Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 февраля 2019 г. N Ф06-43176/19 по делу N А65-21172/2017

г. Казань

21 февраля 2019 г.

Дело N А65-21172/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

истца - Назырова Т.Ш. (доверенность от 24.01.2019), Щелыванова Д.А. (доверенность от 24.01.2019)

ответчика - Гилаева Д.М. (доверенность от 05.03.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу N А65-21172/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" (ОГРН 1131650021216, ИНН 1650275639), г. Москва, к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), г. Набережные Челны, о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а, и

по встречному иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" к обществу с ограниченной ответственностью "Ак барс Челны" о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ак Барс Челны" (далее - ООО "Ак Барс Челны", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ", Исполком, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а, заключенного между Обществом и Исполкомом, дополнив его пунктом 4.4.18.1 в следующей редакции: "4.4.18.1. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2017 по делу N А65-21172/2017 исковое заявление ООО "Ак Барс Челны" принято к производству.

МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ООО "Ак Барс Челны" о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.07.2017 по делу N А65-23975/2017 исковое заявление МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" принято к производству.

На основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А65-21172/2017.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018, в удовлетворении исковых требований ООО "Ак Барс Челны" и МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2018 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 в удовлетворении иска ООО "Ак Барс Челны" отказано. Иск МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" к ООО "Ак Барс Челны" удовлетворен, заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а, расторгнут.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.08.2018 отменено. Принят новый судебный акт. Исковые требования ООО "Ак Барс Челны" о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а удовлетворены, в пункт 4.4.18.1 договора аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а, заключенный между Исполкомом и Обществом, внести следующие изменения: "Максимальный срок осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет". В удовлетворении исковых требований МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а отказано.

МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции от 16.11.2018 отменить, решение суда первой инстанции от 30.08.2018 оставить без изменения, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель истца, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, при этом ходатайствовал об изменении наименования ООО "Ак Барс Челны" на ООО "Октакрон" в связи с изменением фирменного наименования и внесением изменений в Единый государственный реестр юридических лиц.

Поскольку заявителем представлены соответствующие документы, в том числе выписка их ЕГРЮЛ от 31.01.2019, подтверждающие факт изменения наименования, ходатайство общества подлежит удовлетворению.

В судебном заседании 07.02.2019 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 13 час. 50 мин. 14.02.2019, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании протокола аукционной комиссии о результатах аукциона от 31.12.2013 N 2-РА, договора купли-продажи права заключения договора аренды земельных участков от 09.01.2014 N 1-ДК/а между МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" (арендодатель) и ООО "Ак Барс Челны" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а (далее - договор от 17.01.2014 N 358/а), по условиям которого арендатору сроком на 10 лет предоставлен в аренду земельные участки: площадью 76 467 кв. м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6400 кв. м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3071 кв. м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящиеся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города, для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

Актом приема-передачи от 17.01.2014 подтверждается передача арендодателем земельных участков арендатору. Договор аренды от 17.01.2014 N 358/а прошел государственную регистрацию 26.02.2014.

Согласно пункту 4.1.4 договора от 17.01.2014 N 358/а, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными. К существенным условиям подпунктом "з" стороны сделки отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Из кадастровых выписок о земельном участке от 29.08.2016, следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 16:52:05 03 05:1118, 16:52:05 03 05:28, 16:52:05 03 05:22 предназначены для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков была размещена информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков площадью 76 467 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:1118), площадью 6400 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:28), площадью 3071 кв.м (кадастровый номер 16:52:05 03 05:22), находящихся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города.

В пункте 5 данного извещения указано, что максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет.

ООО "Ак Барс Челны" в адрес МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" было направлено письмо от 14.04.2017 (исх. N 9) с приложением проекта дополнительного соглашения к договору от 17.01.2014 N 358/а о включении в договор от 17.01.2014 N 358/а пункта 4.4.18.1 в следующей редакции "Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет".

Поскольку дополнительное соглашение МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" не подписано, 04.05.2017 направлено письмо с указанием, что вопрос о подписании дополнительного соглашения будет рассмотрен по завершению судебных разбирательств, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор от 17.01.2014 N 358/а, дополнив его пунктом 4.4.18.1 "Максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет".

В свою очередь, указывая, что арендатор земельных участков ООО "Ак Барс Челны" нарушил условие договора аренды, не приступил к освоению земельного участка, не получил разрешение на строительство в течение установленных договором 3-х лет, Исполком обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора от 17.01.2014 N 358/а.

В обоснование иска Исполком сослался на акт от 24.05.2017 N 437 обследования земельных участков, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города, с кадастровыми номерами 16:52:05 03 05:1118; 16:52:05 03 05:28; 16:52:05 03 05:22, составленный отделом контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ "Управление административно-технической инспекции при исполнительном комитете муниципального образования город Набережные Челны"

Из акта обследования от 24.05.2017 N 437 следует, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:1118 частично огорожен. На огороженной территории ведутся земельные работы (ордер на право производства земляных работ от 21.04.2017 N 110-17). По части земельного участка проложена теплотрасса и воздушная линия ЛЭП. На части земельного участка растут зеленые насаждения, проложены подъездные пути к многоквартирному жилому дому 19/01, пешеходные дорожки от улицы Команды КАМАЗ-Мастер до пр. Сюмбике; земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:28 огорожен. На земельном участке расположена автостоянка (используется индивидуальным предпринимателем Едихановым В.Р.); земельный участок с кадастровым номером 16:52:05 03 05:22 огорожен. На земельном участке расположена автостоянка (используется индивидуальным предпринимателем Едихановым В.Р.). Изложенные в акте факты подкрепляются фототаблицей.

Письмом от 14.06.2017 N 02/2100 МКУ "Исполнительный комитет МО г. Набережные Челны РТ" предложило ООО "Ак Барс Челны" расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.01.2014 N 358/а и в течении 30 дней с момента получения настоящего уведомления освободить арендуемые земельные участки и передать по акту приема-передачи Исполкому.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречные требования Исполкома и отказывая Обществу, исходил из того, что факт отсутствия разрешения на строительство в нарушение срока установленного подпунктом "з" пункта 4.1.4. установлен в ходе судебного разбирательства; с момента предоставления ответчику спорного земельного участка 17.01.2014 он не приступил к освоению земельного участка, а также установив факт отсутствия разрешения на строительство в нарушение срока установленного подпунктом "з" пункта 4.1.4, квалифицировал такое нарушение как существенное, поскольку оно влечет за собой неиспользование муниципального имущества в соответствии с установленными договором целями и затрагивает публичные интересы, связанные с застройкой общегородского цента 19 микрорайона города.

Суд апелляционной инстанции не согласился с судом первой инстанции.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4.1.4 договора от 17.01.2014 N 358/а, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными. К существенным условиям подпунктом "з" стороны сделки отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Пунктом 1.2 договора от 17.01.2014 N 358/а установлено, что указанные земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

Земельные участки предоставлены сроком на 10 лет. Арендатор обязуется возвратить земельные участки арендодателю 31.12.2023 (пункт 3.1 договора от 17.01.2014 N 358/а).

Этапы комплексного освоения в целях жилищного строительства закреплены в статье 30.2 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) и включают в себя: подготовку документации по планировки территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа.

Частью 1 статьи 46 ГрК РФ установлено, что решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

Согласно статье 42 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

В соответствии с частью 3.1 статьи 51 ГрК РФ в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Таким образом, согласно нормам действующего законодательства по условиям о комплексной жилой застройки предусмотрено не только строительство, но и предшествующее ей принятие органом местного самоуправления проекта планировки территории, без проведения которой у застройщика отсутствует возможность получения разрешения на строительство.

21.11.2013 Исполком постановлением N 7027 "О подготовке документации по корректировке проекта планировки Общегородского центра (19 микрорайон)" постановил выполнить корректировку проекта планировки общегородского центра (19 микрорайон), подготовить техническое задание и определить границы проектирования.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст.71 АПК РФ и установив, что Проект планировки Общегородского центра (19 микрорайон), утвержденный постановлением администрации города Набережные Челны от 12.07.2005 N 2291 "О проекте общегородского центра", нуждался в корректировке, постановление от 21.11.2013 N 7027 Исполкомом не исполнено, концепция развития общегородского центра 19 микрорайона в виде корректировки проекта планировки не принята, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неисполнение Исполком возложенных законом публично-правовых обязанностей, отсутствие актуального проекта планировки, воспрепятствовало осуществлению Обществом своих гражданских прав в виде получения разрешительной документации.

Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии причинно-следственной связи между корректировкой проекта планировки 19 микрорайона города и неполучением разрешения на строительство в установленный договором срок.

Из материалов дела усматривается, что Общество письмом от 17.07.2017 исх. N 17 обращалось к Исполкому с заявлением о принятии решения о подготовке документации по планировке территории общегородского центра 19 микрорайона.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2017 по делу N А65-27885/2017 признано незаконным бездействие Исполкома, выразившееся в нерассмотрении обращения ООО "Ак Барс Челны" от 17.07.2017. Суд обязал Исполком не позднее двухнедельного срока со дня получения решения по настоящему делу рассмотреть заявление Общества и направить результат его рассмотрения в адреса Общества и Арбитражного суда Республики Татарстан.

В рамках рассмотрения указанного дела судом было установлено незаконное бездействие Исполкома, выразившееся в непредставлении в установленный статьей 12 Федерального закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" срок, ответа по существу поставленного в обращении Общества от 17.07.2017 вопроса, а именно, о принятии решения о подготовке документации по планировке территории.

Кроме того, прокуратурой города Набережные Челны по обращению генерального директора ООО "Ак Барс Челны" была проведена проверка в отношении Исполкома, по результатам которой вынесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства от 22.05.2018 N 1842ж/2017.

В ходе проверки было выявлено, что, несмотря на наличие вступившего в законную силу судебного решения, возлагающего на Исполком обязанность разработать и утвердить проект корректировки Общегородского центра (дело N А65-12130/2010), имеющиеся заявления землепользователей, Исполкомом до настоящего времени судебное решение не исполнено, заявления землепользователей надлежащим образом не рассмотрены: проект корректировки планировки не разработан и не утвержден в установленном порядке.

Несмотря на принятое 22.09.2017 руководителем Исполкома постановление N 5661 "О начале мероприятий по подготовке документации по корректировке проекта планировки Общегородского центра (19 микрорайон)", до настоящего времени сроки разработки и предоставления подготовленной документации Исполком не определены, бюджетное финансирование данных работ не предусмотрено, техническое задание Управлением архитектуры, градостроительного и жилищного развития Исполнительного комитета не подготовлено, границы проектирования не определены.

Также в ходе проверки установлено, что в период с 2015 по 2016 г.г. Исполкомом были выданы разрешения на строительство с нарушением Проекта планировки Общегородского центра территории 19 и 21 микрорайонов и в настоящее время Проект планировки содержит недостоверные сведения о существующих объектах капитального строительства.

В представлении сделан вывод о ненадлежащем исполнении своих обязанностей со стороны сотрудников Исполкома, самоустранения руководства, которое не обеспечило решения вопроса о финансировании мероприятий по приведению Проекта планировки Общегородского центра в актуальное состояние и допустившего застройку 19 и 21 микрорайонов с нарушением утвержденного Проектом.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что Общество (арендатор) не могло исполнить обязательство по строительству по не зависящим от него объективным причинам и наличием вызванных действиями публичных властей обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка в соответствии со статьей 46 ЗК РФ.

Судом первой инстанции в данном случае не учтены требования пункта 3.1 статьи 51 ГрК РФ, согласно которым в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства - многоквартирных домов в границах данной территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 2317-О, постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2011 N 5-П, от 27.12.2012 N 34-П, от 22.04.2013 N 8-П, от 31.03.2015 N 6-П, от 06.06.1995 N 7-П, от 13.06.1996 N 14-П, от 28.10.1999 N 14-П, от 22.11.2000 N 14-П, от 14.07.2003 N 12-П, от 12.07.2007 N 10-П, от 14.05.2012 N 11-П, от 23.09.2014 N 24-П).

Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2000 N 133-О, от 05.03.2013 N 436-О и от 06.10.2015 N 2317-О).

В Определении от 06.10.2015 N 2317-О Конституционный Суд Российской Федерации также отметил, что при оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суд принимает во внимание обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.

Отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении пяти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.".

Таким образом, установив, что в рассматриваемом случае именно прямое бездействие Исполкома препятствует Обществу в освоении участков, а также принимая во внимание, что срок для комплексного освоения, согласованный сторонами в пунктах 3.1 и 4.4.18.1 договора от 17.01.2014 N 358/а, еще не наступил, а потому ответчик не лишен возможности осуществить действия по исполнению договорных обязательств в установленные сроки, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что Исполкомом не доказано существенного нарушения Обществом условий договора аренды, целью которого является комплексное освоение земель для жилищного строительства, и, как следствие, об отсутствии оснований для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка как исключительной меры при установленных обстоятельствах.

Признавая исковые требования ООО "Ак Барс Челны" обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд апелляционной инстанции указал следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Пункт 3 статьи 448 ГК РФ предусматривает, что условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно пункту 98 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды, далее - Правил N67) договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил N 67 документация об аукционе помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Таким образом, исходя из толкования названных норм действующих в спорных отношениях, договоры аренды в отношении государственного и муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

Извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды размещено в газете "Челнинские Известия" 29.11.2013 N 90.

Пунктом 5 извещения указано, что максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков составляет 10 лет.

Вместе с тем, в договоре от 17.01.2014 N 358/а, заключенном сторонами по результатам аукциона, условия пункта 5 дополнительной информации, указанной в извещении, не нашли своего отражения.

В разъяснениях от 05.06.2012 по применению статьи 17.1 Закон о защите конкуренции и Правил N 67 Федеральная антимонопольная служба России указала, что в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Учитывая, что первоначально в извещении был установлен максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 10 лет, апелляционный суд пришел к выводу, что заключение дополнительного соглашения с внесением в договором указанного условия не повлечет изменений условий конкурсной документации.

Помимо этого, как установлено апелляционным судом, ответчик не представил доказательств получения каких-либо преимуществ от заключения дополнительного соглашения, тогда как ограничения на внесение изменений в условия договоров аренды, предусмотренные Законом о конкуренции и Правилами N 67 направлены на запрет на предоставление преимуществ отдельному хозяйствующему субъекту, которые обеспечивают ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Доводы кассационной жалобы доводы по существу направлены на переоценку установленных судом доказательств и фактических обстоятельств, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 АПК РФ.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Исполком не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2018 по делу N А65-21172/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина