Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 октября 2018 г. N Ф06-38694/18 по делу N А65-38818/2017

г. Казань

16 октября 2018 г.

Дело N А65-38818/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РЕНТ"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2018 (судья Савельева А.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А65-38818/2017

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью "РЕНТ", г. Набережные Челны (ОГРН 1161690136431, ИНН 1650335260) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2013 N 3523-АЗ,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - Исполком) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "РЕНТ" (далее - ООО "РЕНТ", общество) о взыскании задолженности в размере 115 143 руб. пени в сумме 14 735 руб. 28 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2013 N 3523- АЗ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2018, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018, принят отказ Исполкома от исковых требований в части взыскания долга и пени, производство по делу в указанной части прекращено, в остальной части исковые требования удовлетворены, договор аренды от 29.04.2013 N 3523-АЗ расторгнут.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что Обществом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды, в связи с чем требование Исполкома о расторжении договора признано обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В кассационной жалобе ООО "РЕНТ", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты в части признания договора расторгнутым, считает, что ввиду отсутствия существенных нарушений условий договора у суда не имелось оснований для его расторжения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты в обжалуемой части подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Исполкомом (арендодатель) и Сибекиным Игорем Викторовичем (далее - Сибекин И.В.) (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.04.2013 N 3523-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует земельный участок площадью 1840 кв. м., с кадастровым номером 16:52:040304:487, для строительства здания автомойки, офисов, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Набережные Челны, по улице 40 лет Победы, в районе д. 48, напротив дома 31 (56-23), сроком на 49 лет.

Земельный участок был передан Исполкомом Обществу по акту приема-передачи от 29.04.2013.

В соответствии с пунктом 3.4 договора установлено, что величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 207 546 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 4.1.4 арендодатель имеет право в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными: в числе которых - невнесение арендатором арендной платы, указанной в пунктах 3.4-3.7 договор, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) от 07.09.2016 Сибекин И.В. передал все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.04.2013 N 3523-АЗ ООО "РЕНТ" (арендатор).

Исполком в адрес общества направил претензию от 23.10.2017 N 06/1046п, с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 115 143 руб. и пени в сумме 14 735 руб. 28 коп. в течение десяти дней со дня получения претензии.

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Исполкома в суд с настоящими требованиями.

Содержащиеся в судебных актах выводы в обжалуемой части соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьи 450 и 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 отмечено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Спецификой данного спора является то, что при заключении договора аренды земельного участка от 29.04.2013 стороны в пункте 4.1.4 (а) в добровольном порядке определили перечень существенных нарушений, предусматривающих право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе при невнесении арендатором платы более двух раз подряд по истечении установленного срока оплаты. Предусмотренные сторонами условия договора, признаваемые ими существенными, которые предоставляют право уполномоченному органу заявить односторонний отказ от договора не противоречили, действующему на момент его заключения правилу пункта 3 статьи 450 ГК РФ и действующим положениям пункта 1,2 статьи 450.1 (введенного Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Таким образом, судебные инстанции, правомерно установив, что у общества имелась задолженность за период с 11.11.2016 по 31.07.2017, в связи с чем арендодатель вправе был отказаться от договора в одностороннем порядке либо предъявить требование о расторжении, поскольку арендатор допустил нарушения условий договора, признанные сторонами существенными.

Разрешая спор, судебные инстанции учли специфику спорных правоотношений и правильно применили взаимосвязанные положения пункта 2 статьи 450, 619 ГК РФ и пункта 9 статьи 22 3К РФ, также учли условия пункта 4.1.4 договора аренды.

Поскольку в пунктах 3.4 - 3.6 договора определялся размер арендных платежей который может быть изменен в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих исчисление размера, и предусмотрена самостоятельная обязанность арендатора по ежемесячному внесению такой платы, не могут быть приняты во внимание ссылки арендатора о необходимости предъявления счета для оплаты, кроме того, в целях досудебного урегулирования спора в адрес ответчика была направлена претензия от 23.10.2017 которая в установленные сроки добровольно не была им исполнена.

Следует отметить, что с момента заключения договора аренды от 29.04.2013 арендатор не осуществлял каких - либо действий для строительства объекта недвижимости, разрешение на строительство отсутствует, при этом сам факт передачи прав арендатора 07.09.2016 новому лицу правового значения не имеет, поскольку при перенайме не исключается весь период пользования имуществом.

С позиции статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 450, 450.1, 619, 651 ГК РФ и пунктом 9 статьи 22, 46 ЗК РФ, судебные инстанции, установив, что арендатором допущены существенные условия договора аренды земельного участка, удовлетворили иск в указанной части.

Иные доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2018 по делу N А65-38818/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев