Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2018 г. N 11АП-11929/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29 ноября 2018 г. N Ф06-39416/18 настоящее постановление оставлено без изменения

гор. Самара

03 сентября 2018 г.

Дело N А65-11428/2017

Резолютивная часть постановления оглашена 28 августа 2018 года.

В полном объеме постановление изготовлено 03 сентября 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ильиной Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 августа 2018 года в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Науразбаевой Наталии Алексеевны на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 июня 2018 года, принятое по делу N А65-11428/2017 (судья Хуснутдинова А.Ф.)

по иску Частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Сократ" (ОГРН 1031616004210, ИНН 1650089992), гор. Набережные Челны

к Индивидуальному предпринимателю Науразбаевой Наталие Алексеевне, гор. Набережные Челны

с участием третьего лица ИП Салехова Махира Галамшира оглы

о взыскании расходов на производство за счет согласованных с арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 844 610 руб. 65 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - Батаев А.А. представитель по доверенности N 16 АА 3304290 от 04.08.2016,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом.

Установил:

Истец - Негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования "Сократ" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Науразбаевой Наталие Алексеевне о взыскании расходов на производство за счет согласованных с арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 844 610 руб. 65 коп.

Судом в порядке части 4 статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена смена наименования истца на Частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования "Сократ".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 сентября 2017 года, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 ноября 2017 года, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28 февраля 2018 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции установил, что суд первой инстанции, истолковав условия договора таким образом, что арендатор вправе требовать возмещения затрат только на создание неотделимых улучшений, не установил действительную волю сторон при заключении договора аренды и дополнительных соглашений к нему, и указал при новом рассмотрении на необходимость установить характеристики нежилого помещения и возможность его использования в соответствии с условиями договорами аренды, истолковав условия договора и дополнительных соглашений к нему, исходя из действительной воли сторон при их заключении, установить, обязан ли арендодатель возместить арендатору его затраты на производство ремонтных работ.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 августа 2017 года в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ИП Салехов Махир Галамшир оглы.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 июня 2018 года суд иск удовлетворил частично. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Науразбаевой Наталии Алексеевны в пользу Частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Сократ" расходы в сумме 713 624 руб. 62 коп. В остальной части иска суд отказал. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Науразбаевой Наталии Алексеевны в доход бюджета государственную пошлину в сумме 16 807 руб. Взыскал с Частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования "Сократ" в доход бюджета государственную пошлину в сумме 3 087 руб.

Заявитель - Индивидуальный предприниматель Науразбаева Наталия Алексеевна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда полностью отменить, в удовлетворении искового заявления отказать.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2018 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 28 августа 2018 года на 16 час. 10 мин.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 декабря 2016 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель на возмездной основе предоставляет арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество - помещение площадью 205,28 кв.м, расположенное в нежилом здании по адресу: 423827, Республика Татарстан, гор. Набережные Челны, проспект Московский, д. 138А, пом. N 5. Кадастровый номер объекта недвижимости 16:52:070204:641. Общая площадь 2 этажа здания (с учетом мест общего пользования) составляет 860,3 кв.м (пункт 1.1. договора).

Арендуемое помещение арендатор намерен использовать под образовательные услуги (учебные классы и офисы) (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктами 1.2., 5.1. договора срок владения и пользования частью помещения по договору установлен с 01 декабря 2016 года. Срок аренды по договору составляет 12 календарных месяцев.

Согласно разделу 2 договора арендатор обязан осуществлять текущий ремонт арендуемой площади. Арендатор обязуется вносить изменения в планировку помещения, производить неотделимые улучшения, осуществлять реконструкцию арендуемых площадей, любые монтажные и демонтажные работы только с предварительного письменного согласия арендодателя и исключительно за свой счет. Расходы арендатора на проведение текущего ремонта арендодателем не возмещаются.

Договор может быть досрочно прекращен/расторгнут по инициативе одной из сторон, при условии письменного уведомления контрагента о расторжении/прекращении в течение 30 календарных дней с даты принятия решения о его расторжении/прекращении (пункт 5.2. договора).

В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор не имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений (пункт 6.4. договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01 декабря 2016 года (т. 1 л.д. 11).

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору аренды от 01 декабря 2016 года на период с 01 декабря 2016 года по 30 января 2017 года арендодатель предоставил арендатору арендные каникулы (без взимания арендной платы). Арендные каникулы предоставляются арендатору для проведения ремонта, при условии, что стоимость ремонтных работ помещения составит не менее чем 102 640 руб., без НДС. В случае досрочного расторжения/прекращения договора по инициативе арендодателя (за исключением случая неоплаты/просрочки оплаты арендных платежей) ранее 5 лет (т.е. до 01 декабря 2021 года) арендодатель обязуется возместить затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества, и документально подтвержденные.

Пунктом 2.1. дополнительного соглашения N 1 от 01 декабря 2016 года к договору аренды от 01 декабря 2016 года стороны установили, что в случае досрочного расторжения/прекращения договора по инициативе арендодателя (за исключением случая неоплаты/просрочки оплаты аренды платежей) ранее 5 лет (т.е. до 01 декабря 2021 года), арендодатель обязуется возместить затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества, и документально подтвержденные. При этом все улучшения, произведенные арендатором, остаются у арендодателя. Стоимость затрат на ремонтные работы составляет 844 710 руб. 65 коп., из которых "минусуется" сумма в размере 102 640 руб., оставшаяся сумма 742 070 руб. 65 коп. ежемесячно уменьшается на сумму износа, которая рассчитывается по формуле:

Норма износа = сумма затрат на ремонтные работы: период износа = 742 070 руб. 65 коп. : 60 мес. = 12 367 руб. 84 коп.

Улучшения на сумму, превышающую 844 710 руб. 65 коп. в случае расторжения договора сохраняются за арендатором. Арендодатель не возмещает и не компенсирует арендатору стоимость улучшений (в т.ч. неотделимых) на сумму, превышающую 844 710 руб. 65 коп.

Сторонами 02 февраля 2017 года согласована смета затрат на ремонтные работы к дополнительному соглашению N 1 по договору аренды от 01 декабря 2016 года на общую сумму 844 710 руб. 65 коп.

Истец в исковом заявлении указывает, что работы, предусмотренные сметой выполнены, товары закуплены, в подтверждение представил: договор поставки N 12 от 14 декабря 2016 года, договор подряда N 14 от 15 декабря 2016 года, договор подряда N 1 от 07 декабря 2016 года, платежные поручения, расписки, акты о приемке выполненных работ, накладные, чеки, универсально-передаточные документы, договор N ДМ/35 от 06 декабря 2016 года, товарные накладные.

Письмом от 10 марта 2017 года (исх. N 3) ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01 декабря 2016 года в связи с его продажей, просил освободить помещение не позднее 10 апреля 2017 года.

16 марта 2017 года истцом ответчику вручена нарочно претензия с требованием о возмещении арендатору стоимости произведенных ремонтных работ в сумме 844 610 руб. 65 коп., убытков, вызванных необоснованным расторжением договора аренды со стороны арендодателя в размере 128 655 руб. 35 коп.

Претензия истца осталась без ответа, требование без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что факт проведения арендатором ремонтных работ подтвержден материалами дела, а также заключением эксперта ООО "РАЙДОН-НЧ" N 2-576 от 15 августа 2017 года, представленным ответчиком. При этом материалами дела подтверждается, что данные улучшения являлись неотделимыми и были переданы ответчику.

Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод, что данные улучшения являются неотделимыми, поскольку истец не представил надлежащих доказательств этого. Кроме того, после заключения договора купли-продажи нежилого помещения, ответчик перестал быть выгодоприобретателем данных улучшений, поскольку им стал новый собственник. Помимо этого, истец не доказал согласованность произведенных улучшений с арендатором.

Доводы жалобы аналогичны позиции ответчика, заявленной им при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя заявителя и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Как правомерно установил суд первой инстанции, договор от 01 декабря 2016 года по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи названной статьи).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в предмет доказывания по делу входят обстоятельства установления факта проведения арендатором ремонтных работ (неотделимых улучшений) арендованного имущества и установления факта дачи согласия арендодателя на производство арендатором данных работ.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов выражений.

Так из буквального толкования условий договора аренды от 01 декабря 2016 года в редакции дополнительных соглашений от 01 декабря 2016 года, следует, что стороны договорились о заключении договора на 5 лет, в случае расторжения договора по вине арендодателя ранее указанного срока, арендатору возмещаются расходы на ремонтные работы.

При этом, суд первой инстанции учел пояснения сторон, согласно которым арендодателем передано помещение, в котором располагался торговый центр, указанное помещение в аренду истцу было предоставлено с целью ведения учебного процесса, для чего необходимо было в помещении провести перепланировку для создания учебных классов.

Объем работ, их стоимость, определены сторонами, действующим законодательством не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем проект неотделимых улучшений, конкретный объем и стоимость работ.

Факт проведения арендатором ремонтных работ подтвержден материалами дела, а также заключением эксперта ООО "РАЙДОН-НЧ" N 2-576 от 15 августа 2017 года, представленным ответчиком.

Довод ответчика о том, что согласования о производимых ремонтных работах до начала работ не было, заявленный также в апелляционной жалобе, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данный довод опровергается имеющимся в материалах дела дополнительным соглашением от 01 декабря 2016 года, в котором по результатам выполненных работ, ответчиком подписана смета на сумму 844 710 руб. 65 коп., указанная сумма отражена сторонами как стоимость произведенных ремонтных работ в дополнительном соглашении от 01 декабря 2016 года, смета указана, как приложение N 1 к дополнительному соглашению от 01 декабря 2016 года.

Таким образом, смета, является неотъемлемой частью договора аренды от 01 декабря 2016 года.

Иная позиция ответчика по наличию данной сметы, заявленная в апелляционной жалобе, судебной коллегией отклоняется, как несостоятельная.

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции, с учетом назначения помещения (пункт 1.3. договора), условий дополнительных соглашений N 1 от 01 декабря 2016 года к договору аренды, сметы затрат на ремонтные работы, а также срока, на который заключался договор, правомерно счел доказанным факт дачи согласия арендодателя на производство ремонтных работ в согласованном размере.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно пункту 5.2. договора аренды от 01 декабря 2016 года договор может быть досрочно прекращен/расторгнут по инициативе одной из сторон, при условии письменного уведомления контрагента о расторжении/прекращении в течение 30 календарных дней с даты принятия решения о его расторжении/прекращении.

Пунктом 5.3. договора согласовано, что стороны не освобождаются от ответственности за нарушение обстоятельств, возникших из договора и в связи с его исполнением, а также по истечении срока его действия.

Письмом от 10 марта 2017 года (исх. N 3) ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды от 01 декабря 2016 года в связи с его продажей, просил освободить помещение не позднее 10 апреля 2017 года.

Следовательно, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды от 01 декабря 2016 года расторгнут по инициативе ИП Науразбаевой Н.А. до истечения 5 летнего срока согласованного сторонами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Довод ответчика, о том, что выгодоприобретателем неотделимых улучшений стал новый собственник помещений - ИП Салехов Махир Галамшир оглы, поскольку между истцом и новым собственником заключен договор аренды нежилого помещения N 2 от 10 апреля 2017 года, аналогичный доводу жалобы, правомерно отклонен судом первой инстанции в силу вышеизложенного.

Кроме того, улучшения, произведенные арендатором, переданы ответчиком ИП Салехову Махиру Галамширу оглы по договору купли-продажи, на момент продажи помещения не демонтированы, истцу не возвращены, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При заключении нового договора аренды N 2 от 10 апреля 2017 года между ИП Салеховым М.Г.-о. и истцом условия о возмещении произведенных на ремонт затрат арендатору не согласовывались.

Довод ответчика о том, что улучшения были отделимыми, что подтверждается тем, что после расторжения договора аренды с ИП Салеховым Махирм Галамшир оглы часть улучшений демонтирована и вывезена истцом, материалами дела не подтвержден, документальные доказательства в материалах дела отсутствуют.

Заявляя данный довод в апелляционной жалобе, заявитель также не представляет доказательств того, что данные улучшения были отделимыми и были демонтированы (полностью или в части) арендатором после прекращения договора с ответчиком.

Между тем, дополнительным соглашением N 1 к договору аренды стороны установили, что из стоимости затрат на проведение ремонтных работ в размере 844 710 руб. 65 коп. вычитается сумма в размере 102 640 руб., оставшаяся сумма 742 070 руб. 65 коп. ежемесячно уменьшается на сумму износа 12 367 руб. 84 коп.

С учетом периода аренды с 01 февраля 2017 года по 09 апреля 2017 года, судом произведен самостоятельный расчет, сумма расходов составила 713 624 руб. 62 коп. (844 710 руб. 65 коп. - 102 640 руб. - 12 367 руб. 84 коп. х 2 - 3 710 руб. 35 коп. (9 дней апреля).

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции законно и обоснованно счел необходимым иск удовлетворить частично в сумме 713 624 руб. 62 коп., в остальной части иска отказал.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного Республики Татарстан от 13 июня 2018 года, принятого по делу N А65-11428/2017 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 июня 2018 года, принятое по делу N А65-11428/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Науразбаевой Наталии Алексеевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко