159:7, расположенного по вышеуказанному урегулированы. Пункт 2.1. Договора изложен в следующей редакции: "2.1. Цена участка составляет 1 162 118 руб. Расчет цены участка указан в приложении N 1 к настоящему Договору и является неотъемлемой частью настоящего Договора". Расчет цены участка изложен в Приложении N 1 к договору купли-продажи земельного участка N К16-555/Ю-1 в следующей редакции: "Кадастровая стоимость земельного участка 7 747 451 руб. 34 коп., процент кадастровой стоимости 15%; Цена участка составляет 1 162 118 руб.". В удовлетворении исковых требований администрации к ООО "ТД РТ" отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

ООО "ТД РТ" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 64:48:000000:16986 площадью 321,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Лермонтова М.Ю., д. 72, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7, площадью 834 кв. м, принадлежащим обществу на праве аренды.

20.09.2016 ООО "ТД РТ" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7.

17.10.2016 администрацией подписан и представлен ООО "ТД РТ" для ознакомления договор купли-продажи земельного участка N К16-555/Ю-1.

10.11.2016 от ООО "ТД РТ" поступил протокол согласования разногласий к указанному договору купли-продажи в части установления размера выкупной стоимости.

12.11.2016 представителем ООО "ТД РТ" получены для подписания экземпляр договора купли-продажи земельного участка от 17.10.2016 N К16-555/Ю-1, три экземпляра протокола согласования разногласий к указанному договору. Однако, до настоящего времени договор купли-продажи от 17.10.2016 с протоколом согласования разногласий от 01.12.2016 ООО "ТД РТ" не подписан.

Общество полагало, что расчет с указанием в качестве выкупной цены суммы в размере 1 162 118 руб., является незаконным, поскольку выкупную стоимость следует определять, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 660 526 руб. 72 коп., что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.10.2016.

Кроме того, выкупную стоимость следует определять исходя из коэффициента в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Администрация полагает, что у ООО "ТД РТ" отсутствует льготное право на выкуп земельного участка по цене в 2,5% от его кадастровой стоимости, в связи с чем стоимость продажи участка будет составлять 15% от кадастровой стоимости в размере 7 747 451 руб. 34 коп.

Предметом первоначального и встречного исков, являются разногласия сторон относительно выкупной цены названного земельного участка.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7 между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1. проекта договора, части определения цены договора.

Между администрацией и ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" заключен договор аренды земельного участка от 13.11.2000 N 3763. Предметом договора являлся земельный участок площадью 834 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Лермонтова, д. 72.

По договору замены стороны в обязательстве от 15.03.2006 все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.11.2000 N 3763 перешли к ЗАО "Сартанкер".

Договором замены стороны в обязательстве от 12.05.2006 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.11.2000 N 3763 перешли к ООО "ТД РТ".

Располагаемый на испрашиваемом земельном участке объект недвижимости изначально был приобретен АООТ "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" в результате приватизации государственного предприятия - Волжское ордена Трудового Красного Знамени РСФСР нефтеналивное речное пароходство "Волготанкер" (далее - предприятие) по договору передачи имущества в собственность акционерного общества от 01.11.1995 N 284.

В дальнейшем в результате судебного решения и договора купли-продажи от 02.03.2006 право собственности на объект недвижимости перешло к ООО "ТД РТ", которое считает, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7 должна составлять 66 513 руб. 17 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 2 660 526 руб. 72 коп. и процента кадастровой стоимости равной 2,5%.

Указанный довод общества судами двух инстанций правомерно отклонен.

Вв соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Таким образом, до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Однако, в данном случае, в период со дня вступления в законную силу Закона N 137-ФЗ и до 01.07.2012 в отношении спорного участка не производилось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в связи с чем, оснований для применения при расчете цены выкупа 2,5% от кадастровой стоимости не имеется.

Кроме того, ООО "ТД РТ" ссылаясь на наличие права постоянного бессрочного пользования у приватизируемого предприятия, в тоже время каких-либо доказательств наличия такого в материалы дела не представило, как и не представлено доказательств наличия такого права у вышеназванного предприятия. Указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства.

Договор аренды земельного участка от 13.11.2000 N 3763 таким доказательством судами не признан, поскольку не содержит сведений о его заключении в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования. Указанный договор содержит ссылку на постановление мэра города Саратова от 18.10.2000 N 661-252. Сведения о наличии, переоформлении или прекращении права постоянного бессрочного пользования указанное постановление также не содержит.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обществом не представлено доказательств наличия льготного права на приобретение земельного участка по цене 2,5% кадастровой стоимости, как и не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у правопредшественников истца права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Обратного материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением, указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности. В той части, в какой эти нормативно-правовые акты порождают правовые последствия для налогоплательщиков, они действуют во времени в порядке, определенном федеральным законом для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах.

Заявление о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с чем, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Аналогичный подход изложен в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017), в силу которого цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7, на дату обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность - 20.09.2016 составляла 7 747 451 руб. 34 коп., то выкупная стоимость земельного участка верно определена судом по следующей формуле - 7 747 451,34 х 15% = 1 162 118 руб.

Кадастровая стоимость в размере 2 660 526,72 руб. внесена в кадастр недвижимости 10.10.2016 в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, соответствующие изменения были внесены после подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность.

При таких обстоятельствах суды правомерно исходили из постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" в случае если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15% от его кадастровой стоимости (пункт 3).

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию кассатора в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 по делу N А57-19759/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

В.А. Карпова А.Ф. Фатхутдинова