Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2018 г. N 12АП-3625/18

г. Саратов

07 мая 2018 г.

Дело N А57-19759/2017

Резолютивная часть постановления объявлена "26" апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "7" мая 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кусаиновой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 марта 2018 года по делу N А57-19759/2017 (судья Горбунова Н.В.) по первоначальному исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), г. Саратов к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ" (ИНН 6432010085, ОГРН 1026401181685), Саратовская обл., Саратовский р-н, пос. Зоринский, третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, об обязании заключить договор, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ" (ИНН 6432010085, ОГРН 1026401181685), Саратовская обл., Саратовский р-н, пос. Зоринский к администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280), г. Саратов, третьи лица: комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Маркелова Д.А., действующая по доверенности N 02-04/148 от 19.12.2017,

от общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ" - Осипов М.А., действующий на основании доверенности от 03.06.2016,

иные лица не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом РТ" (далее - ООО "ТД РТ") об обязании заключить договор N К16-555/Ю-1 от 17.10.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7 с протоколом согласования разногласий от 01.12.2016 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Лермонтова М.Ю., д. 72, площадью 834 кв.м.

Определением суда от 19.09.2017 принято к производству встречное исковое заявление ООО "ТД РТ" к Администрации об урегулировании разногласий при заключении договора, в соответствии с которым истец по встречному иску просит суд:

- изложить спорные пункты договора от 17.10.2016 N К16- 555/Ю-1 купли- продажи земельного участка площадью 834 кв.м. с кадастровым номером 64:48:010159:7 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, д. Лермонтова, д. 72, в следующей редакции:

пункт 2.1. - Цена участка составляет 66 513,17 руб. 17 коп. Расчет цены участка указан в приложении N 1 к настоящему Договору и является неотъемлемой частью настоящего Договора;

Приложение N 1 к Договору от 17.10.2016 N К16-555/Ю-1 купли-продажи земельного участка - кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 660 526,72 руб. 72 коп.; процент кадастровой стоимости 2,5%; цена участка составляет 66 513,17 руб. 17 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2018 суд урегулировал разногласия, возникшие между Администрацией и ООО "ТД РТ" при заключении договора купли-продажи N К16-555/Ю-1 земельного участка общей площадью 834 кв.м с кадастровым номером 64:48:010159:7, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Лермонтова М.Ю., д. 72.

Пункт 2.1. Договора изложен в следующей редакции:

"2.1. Цена участка составляет 1 162 118 руб. Расчет цены участка указан в приложении N 1 к настоящему Договору и является неотъемлемой частью настоящего Договора".

Расчет цены участка изложен в Приложении N 1 к договору купли-продажи земельного участка N К16-555/Ю-1 в следующей редакции:

"Кадастровая стоимость земельного участка - 7 747 451,34 руб.;

Процент кадастровой стоимости - 15 %;

Цена участка составляет 1 162 118 руб.".

В удовлетворении исковых требований Администрации к ООО "ТД РТ" отказано.

С ООО "ТД РТ" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

ООО "ТД РТ", не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "ТД РТ" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 64:48:000000:16986 площадью 321,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Лермонтова, 72.

Указанный объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7, площадью 834 кв.м., принадлежащим ответчику на праве аренды.

20.09.2016 ООО "ТД РТ" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7.

17.10.2016 Администрацией подписан и представлен ООО "ТД РТ" для ознакомления договор купли-продажи земельного участка N К16-555/Ю-1.

10.11.2016 от ООО "ТД РТ" поступил протокол согласования разногласий к указанному договору купли-продажи в части установления размера выкупной стоимости.

Администрацией принят предложенный вариант установления выкупной стоимости земельного участка в размере, предложенном ООО "ТД РТ" - 399 079 руб.

12.11.2016 представителем ООО "ТД РТ" по доверенности от 15.02.2016 Лобановой Е.В. получены на руки для подписания экземпляр договора купли-продажи земельного участка N К16-555/Ю-1 от 17.10.2016, а также три экземпляра протокола согласования разногласий к указанному договору.

Однако, до настоящего времени договор купли-продажи от 17.10.2016 с протоколом согласования разногласий от 01.12.2016 ООО "ТД РТ" не подписан.

Как указывает истец по встречному иску в качестве обоснования заявленных требований, расчет с указанием в качестве выкупной цены суммы в размере 1 162 118 руб., рассчитанный в по формуле: 7 747 451, 34 руб. кадастровой стоимости х 15% = 1 162 118 руб. является незаконным, поскольку выкупную стоимость следует определять, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 660 526,72 руб., что подтверждается Кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31.10.2016.

Кроме того, выкупную стоимость следует определять исходя из коэффициента в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Администрация считает, что у ООО "ТД РТ" отсутствует льготное право на выкуп земельного участка по цене в 2,5% от его кадастровой стоимости и поэтому стоимость продажи участка будет составлять 15% от кадастровой стоимости в размере 7 747 451, 34 руб.

Полагая, что отказ в заключении договора на условиях истца является незаконным, ООО "ТД РТ" обратилось с настоящим требованием об урегулировании разногласий при заключении договора купли- продажи земельного

участка в судебном порядке.

Несогласованность сторонами условий договора, в частности, выкупной стоимости земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как видно из материалов дела, при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7 возникли разногласия по пункту 2.1. проекта договора.

Как следует из материалов дела, 13.11.2000 между Администрацией города Саратова и ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" был заключен договор аренды земельного участка N 3763. Предметом договора являлся земельный участок площадью 834 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Лермонтова, 72.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 15.03.2006 все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.11.2000 N 3763 перешли к ЗАО "Сартанкер".

На основании договора замены стороны в обязательстве от 12.05.2006 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.11.2000 N 3763 перешли к ООО "ТД РТ".

Располагаемый на испрашиваемом земельном участке объект недвижимости изначально был приобретен АООТ "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" в результате приватизации государственного предприятия - Волжское ордена Трудового Красного Знамени РСФСР нефтеналивное речное пароходство "Волготанкер" по договору передачи имущества в собственность акционерного общества N 284 от 01.11.1995 (том 13 л.д.59-61).

На основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 09.11.2005 по делу N А57-27694/05-20, ЗАО "Сартанкер" приобрело право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке.

На основании договора купли-продажи от 02.03.2006 право собственности на объект недвижимости перешло к ООО "ТД РТ".

Ответчик считает, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7 должна составлять 66 513,17 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка равной 2 660 526,72 руб. 72 коп. и процента кадастровой стоимости равной 2,5%.

Давая оценку редакциям пункта 2.1 Договора, предложенным истцом и ответчиком, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 1 июля 2012 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Однако, в данном случае, в период со дня вступления в законную силу Закона N 137-ФЗ и до 1 июля 2012 года в отношении спорного участка не производилось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в связи с чем, оснований для применения при расчете цены выкупа 2,5% от кадастровой стоимости не имеется.

ООО "ТД РТ" ссылаясь на наличие права постоянного бессрочного пользования у приватизируемого предприятия, в тоже время доказательств наличия такого в материалы дела не представило, равно как и не представило доказательств наличия такого права у Волжского ордена Трудового Красного Знамени РСФСР нефтеналивного речного пароходства "Волготанкер", АООТ "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер", ОАО "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер". Указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства.

Договор аренды земельного участка от 13.11.2000 N 3763 таким доказательством не является, поскольку не содержит сведений о его заключении в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Указанный договор содержит ссылку на постановление мэра города Саратова от 18.10.2000 N 661-252. Сведения о наличии, переоформлении или прекращении права постоянного бессрочного пользования указанное постановление также не содержит.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ, обществом не представлено доказательств наличия льготного права на приобретение земельного участка по цене 2,5% кадастровой стоимости, как и не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у правопредшественников истца права постоянного бессрочного пользования земельным участком. Обратного материалы дела не содержат.

Судебная коллегия отклоняет довод жалобы о том, что при определении выкупной стоимости земельного участка необходимо руководствоваться кадастровой стоимостью, равной 2 660 526,72 руб. согласно Кадастровой справки от 31.10.2016, поскольку указанная стоимость установлена по состоянию на 31.10.2016, т.е. за пределами нормативно установленного ч. 5 ст. 39.17 ЗК РФ срока рассмотрения заявления истца от 20.09.2016.

По правилу, установленному ст. 39.17 ЗК РФ, применяется тридцатидневный срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовке проекта договора купли-продажи.

Кроме того, в соответствии с п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

В той части, в какой эти нормативно-правовые акты порождают правовые последствия для налогоплательщиков, они действуют во времени в порядке, определенном федеральным законом для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах (ст. 5 НК РФ).

Заявление о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с чем, суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения верно исходил из того, что выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

В определении ВАС РФ от 16.12.2013 N ВАС-17321/13 по делу N А46-31026/2012 указано, что размер выкупной цены земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, сведения о которой на момент подачи заявления о выкупе земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости и отражены в пункте 12 кадастрового паспорта земельного участка как последние по дате внесения сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка. Аналогичная позиция закреплена в определении Верховного суда Российской Федерации от 14 марта 2016 г. по делу N 305-ЭС15-16104.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010159:7, на дату обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность - 20.09.2016 составляет 7 747 451,34 рублей, то выкупная стоимость земельного участка верно определена судом по следующей формуле - 7 747 451,34 х 15% = 1 162 118 руб.

Кадастровая стоимость в размере 2 660 526,72 руб. внесена в кадастр недвижимости 10.10.2016 в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка (т.д. 1 л.д. 99, 152). Таким образом, соответствующие изменения были внесены после подачи заявления.

Указание в апелляционной жалобе на то, что определенная судом выкупная цена земельного участка является для общества значительной, не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку суд рассмотрел преддоговорной спор сторон по одному из условий договора, не принимая решения об обязании сторон его заключить.

Поэтому, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы, поскольку они сводятся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции и не опровергают выводов суда, в связи с чем не могут служить основанием для отмены судебного акта.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 марта 2018 года по делу N А57-19759/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин