Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 7 мая 2019 г. N Ф06-44733/19 по делу N А57-30453/2017

г. Казань

07 мая 2019 г.

Дело N А57-30453/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Деминой Надежды Георгиевны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2018 (судья Тарасова А.Ю.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-30453/2017

по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов" (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к индивидуальному предпринимателю Еликринцеву Антону Анатольевичу, г.Саратов (ОГРНИП 316645100122943, ИНН 645504175628) к Деминой Надежде Георгиевне, г.Саратов о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате и пени, с участием третьих лиц: Комитета по управлению имуществом города Саратова, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству Администрации МО "Город Саратов",

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Еликринцеву Антону Анатольевичу (далее - ИП Еликринцев А.А., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 07.11.2008 N 858 с кадастровым номером 64:48:020303:24, площадью 2012 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Верхняя, б/н, занимаемого нежилым зданием - кафе; о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.11.2008 N 858 в сумме 96 337 руб. 07 коп., неустойки в размере 6358 руб. 25 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечены: Демина Надежда Георгиевна (далее - Демина Н.Г.), Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов".

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2018 Демина Н.Г. привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Деминой Н.Г., поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, спорный договор аренды земельного участка заключен в 2008 году в соответствии с действовавшими на момент его заключения нормами земельного законодательства, оснований для признания сделки недействительной по инициативе суда не имелось.

В порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании 23.04.2019 объявлен перерыв до 25.04.2019 11 часов 50 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Юдиной Юлией Станиславовной заключен договор аренды от 07.11.2018 N 858 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2012 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020303:24, находящий по адресу: г. Саратов, ул. Верхняя, б/н, занимаемый нежилым зданием- кафе, в границах указанных в кадастровом паспорте участка от 12.08.2008.

Впоследствии между Деминой Ольгой Юрьевной и Еликринцевым А.А. заключен договор замены стороны в обязательстве от 04.04.2017 согласно которому Еликринцев А.А. передает Деминой О.Ю. права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 858 от 07.11.2008 в отношении земельного участка, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48: 020303:24, находящегося по адресу: г.Саратов, ул. Верхняя, б/н, площадью 2012 кв. м.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.04.2017.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в случае нарушения арендатором условий договора.

Администрацией в адрес ИП Еликринцева А.А. направлено предупреждение от 02.08.2017 и уведомление от 25.09.2017 о расторжении договора аренды, в связи с неисполнением последним обязательств по оплате и освоению земельного участка.

Еликринцев А.А. 14.02.2018 заключил договор замены стороны в обязательстве с Деминой Н.Г., согласно которому Еликринцев А.А. передает Деминой Н.Г. права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 07.11.2008 N 858 в отношении земельного участка, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020303:24, находящегося по адресу: г.Саратов, ул.Верхняя, б/н, площадью 2012 кв.м. государственная регистрация договора произведена 27.02.2018.

Неисполнение предпринимателем требований, содержащихся в предупреждении и уведомлении, послужили администрации основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы не основаны на правильном применении норм материального права, применительно к установленным по делу обстоятельствам.

По общим правилам пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 168 ГК РФ в редакции, действующей на момент спорных правоотношений, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судебные инстанции, разрешая спор по требованию администрации о расторжении договора аренды от 07.11.2008 N 858, установили, что сделка противоречит императивным требованиям земельного законодательства, действующего как на момент ее совершения, так и нормативным актам, принятым впоследствии органом муниципального образования.

Вместе с тем оснований для указанных выводов при установленных судами обстоятельствах не имелось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель общего пользования.

Согласно правовому подходу, отмеченному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 N 32-КГ18-8 нормами градостроительного, земельного и гражданского законодательства предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования. Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Системный анализ статей 129, 260 ГК РФ и статей 15, 27 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что основанием для признания ограничения оборотоспособности земельных участков является невозможность нахождения такого участка в частной собственности (за исключением способов, предусмотренных законом), при этом земельные участки общего пользования обладают такими признаками и, следовательно, относятся к землям ограниченным в обороте.

Вместе с тем нормами действующего законодательства в определенных целях не исключается право предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности и ограниченных в обороте, при этом пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") регулирует особые условия для установления платности по договору аренды земельных участков, в том числе, ограниченных в обороте.

Применительно к спорному случаю на момент заключения договора аренды от 07.11.2008 N 858, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280, часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:020303:24 была расположена в пределах территории общего пользования, о чем также свидетельствует приложенный администрацией фрагмент карты градостроительного зонирования.

