Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 ноября 2018 г. N Ф06-39416/18 по делу N А65-11428/2017

г. Казань

29 ноября 2018 г.

Дело N А65-11428/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителя:

ответчика - Батаева А.А. (доверенность от 04.08.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Науразбаевой Наталии Алексеевны

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2018 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-11428/2017

по исковому заявлению частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Сократ", Республика Татарстан, г. Набережные Челны (ОГРН 1031616004210, ИНН 1650089992) к индивидуальному предпринимателю Науразбаевой Наталии Алексеевне, Республика Татарстан, г. Набережные Челны (ОГРНИП 304165009800384, ИНН 165002974520) о взыскании 844 610,65 руб., при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя Салехова Махира Галамшир оглы,

УСТАНОВИЛ:

негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования "Сократ" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Науразбаевой Наталии Алексеевне (далее - ИП Науразбаева Н.А.) о взыскании расходов на производство за счет согласованных с арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 844 610,65 руб.

Судом в порядке части 4 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена смена наименования истца на частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования "Сократ" (далее - образовательное учреждение "Сократ").

В обоснование иска образовательное учреждение "Сократ" указало, что им арендовано у ответчика помещение, при этом в соответствии с условиями договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя последний обязался возместить арендатору затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества и документально подтвержденные. Поскольку арендодатель 10.03.2017 направил истцу уведомление о расторжении договора, затраты, понесенные истцом на улучшения помещения в размере 844 610,65 руб., подлежат компенсации за счет ответчика.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2017 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Салехов Махир Галамшир оглы.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.09.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2018 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2018, иск удовлетворен частично в размере 713 624,62 руб., в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ИП Науразбаева Н.А. просит отменить судебные акты и в удовлетворении искового заявления отказать.

В обоснование жалобы указывается, что истцом не представлены доказательства того, что им были произведены неотделимые улучшения. Представленные ответчиком доказательства подтверждают, что улучшения являются отделимыми.

В силу части 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.

Заявитель жалобы полагает, что в результате смены собственника в связи с продажей объекта аренды весь комплекс прав и обязанностей перешел от ответчика к покупателю имущества.

Кроме того, по мнению заявителя, вывод суда о доказанности факта дачи согласия арендодателя на производство ремонтных работ не подтверждается материалами дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, ИП Науразбаева Н.А. (арендодатель) и образовательное учреждение "Сократ" (арендатор) 01.12.2016 заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель на возмездной основе предоставляет арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - помещение площадью 205,28 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: 423827, Республика Татарстан (Татарстан), г. Набережные Челны, проспект Московский, д. 138А, пом. N 5, кадастровый номер объекта недвижимости 16:52:070204:641, общая площадь 2-го этажа здания (с учетом мест общего пользования) составляет 860,3 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.3 арендуемое помещение арендатор намерен использовать под образовательные услуги (учебные классы и офисы).

Срок владения и пользования частью помещения по договору установлен с 01.12.2016 на 12 календарных месяцев.

Пунктом 2.2.4 договора установлено, что арендатор вправе и обязан осуществлять текущий ремонт арендуемой площади. Арендатор обязуется вносить изменения в планировку помещения, производить неотделимые улучшения, осуществлять реконструкцию арендуемых площадей, любые монтажные и демонтажные работы только с предварительного письменного согласия арендодателя и исключительно за свой счет. Расходы арендатора на проведение текущего ремонта арендодателем не возмещаются и не компенсируются.

Согласно пункту 5.2 договора договор может быть досрочно прекращен/расторгнут по инициативе одной из сторон, при условии письменного уведомления контрагента о расторжении/прекращении в течение 30-ти календарных дней с даты принятия решения о его расторжении/прекращении.

В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений (пункт 6.4 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2016.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.12.2016 N 1 к договору на период с 01.12.2016 по 30.01.2017 арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы (без взимания арендной платы). Арендные каникулы предоставляются арендатору для проведения ремонта, при условии, что стоимость ремонтных работ помещения составит не менее чем 102 640 руб., без налога на добавленную стоимость.

