Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 ноября 2018 г. N Ф06-38557/18 по делу N А57-30698/2017

г. Казань

19 ноября 2018 г.

Дело N А57-30698/2017

Резолютивная часть постановления объявлена - 15.11.2018.

Полный текст постановления изготовлен - 19.11.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Полянского Алексея Михайловича, г. Саратов, Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 (председательствующий судья Кузмичев С.А., судьи Землянникова В.В., Комнатная Ю.А.)

по делу N А57-30698/2017

по заявлению индивидуального предпринимателя Полянского Алексея Михайловича, г. Саратов, заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, Комитет по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Полянский Алексей Михайлович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными: решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - управление) о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, выраженное в уведомлении от 01.11.2017 N 64-0-1-181/3002/2017-2160 64/181/002/2017-2545, выраженное в уведомлении от 18.10.2017 N 64/181/001/2017-34584, решения управления, выраженное в уведомлении от 01.02.2018 N 64-0-1-181/3002/2017-2160 64/181/002/2017-2545, обязании возложить на управление обязанность осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права по заявлению предпринимателя от 26.10.2017 N 64-0-1-181/3002/2017-2160,64/181/002/2017-2545 в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина А.П., б/н., осуществить государственную регистрацию сделки (соглашения от 13.03.2017 к договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 704) в отношении земельного участка площадью 1766 кв. м, кадастровый номер 64:48:040444:19, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина А.П. по заявлению предпринимателя от 13.10.2017 N 64/181/001/2017-34584.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.03.2017 требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме. Суд признал незаконными: решение управления выраженное в уведомлении от 01.11.2017 N 64-0-1-181/3002/2017-2160 64/181/002/2017-2545, решение управления о приостановлении государственной регистрации сделки, выраженное в уведомлении от 18.10.2017 N 64/181/001/2017-34584, решение управления об отказе в государственной регистрации сделки, выраженное в уведомлении от 18.01.2018 N 64/181/001/2017-34584, решение управления об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, выраженное в уведомлении от 01.02.2018 N 64-0-1-181-3002/2017-2160 64/181/002/2017-2545, обязать управление устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателя в течении 10 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу, путем осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права по заявлению предпринимателя от 26.10.2017 в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина, б/н; государственной регистрации сделки (соглашения от 13.03.2017 к договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 704) в отношении земельного участка площадью 1766 кв. м, кадастровый номер 64:48:040444:19, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина, по заявлению предпринимателя от 13.10.2017.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.03.2018 отменено в части. В отмененной части принят по делу новый судебный акт.

Администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", предприниматель в кассационных жалобах просят постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь в обоснование жалоб на их незаконность и необоснованность.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановлении апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель обратился в управление с заявлением от 13.10.2017 N 64/181/001/2017-34584 для осуществления действий по государственной регистрации сделки (соглашения от 13.03.2017 к договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 704) в отношении земельного участка площадью 1766 кв. м., кадастровый номер 64:48:040444:19, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина А.П.

Соглашением от 13.03.2017 к договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 704 стороны решили внести изменения в договор аренды земельного участка от 26.10.2007 N 704, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина А.П., с кадастровым номером 64:48:040444:19, а именно: изменить вид разрешенного использования земельного участка с вида "для целей не связанных со строительством: "размещение комплекса автомобильных услуг" на вид "мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки".

Управление уведомлением от 18.10.2017 N 64/181/001/2017-34584 сообщило предпринимателю о приостановлении государственной регистрации сделки до 18.01.2018 со ссылкой на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации прав.

18.01.2018 управлением вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации сделки в связи с истечением 18.01.2018 срока приостановления.

Предприниматель обратился в управление с заявлением от 26.10.2017 N 64-0-1-181/3002/2017-2160, 64/181/002/2017-2545 об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина А.П., б/н.

Уведомлением управления от 01.11.2017 N 64-0-1-181/3002/2017-2160, 64/181/002/2017-2545 предпринимателю сообщено о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган исходил из того, что согласно представленным на регистрацию документам: разрешению на строительство недвижимости от 03.04.2017 N 64-RU64304000-77-2017 технического плана, объект недвижимости, в отношении которого представлено заявление, расположен на земельном участке с кадастровым номером 64: 48:040444:19, по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина А.П., с видом разрешенного использования "мастерские автосервиса, станции технического обслуживание, автомобильные мойки".

При этом, в соответствии с договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.10.2007 N 704 и договора замены стороны в обязательстве от 16.07.2013 предпринимателю вышеуказанный земельный участок передан в аренду на 10 (десять) лет для целей, не связанных со строительством - "размещение комплекса автомобильных услуг".

Управлением в администрацию направлен запрос об основаниях выдачи разрешения на строительство объекта недвижимости от 03.04.2017 N 64-RU64304000-77-2017 по адресу: г. Саратов, ул. Шехурдина, б/н, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040444:19 и осуществление действий по государственной регистрации права собственности приостановлено до 01.02.2018.

Уведомлением управлеяие от 01.02.2018 предпринимателю отказано в государственном кадастровом учете в связи с истечением срока приостановления и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственного учета в отношении объекта недвижимости.

Не согласившись с указанными решениями управления, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования предпринимателя, исходил из необоснованного приостановления управлением действий по государственному учету и государственной регистрации права и в последующем отказе в проведении вышеуказанных регистрационных действий.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении предпринимателя, исходил из отсутствия достаточных оснований для признания действий управления незаконными.

Выводы апелляционного суда соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

Распоряжением комитета от 18.06.2007 N Т-2084-р Овчинникову А.В. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратова, Ленинский район, ул. Шехурдина, площадью 3265 га для целей, не связанных со строительством, размещение комплекса автомобильных услуг.

На основании указанного распоряжения между комитетом (арендодатель) и Овчинниковым А.В. (арендатор) заключен договор аренды от 26.10.2007 N 704 с кадастровым номером 64:48:040444:0010.

Между администрацией и Овчинниковым А.В. заключено соглашение от 31.12.2009 об изменении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которого, исходный земельный участок с кадастровым номером 64:48:040444:10 разделен на 64:48:040444:19 площадью 1766 кв. м и 64:48:040444:20 площадью 1499 кв. м.

Между Овчинниковым А.В. (первоначальный арендатор) и ООО "Оазис" (новый арендатор) заключен договор от 16.07.2013 замены стороны в обязательстве, согласно которого новому арендатору переуступаются права и обязанности по договору аренды от 26.10.2007 N 704.

Между ООО "Оазис" и Суетиной Г.А. заключен договор от 07.08.2013 замены стороны в обязательстве, согласно которого новому арендатору переуступаются права и обязанности по договору от 26.10.2007 N 704.

Между Суетиной Г.А. и ООО "Оазис" заключен договор от 21.10.2013 замены стороны в обязательстве, согласно которого новому арендатору переуступаются права и обязанности по договору от 26.10.2007 N 704.

Между ООО "Оазис" и ООО "Азимут" заключен договор от 04.12.2014 замены стороны в обязательстве, согласно которого новому арендатору переуступаются права и обязанности по договору от 6.10.2007 N 704.

Между ООО "Азимут" и Казаросяном М.О. заключен договор от 18.11.2014 замены стороны в обязательстве, согласно которого новому арендатору переуступаются права и обязанности по договору от 26.10.2007 N 704.

Между Казаросяном М.О. и Полянским A.M. заключен договор от 25.05.2014 замены стороны в обязательстве, согласно которого новому арендатору переуступаются права и обязанности по договору от 26.10.2007 N 704.

Между администрацией и Полянским A.M. заключено соглашение от 13.03.2014 к договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 704, согласно которого изменен вид разрешенного использования земельного участка с вида "для целей не связанных для строительства, размещение комплекса автомобильных услуг" на вид "мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки".

Письмом Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО "Город Саратов" от 29.05.2012 Овчинникову А.В. сообщено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:040444:19 на вид "мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки" не противоречит Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов".

Решением органа кадастрового учета вид разрешенного использования объекта недвижимости с кадастровым номером 64:48:040444:19 изменен.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (часть 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Законодателем императивно установлен порядок представления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности для строительства посредством проведения торгов. При первоначальном предоставлении земельного участка в аренду, земельный участок имел другие уникальные характеристики и представлял иной коммерческий интерес. Заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка фактически изменило его целевое назначение.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Как установлено судами и данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается, предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для целей не связанных со строительством. Давая оценку действиям заявителя, апелляционный суд пришел к выводу о том, что заключая соглашение к договору аренды земельного участка от 26.10.2007 N 704, фактически преследовал цель приобрести земельный участок для целей строительства, без соблюдения предусмотренных законом конкурсных процедур. Кассатором данный вывод суда не опровергается.

Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель изменение вида разрешенного использование земельного участка, произведенное с соблюдением законных механизмов и градостроительных регламентов, не может подменять собой предусмотренный законом определенный порядок предоставления земельных участков.

Заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования от 13.03.2017 к договору аренды влечет нарушение земельного законодательства, поскольку земельный участок фактически предоставлен для целей, отличных от предусмотренных первоначальным договором аренды земельного участка от 26.10.2007 N 704, без проведения аукциона, то есть без соблюдения особенностей, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что недопустимо.

При предоставлении участка для цели строительства происходит фактическое выбытие земельного участка из владения собственника в соответствии с положениями гражданского, жилищного и земельного законодательства, регламентирующими принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Заключив соглашение об изменении вида разрешенного использования, стороны договора фактически прекратили договорные отношения в отношении объекта - земельного участка, предоставленного для целей не связанных со строительством.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Оценив действия администрации и предпринимателя, суд апелляционной инстанции исходил, в том числе, из положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав что действия указанных лиц отвечают критерию добросовестности.

Считать, что при этом судом апелляционной инстанции были допущены нарушения норм права, оснований не имеется.

Доводы кассационной жалобы не опровергают указанных выводов апелляционного суда и фактически направлены на иную оценку действий кассаторов.

Однако в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции таких полномочий не предоставлено.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 по делу N А57-30698/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин