Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2018 г. N Ф06-36633/18 по делу N А57-1976/2018

г. Казань

04 октября 2018 г.

Дело N А57-1976/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Нафиковой Р.А., Смоленского И.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Хемикомп+", г. Балаково Саратовской области,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2018 (судья Горбунова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу N А57-1976/2018

по исковому заявлению акционерного общества "Хемикомп+", г. Балаково Саратовской области (ИНН 6439053472, ОГРН 1036403904470) к индивидуальному предпринимателю Варфоломееву Владимиру Анатольевичу, г. Москва (ИНН 772821964517, ОГРНИП 311774603101932) об обязании обустроить (построить) отдельный, изолированный вход в используемое для сдачи в аренду нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, запретив использовать общий вход в единственный подъезд многоквартирного жилого дома для входа в нежилое помещение, при участии третьего лица - администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Хемикомп+" (далее - АО "Хемикомп+", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Варфоломееву Владимиру Анатольевичу (далее - ИП Варфоломеев В.А., ответчик) об обязании обустроить (построить) отдельный, изолированный вход в используемое для сдачи в аренду нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, запретив использовать общий вход в единственный подъезд многоквартирного жилого дома для входа в нежилое помещение.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пунктом 1.38 Строительных норм и Правил 2.08.01-89 "Жилые здания" арендатором нежилого помещения площадью 74,2 кв.м, расположенного на первом этаже жилого многоквартирного дома N 3 по ул. Свердлова г. Балаково Саратовской области, по договору аренды от 28.03.2017 N 13/ИП-16, заключенному с ответчиком, и мотивированы тем, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения, обязан обустроить (построить) отдельный, изолированный вход в используемое для сдачи в аренду нежилое помещение в многоквартирном жилом доме.

Определением от 12.03.2018 Арбитражный суд Саратовской области привлек к участию в деле администрацию Балаковского муниципального района Саратовской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018, Арбитражный суд Саратовской области в иске отказал.

В кассационной жалобе АО "Хемикомп+" просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что эксплуатация арендованного нежилого помещения с использованием входа, не изолированного от жилой части здания, противоречит части 2 статьи 22 ЖК РФ; спорное помещение не соответствует действующим санитарным правилам и требованиям пожарной безопасности, что нарушает права и интересы жильцов жилого дома и арендатора на безопасные условия проживания и пребывания.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), руководствуясь статьями 421, 431, пунктом 1 статьи 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36, 40 ЖК РФ, пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пришел к выводу, что при заключении договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил в договор аренды условие о необходимости устройства отдельного входа в арендованное помещение.

При этом суд первой инстанции указал, что обустройство отдельного входа в спорное помещение затрагивает права собственников жилых помещений многоквартирного дома, поскольку несущие наружные стены являются общим имуществом всех собственников помещений.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются в силу следующего.

Статья 22 ЖК РФ определяет условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 1 статьи 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (пункт 2 статьи 22 ЖК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик является собственником нежилого помещения площадью 74,2 кв.м, расположенного на первом этаже жилого многоквартирного дома N 3 по ул. Свердлова г. Балаково Саратовской области (свидетельство о праве собственности от 26.06.2014 - л.д. 19, т. 1), которое по спорному договору аренды передано в арендное пользование истцу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следовательно, на момент заключения договора аренды арендованное имущество уже являлось нежилым.

При таких условиях довод заявителя кассационной жалобы о применении правил статьи 22 ЖК РФ при рассмотрении настоящего спора не является состоятельным.

Кроме того, согласно акту от 30.03.2017 приема-передачи нежилого помещения, подписанному истцом без замечаний, помещение принято им в хорошем состоянии, отвечающем предъявленным требованиям (л.д. 22, т. 1).

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, истец, заключая договор аренды, знал о состоянии нежилого помещения, в том числе об отсутствии отдельного (изолированного) входа в указанное помещение, и принял в арендное пользование нежилое помещение без замечаний.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не являются основанием к отмене судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 по делу N А57-1976/2018 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

Р.А. Нафикова И.Н. Смоленский