Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 февраля 2019 г. N Ф06-43171/19 по делу N А65-19363/2017

г. Казань

26 февраля 2019 г.

Дело N А65-19363/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя истца - Котанджяна А.Л. (доверенность от 01.02.2017),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "НОВОТЕХ"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.08.2018 (судья Иванов О.И.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Драгоценнова И.С., Юдкин А.А.)

по делу N А65-19363/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "НОВОТЕХ" (ОГРН 1081674002365, ИНН 1627006807), г. Менделеевск, Республика Татарстан, к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан, г. Менделеевск, к Исполнительному комитету Менделеевского муниципального района Республики Татарстан, г. Менделеевск о признании действий незаконными, с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, муниципального автономного учреждения "Управление инвестиционного и инфраструктурного развития Менделеевского муниципального района Республики Татарстан",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "НОВОТЕХ" (далее - ООО "ТД "НОВОТЕХ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (далее - Палата) и Исполнительному комитету Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (далее - Исполком) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка площадью 3 640 кв. м с кадастровым номером 16:27:110152:26, расположенного по адресу: РТ, Менделеевский муниципальный район, г. Менделеевск, изложенного в письме от 24.05.2017 N 402; признании незаконным предоставление вышеуказанного земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.08.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "ТД "НОВОТЕХ", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, обжалуя судебные акты, считает, что поскольку на испрашиваемом земельном участке имеется объект незавершенного строительства (степенью готовности 10%), отвечающий признакам объекта недвижимости, общество имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, для строительства без проведения торгов.

В отзыве на кассационную жалобу Палата возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представитель ООО ТД "НОВОТЕХ", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Палатой (арендодатель) и ООО "ТД "НОВОТЕХ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2011 N 998, по условиям которого обществу в аренду сроком с 19.12.2011 по 19.12.2016 предоставлен земельный участок площадью 10 440 кв. м с кадастровым номером 16:27:110152:20, расположенный по адресу: РТ, Менделеевский муниципальный район, г. Менделеевск, с разрешенным видом использования: речной порт.

В соответствии с пунктом 1.5 договора срок аренды установлен до 19.12.2016.

Договор аренды земельного участка от 29.12.2011 N 998 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 07.02.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Земельный участок площадью 10 440 кв. м с кадастровым номером 16:27:110152:20 был разделен на земельные участки: площадью 3 640 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:26; площадью 4 282 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:25; площадью 2 519 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:24, в связи с чем, между сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.02.2016 N 2 к договору аренды земельного участка от 29.12.2011 N 998.

В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись 18.01.2017 о прекращении обременения в виде аренды.

ООО "ТД "НОВОТЕХ" выдано разрешение от 21.11.2016 N RU16528107-289-2016 на строительство речного порта на земельном участке с кадастровым номером 16:27:110152:26.

ООО "ТД "НОВОТЕХ" считая, что поскольку на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который 27.12.2016 был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 16:27:110152:27 на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обратилось в Палату с заявлением от 29.05.2017 N 148 о продлении договора аренды земельного участка от 29.12.2011 N 998, либо заключении нового договора аренды земельного участка площадью 3 640 кв. м с кадастровым номером 16:27:110152:26, для завершения строительства.

Палата письмом от 24.05.2017 N 402 отказала обществу в предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 16:27:110152:26, в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером 16:27:110152:27, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

Кроме того, Палата сообщила заявителю, что спорный земельный участок с кадастровым номером 16:27:110152:26 закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Исполкомом, о чем 19.01.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ООО "ТД "НОВОТЕХ", полагая, что имеет право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости и не влечет обязанности освободить земельный участок.

Так согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 отмечено, что по смыслу пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, для оценки законности отказа, в предоставлении земельного участка обществу является установление как случаев, при которых допускается заключение нового договора (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), так и условий реализации такого права (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому, по общему правилу, заявитель имел право на заключение нового договора при доказанности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем с заявление о заключении нового договора было подано обществом 29.05.2017, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 29.12.2011 N 998, который истек 29.12.2016.

Кроме того, для заключения обществом нового договора аренды без проведения торгов отсутствовали и условия, предусмотренные подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку как на момент принятия оспариваемого отказа, так и на момент принятия судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных пунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из анализа технического плана объекта незавершенного строительства, отраженных в нем характеристик объекта, а также кадастрового паспорта от 27.12.2016 следует, что объект - речной порт: 1 этаж транзитно-перевалочный склад с постом охраны имеет степень готовности 10%, фундаментные работы не выполнены.

Судебные инстанции при повторном рассмотрении дела, установили, что общество с учетом проектной и технической документации объекта, обществом не выполнены фундаментные или аналогичные им работы.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В абзаце 3 пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также отмечено, что если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Обществом в установленном порядке не представлены доказательства, подтверждающие нахождение на земельном участке незавершенного строительством объекта, в связи с чем отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3,4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения с арендатором договора аренды срок которого истек нового договора аренды без проведения торгов.

Данный правовой подход изложен и в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018.

Реализуя право на оспаривание акта публичного образования (решение о закреплении на праве постоянного (бессрочного) пользования), не учтены обществом и требования статьи 153 ГК РФ согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 8 ГК РФ, применяемых во взаимосвязи с правилами статьи 153, 268 ГК РФ и подпункта 7 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ решение о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование является основанием для возникновения ограниченного вещного права (статья 216 ГК РФ). Таким образом, как сделка может быть оспорена заинтересованным лицом в исковом порядке, а не в порядке главы 24 АПК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12566/09).

Поскольку отнесение объекта к недвижимости требует правовой квалификации, которая обеспечивается судом при разрешении спора и оценке доказательств, свидетельствующих о технических и природных свойствах такой вещи, доводы общества не основаны на правильном толковании статьи 130 ГК РФ.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, установив, что для реализации права отсутствуют и основания и условия, предусмотренные законом, отказали в удовлетворении требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.08.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018 по делу N А65-19363/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев