Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 апреля 2019 г. N Ф06-46584/19 по делу N А55-14192/2018

г. Казань

26 апреля 2019 г.

Дело N А55-14192/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.10.2018 (судья Заграничный И.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Юдкин А.А., Кувшинов В.Е.)

по делу N А55-14192/2018

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения ограничений (обременений), с участием в деле заинтересованных лиц: Шагалиной Валентины Владимировны, г.Спасск Пензенской области, Швецовой Ирины Анатольевны, г. Самара, Попова Дмитрия Владимировича, г.Самара, Черный Андрея Викторовича, г.Самара, Черновой Светланы Сергеевны, г.Самара, Бахтиярова Иршата Рашидовича, г.Самара, Маренкова Александра Валентиновича, г.Самара, Немальцевой Ирины Николаевны, г.Самара, Гордеевой Татьяны Геннадьевны, г.Самара, Кузнецова Владислава Анатольевича, г.Самара, Стукаловой Натальи Борисовны, г.Самара, Макаровой Татьяны Владимировны, г.Самара, Тепаевой Татьяны Николаевны, пос. Ленинский Красноармеского района Самарской области, Труш Натальи Николаевны, г.Самара, Федосеевой Ольги Ивановны, г.Самара, Вилковой Нины Михайловны, г.Самара, Зариповой Екатерины Альфридовны, г.Самара, Сотникова Владимира Николаевича, г.Самара, Пашиной Валентины Васильевны, г.Самара, Старкова Сергея Александровича, г.Самара, Кочеткова Александра Сергеевича, г.Самара, Кочеткова Максима Александровича, г.Самара, Широковой Натальи Витальевны, г.Самара, Шагаева Алексея Васильевича, г.Самара, Шагаевой Светланы Сергеевны, г.Самара, Ечина Михаила Андреевича, с. Курумоч Волжского района Самарской области, Ивановой Елены Александровны, г.Димитровград Ульяновской области, Шкуратовой Марины Сергеевны, г.Самара, Антоновой Ирины Сергеевны, г.Самара, Иоффе Галины Геннадьевны, г.Самара, Четвериковой Светланы Владимировны, г.Самара, Каревой Елены Михайловны, г.Самара, Куватова Владимира Михайловича, г.Самара, Акимовой Галины Матвеевны, г.Самара, Уманского Леонида Романовича, г.Самара, Смелова Дмитрия Михайловича, г.Самара, Боброва Андрея Александровича, г.Самара, Гончарук Галины Анатольевны, г.Самара, Гришиной Ольги Ивановны, г.Самара, Гришиной Юлии Александровны, г.Самара,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0722004:0001, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, изложенного в уведомлении от 19.02.2018 N 63/001/365/2017-9808; понуждении Управления Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды в отношении данного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.10.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2019, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Самарской области, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Самары от 26.09.2005 N 2515 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - ООО "Фортуна", общество) (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 01.06.2006 N 026651з, по условиям которого обществу в аренду сроком с 26.09.2005 по 25.09.2008 предоставлен земельный участок площадью 4 950, 60 кв.м с кадастровым номером 63:01:0722004:0001, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Калинина, для строительства многоэтажного жилого комплекса со встроенно-пристроенными офисными помещениями и подземным паркингом.

Договор аренды от 01.06.2006 N 026651з зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2014 по делу N А55-28939/2013 в отношении ООО "Фортуна" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Анаприенко Евгений Владимирович.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.07.2014 ООО "Фортуна" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден Балуев Кирилл Станиславович.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 30.08.2016 по делу N А55-28939/2013 завершено конкурсное производство в отношении ООО "Фортуна" (ИНН 6319089678, ОГРН 1026301701139), г. Самара.

В Единый государственный реестр юридических лиц 04.10.2016 внесена запись о прекращении деятельности ООО "Фортуна", в связи с его ликвидацией.

Департамент обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 09.11.2017 N 63/001/365/2017-9808 о прекращении ограничения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0722004:0001.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 19.02.2018 N 63/001/365/2017-9808 отказало в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с непредставлением согласия залогодержателей на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 63:01:0722004:0001, являющегося предметом залога.

Департамент, полагая, что данный отказ Управление Росреестра по Самарской области противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы муниципального образования по распоряжению спорным земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что ООО "Фортуна" ликвидировано, права и обязанности по договору аренды от 01.06.2006 N 026651з в установленном порядке другим лицам не передавались, в связи с чем в силу статей 49, 61, 63, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор аренды прекратил свое действие, пришли к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0722004:0001 по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку заявителем на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области были представлены все документы, предусмотренные статьями 14, 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которые соответствуют требованиям, указанным в статье 21 данного Закона, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит требованиям действующего законодательства.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов сделаны при неправильном применении норм материального права, поскольку на государственную регистрацию не представлено согласие залогодержателей на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 63:01:0722004:0001, являющегося предметом залога, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Частью 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В пункте 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.)

Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 9 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в Единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном Законом о государственной регистрации юридических лиц.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Как указывалось выше, определением Арбитражного суда Самарской области от 30.08.2016 по делу N А55-28939/2013 завершено конкурсное производство в отношении ООО "Фортуна", которое являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0722004:0001 по договору аренды от 01.06.2006 N 026651з.

В Единый государственный реестр юридических лиц 04.10.2016 внесена запись о ликвидации ООО "Фортуна".

Поскольку ликвидация юридического лица не влечет правопреемства, суды пришли к правильному выводу, что в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 01.06.2006 N 026651з прекратил свое действие, в связи с чем в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращена и ипотека права аренды на вышеуказанный земельный участок ввиду прекращения заложенного права.

Наличие непогашенной записи об аренде вследствие принятия оспариваемого решения влечет невозможность Департамента распоряжаться указанным земельным участком, в том числе в интересах участников долевого строительства.

В настоящее время строительство на земельном участке не осуществляется, застройщик - ООО "Фортуна" ликвидировано, в связи с чем для восстановления прав участников долевого строительства требуется привлечение нового застройщика, однако, в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0722004:0001 в пользу ООО "Фортуна", предоставление данного земельного участка новому застройщику невозможно.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 301-КГ17-14417, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2017 по делу N А43-21091/2016.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций, пришли к правильному выводу о том, что требования Департамента обоснованы и подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 22.10.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.10.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 по делу N А55-14192/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин В.А. Карпова