Действие градостроительного регламента не распространялось на земельные участки, в границах территории общего пользования (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что согласно распоряжению от 31.10.2008 N Т-7440-р и условию пункта 1.1 договора аренды, спорный земельный участок изначально предоставлялся Юдиной Ю.С. как занимаемый зданием кафе, принадлежащего ей на праве собственности.

Таким образом, поскольку в рамках требований о расторжении договора аренды суд приступил к проверке соответствия сделки нормам действующего гражданского законодательства, необходимо установить наличие права у арендатора использовать земельный участок под объектом, находящимся в собственности.

Положения земельного законодательства, действующие на момент заключения договора аренды (статья 30, 34 ЗК РФ) предусматривают порядок и основания для заключения договора аренды для строительства объекта недвижимости и не связанных со строительством.

В связи с чем, признавая договор аренды недействительным, суды не установили, имелся ли на спорном участке объект недвижимости, принадлежащий арендатору, а также, допустимость строительства объекта на земельном участке общего пользования либо его использование не было связано с целями строительства.

Эти существенные для дела обстоятельства и могут определить соответствие договора требованиям законодательства, действующего на момент его заключения.

В пункте 2 статьи 422 ГК РФ установлено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Необходимо учесть, что уже после заключения договора аренды земельного участка на основании решения Саратовской городской Думы от 27.04.2010 N 50-595 земельный участок частично стал относиться к зоне Р-2 (зона земельных насаждений общего пользования), а впоследствии, с учетом изменений от 11.10.2012 N 18-217, от 06.02.2014 N 32-361, от 25.07.2014 N 38-429, от 19.02.2015 N 43-482, от 14.06.2016 N 60-634, от 27.12.2016 N 10-77 - к территории общего пользования.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13 при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности.

Таким образом, необходимо учитывать являются ли изменения территориального зонирования и внесение изменений в Правила землепользования и застройки в 2010 году основанием для признания договора аренды, заключенного в 2008 году недействительным.

Вместе с тем в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 27.04.2010 N 50-593 на озелененных территориях не допускается размещение временных объектов, летних кафе и объектов торговли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти, или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

Судебные инстанции также не исследовали, вправе ли предприниматель осуществлять дальнейшее использование спорных участков с учетом отнесения в 2010 году их к территории общего пользования, находящейся в зоне Р-2.

По общим правилам пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По общим правилам при применении последствий исполнения обеими сторонами недействительной сделки, когда одна сторона получила по сделке денежные средства, а другая - товары, услуги, размер взаимных обязательств признается равным, если иное не доказано.

Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу статьи 423 ГК РФ предполагается возмездным, при его недействительности применяется аналогичный порядок.

При наличии в материалах дела акта приема-передачи, подписанного первоначальным арендатором, презюмируется, что спорный участок находился в пользовании последнего, если иное не доказано самим арендатором.

Поскольку при признании договора аренды недействительным признается, что арендатор пользовался предоставляемым ему имуществом, последний, в силу статей 167, 614 ГК РФ, 22, 65 3К РФ обязан возместить арендодателю стоимость такого пользования, земельным участком, находящимся в публичной собственности.

В пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В связи с чем, неиспользование арендатором земельного участка не может исключать обязанность вносить соответствующую плату, за исключением случая, если последним будет доказано наличие юридических или иных препятствий в таком пользовании возникших по вине арендатора либо уклонение последнего в принятии имущества при его возврате (статья 405, 612 ГК РФ).

В процессе судебного разбирательства арендатором не оспаривался факт использования земельного участка, а наличие части спорного участка различных сооружений также не могут, безусловно, освобождать арендатора от исполнения данного обязательства.

Поскольку администрация предоставила доказательства передачи спорного участка арендатору, бремя доказывания невозможности его использования либо формальности подписания акта приема - передачи лежит на ответчике.

При таких обстоятельствах судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, а также, без полной и надлежащей оценки имеющихся в деле доказательств.

При новом рассмотрении спора суду необходимо приступить к проверке соответствия договора аренды нормативным актам, действующим на момент его заключения, установить наличие на участке объектов недвижимости (временных строений), а также допустимость использования участка после принятия решения Саратовской городской Думой от 27.05.2010 N 57-606, оценить наличие оснований для расторжения договора, указанных администрацией либо его прекращения в силу закона, дополнительно проверить факт использования участком арендатором в спорный период либо причин невозможности такого пользования.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм действующего законодательства и по неполно исследованным обстоятельствам дела, а дело направлению на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2018 по делу N А57-30453/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова