Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 марта 2019 г. N Ф06-43569/19 по делу N А12-8892/2018

г. Казань

11 марта 2019 г.

Дело N А12-8892/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Вейт К.Э. (доверенность от 11.01.2019 N 406-Д)

общества с ограниченной ответственностью "Бронкс" - Балапановой С.Ш. (доверенность от 06.04.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бронкс"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.09.2018 (судья Машлыкин А.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 (председательствующий судья Антонова О.И., судьи Борисова Т.С., Жаткина С.А.)

по делу N А12-8892/2018

по исковому заявлению администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г.Волжский Волгоградской области, к обществу с ограниченной ответственностью "Бронкс" (ИНН 3444265519, ОГРН 1173443018440) г.Волгоград, о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Бронкс" (далее - ООО "Бронкс", общество, ответчик) о сносе незавершенного строительством объекта недвижимости площадью застройки 1580,5 кв.м, степень готовности 4 процента, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул. 40 лет Победы, 37а, в месячный срок с момента вступления данного решения в законную силу; в случае если ответчик не исполнит решение в течение месяца с момента его вступления в законную силу предоставить администрации право осуществить снос данной самовольной постройки с отнесением расходов на общество.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.09.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018, исковые требования удовлетворены.

ООО "Бронкс", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 28.02.2019 в составе председательствующего судьи Ананьева Р.В., судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю., был объявлен перерыв до 04.03.2019 в 10 часов 30 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 04.03.2019 в 10 часов 30 минут в том же составе.

Представитель ООО "Бронкс", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель администрация, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласился, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Профлига" (далее - ООО "Профлига") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.09.2011 N 10276аз, по условиям которого ООО "Профлига" в аренду сроком с 05.07.2011 до 05.07.2016 предоставлен земельный участок площадью 6969,0 кв.м с кадастровым номером 34:35:030216:167, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул. 40 лет Победы, 37а, под строительство физкультурно-оздоровительного комплекса.

Договор аренды от 08.09.2011 N 10276аз зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 03.11.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Дополнительным соглашением 16.07.2012 N 2 сторонами изменен вид разрешенного использования земельного участка со строительства физкультурно-оздоровительного комплекса на строительство одноэтажного универсального рынка.

ООО "Профлига" передало права и обязанности по договору аренды от 08.09.2011 N 10276аз сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Поволжье" на основании договора о передаче прав и обязанностей от 19.02.2013.

Постановлением администрации от 08.05.2013 N 3387 срок аренды земельного участка продлен до 01.07.2018.

Дополнительным соглашением от 03.04.2014 N 3 к договору аренды от 08.09.2011 N 10276аз изменен вид разрешенного использования земельного участка со строительства одноэтажного универсального рынка на строительство сельскохозяйственного кооперативного рынка.

Администрацией выдано разрешение на строительство от 12.08.2013 N RU 34302000-1225 сроком до 12.08.2014, которое в октябре 2014 года продлено до 06.10.2015.

На вышеуказанном земельном участке был построен объект незавершенного строительства площадью застройки 1580,5 кв.м, степень готовности 4 процента, который в результате ряда сделок был приобретен в собственность ООО "Бронкс", о чем 31.08.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Администрацией был осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 34:35:030216:167, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. 40 лет Победы, 37а, в ходе которого было установлено, что на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности 4 процента; общие размеры объекта в разбивочных осях 30,0 х 48,0 соответствуют проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью "ТД "Волгоспецснаб", при этом конфигурация объекта в плане отличается от проектной: имеются три выступающие части: с юго-западной стороны размером ориентировочно 3,0 х 9,0 м (проектом не предусмотрена), с северо-западной стороны размером ориентировочно 5,0 х 11,0 м (проектом предусмотрена размером 3,0 х 6,0 м), с северо-восточной стороны размером ориентировочно 5,0 х 11,0 м (проектом не предусмотрена); площадь застройки объекта незавершенного строительства в размере 1 580,5 кв.м не соответствует проектной площади застройки в размере 1 485,0 кв.м.

Администрация, полагая, что вышеуказанный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, поскольку не соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство от 12.08.2013 N RU 34302000-1225, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в том числе заключение эксперта N 28/с/08-10, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "Вирго", установив, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волжский, ул.40 лет Победы, 37а, не соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство, и создает угрозу жизни и здоровью граждан, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 23, 24, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворили исковые требования.

Также суды пришли к выводу, что ООО "Бронкс" не имеет прав на спорный земельный участок, что исключает возможность получения нового разрешения на строительство в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как указывалось выше, ООО "Бронкс" на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, о чем 31.08.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации, в связи с чем в силу указанных норм с момента государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости к обществу перешло и право пользования спорным земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, на праве аренды по договору аренды от 08.09.2011 N 10276аз, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между ним и собственником земельного участка.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, от 01.11.2011 N 7088/2011.

Согласно пункту 6.1 договора аренды от 08.09.2011 N 10276аз договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон, в случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Пунктом 6.4 договора аренды от 08.09.2011 N 10276аз предусмотрено, что в случае окончания срока действия договора, стороны должны направить письменное уведомление не менее чем за один месяц до окончания срока его действия, либо до предполагаемого срока его расторжения.

Поскольку по истечению срока действия договора аренды от 08.09.2011 N 10276аз общество продолжало пользоваться земельным участком, учитывая, что ни одна из сторон не направила письменное уведомление не менее чем за один месяц до окончания срока его действия о прекращении договора в связи с истечением срока его действия, данный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.1 договора аренды от 08.09.2011 N 10276аз.

Указанные обстоятельства также установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А12-1005/2018.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у ООО "Бронкс" прав на спорный земельный участок сделаны без учета указанных обстоятельств и при неправильном применении норм материального права.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами судов о том, что спорный объект угрожает жизни и здоровью граждан.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 14.06.2018 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "Вирго" Кукановой Н.Е., Куканову С.А.

Согласно экспертному заключению от 10.08.2018 N 28с/08-10 объект незавершенного строительства площадью застройки 1580,5 кв.м, степень готовности 4 процента, расположенный по адресу: Волгоградская область, ул. 40 лет Победы, 37а, создает угрозу жизни и здоровью граждан. Для исключения выявленного нарушения необходимо принять меры, препятствующие несанкционированному доступу на территорию строительной площадки.

Из экспертного заключения следует, что именно отсутствие ограждения строительной площадки создает угрозу для жизни и здоровья граждан, поскольку имеется беспрепятственный доступ на строительную площадку.

При этом вступившими в законную силу судебными актами по делу N А12-28225/2018 установлено, что ограждение строительной площадки было демонтировано не ООО "Бронкс", а третьим лицом.

Как указывалось выше, согласно экспертному заключению от 10.08.2018 N 28с/08-10 для исключения создания угрозы жизни и здоровья граждан достаточно принять меры, препятствующие несанкционированному доступу на территорию строительной площадки, а именно установить ограждение, которое не должно иметь проемов, кроме калитки входа или ворот в зоне проезда строительного транспорта.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что в силу своих технических или конструктивных характеристик именно спорный объект незавершенный строительством создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Согласно экспертному заключению от 10.08.2018 N 28с/08-10 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Волгоградская область, ул. 40 лет Победы, 37а, не соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство.

В исследовательской части данного экспертного заключения указано, что проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, предусмотрен сборно-монолитный фундамент по контуру, столбчатый под колонны с шагом колонн 12 и 6 м.

Фундамент под наружные стены выполнен с отступлением от проекта в части шага колонн: по оси А в осях 1-4 (согласно проекту, на основании которого выдано разрешение на строительство) выявлено изменение контура монолитного фундамента, т.е. обнаружена выступающая часть ростверка шириной 60 см. размерами в плане 3*9, что не предусмотрено проектом.

Исследовать две выступающие части, указанные в исковом заявлении, не представляется возможным, так как на момент осмотра выполнена обратная засыпка.

Проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, на отм. 0,00 предусмотрено шесть буквенный осей (А, Б, В, Г, Д, Е) и четыре цифровые оси (1, 2, 3, 4). Скорректированной проектной документацией, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью "Облпроект", предусмотрено девять буквенных осей (А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, И, К) и шесть цифровых осей (1, 2, 3, 4, 5, 6). Общий размер в осях (30*48) и размер по наружному обмеру не изменились. Скорректированным проектом изменены места расположения входов в здание.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный объект не соответствует проектной документации, на основании которой выдано разрешение на строительство.

Между тем судами не установлено возможно или невозможно привести спорный объект незавершенного строительства в соответствие с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство.

Данные обстоятельства имеют существенное значение при рассмотрении настоящего спора, поскольку только в случае если спорный объект невозможно привести в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, он подлежит сносу.

Кроме того, из материалов дела следует, что ООО "Бронкс" в суде первой инстанции было заявлено о пропуске срока исковой давности (том 1 л.д. 57).

Однако данное заявление судами рассмотрено не было, тогда как пропуск срока исковой давности (в случае если срок исковой давности подлежит применению) в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В пунктах 6, 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, когда к требованиям о сносе самовольной постройки подлежит применению срок исковой давности, а в каких случаях к таким требованиям срок исковой давности не применим.

Между тем, как указывалось выше, судами заявление ответчика о применении срока исковой давности не рассмотрено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.09.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 отменить.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело N А12-8892/2018 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить возможно или невозможно привести спорный объект незавершенный строительством в соответствие с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, создает ли данный объект незавершенный строительством угрозу жизни и здоровью граждан, рассмотреть заявление общества о применении срока исковой давности, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.09.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 по делу N А12-8892/2018 отменить.

Дело N А12-8892/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин С.Ю. Муравьев