Пунктом 2.1 дополнительного соглашения от 01.12.2016 N 1 к договору аренды стороны установили, что в случае досрочного расторжения/прекращения договора по инициативе арендодателя (за исключением случая неоплаты/просрочки оплаты аренды платежей) ранее 5 лет (т.е. до 01.12.2021), арендодатель обязуется возместить затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества, и документально подтвержденные. При этом все улучшения, произведенные арендатором, остаются у арендодателя. Стоимость затрат на ремонтные работы составляет 844 710,65 руб., из которых "минусуется" сумма в размере 102 640 руб., оставшаяся сумма 742 070,65 руб. ежемесячно уменьшается на сумму износа.

Улучшения на сумму, превышающую 844 710,65 руб., в случае расторжения договора сохраняются за арендатором. Арендодатель не возмещает и не компенсирует арендатору стоимость улучшений (в т.ч. неотделимых) на сумму, превышающую 844 710,65 руб.

Сторонами 02.02.2017 согласована смета затрат на ремонтные работы к дополнительному соглашению N 1 на общую сумму 844 710,65 руб.

Выполнение указанных работ истец подтвердил соответствующими доказательствами.

ИП Науразбаева Н.А. 10.03.2017 уведомила образовательное учреждение "Сократ" о расторжении договора аренды от 01.12.2016 в связи с его продажей и потребовала освободить помещение не позднее 10.04.2017.

В этот же день (10.03.2017) ИП Науразбаева Н.А. продала спорное помещение индивидуальному предпринимателю Салехову М.Г.о.

16.03.2017 образовательное учреждение "Сократ" направило ответчику требование о возмещении арендатору стоимости произведенных ремонтных работ в размере 844 610,65 руб., а также убытков, вызванных необоснованным расторжением договора аренды со стороны арендодателя в размере 128 655,35 руб.

Претензия истца осталась без ответа, требование без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что факт проведения арендатором ремонтных работ подтвержден материалами дела, а также заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "РАЙДОН-НЧ" от 15.08.2017 N 2-576, представленным ответчиком; при этом материалами дела подтверждается, что данные улучшения являлись неотделимыми и были переданы ответчику.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

При этом суды исходил из следующего.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суд признал, что из буквального толкования условий договора аренды от 01.12.2016 в редакции дополнительных соглашений от 01.12.2016 следует, что стороны договорились о заключении договора на 5 лет, в случае расторжения договора по вине арендодателя ранее указанного срока, арендатору возмещаются расходы на ремонтные работы.

При этом суд первой инстанции учел, что арендодателем передано помещение, в котором располагался торговый центр, указанное помещение в аренду истцу было предоставлено с целью ведения учебного процесса, для чего необходимо было в помещении провести перепланировку для создания учебных классов.

Суды признали необоснованным довод заявителя жалобы о том, что согласования о производимых ремонтных работах до начала работ не было, поскольку данный довод опровергается имеющимся в материалах дела дополнительным соглашением от 01.12.2016, в котором ответчиком подписана смета на сумму 844 710,65 руб., указанная сумма отражена сторонами как стоимость произведенных ремонтных работ в дополнительном соглашении от 01.12.2016, при этом смета указана как приложение N 1 к дополнительному соглашению от 01.12.2016.

Исследовав указанные доказательства, суды правомерно сочли доказанным факт дачи согласия арендодателя на производство ремонтных работ в согласованном размере.

Согласно пункту 5.2 договора аренды от 01.12.2016 договор может быть досрочно прекращен/расторгнут по инициативе одной из сторон, при условии письменного уведомления контрагента о расторжении/прекращении в течение 30-ти календарных дней с даты принятия решения о его расторжении/прекращении.

Письмом от 10.03.2017 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01.12.2016 в связи с его продажей, просил освободить помещение не позднее 10.04.2017.

ИП Науразбаевой Н.А. представлен контррасчет заявленных исковых требований, в котором она указывает, что арендатор фактически покинул помещение 10.04.2017 (т. 1 л.д. 101).

Следовательно, судами сделан обоснованный вывод о том, что договор аренды от 01.12.2016 расторгнут по инициативе ИП Науразбаевой Н.А. до истечения 5 летнего срока, согласованного сторонами.

Данным обстоятельством опровергается довод заявителя жалобы о том, что в результате смены собственника в связи с продажей объекта аренды весь комплекс прав и обязанностей по договору аренды перешел от ответчика к покупателю имущества, так как данный договор аренды был расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке и в данном случае не применяется положение части 1 статьи 617 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2018 по делу N А65-11428/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров