Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2019 г. N Ф06-46552/19 по делу N А57-17055/2018

г. Казань

27 мая 2019 г.

Дело N А57-17055/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

администрации муниципального образования "Город Саратов" - Покрышевской М.С. (по доверенности от 13.12.2018),

Комитета по управлению имуществом города Саратова - Покрышевской М.С. (доверенность от 10.01.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.10.2018 (судья Заграничный И.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-17055/2018

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, к акционерному обществу "Нефтемаш-Сапкон" (ОГРН 1026403672107, ИНН 6455005620), г. Саратов, о расторжении договора аренды, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Киселева Валерия Евгеньевича, г. Саратов,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Нефтемаш"-Сапкон" (далее - АО "Нефтемаш-Сапкон", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 10.08.1999 N 1705.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.10.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель администрации и Комитета по управлению имуществом города Саратова, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и АО "Нефтемаш-Сапкон" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.08.1999 N 1705, по условиям которого обществу в аренду сроком на 25 лет предоставлен земельный участок площадью 11951 кв.м с кадастровым номером 64:48:060122:0002, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, Аткарская и 1-й Аткарский проезд, для проектирования и строительства 10 этажного жилого дома с подземным гаражом.

Постановлением мэра г. Саратова от 30.03.2000 N 135-365 у арендатора изъята часть земельного участка площадью 0,0201 по ул. Рабочая, 171 во Фрунзенском районе, предоставленного постановлением администрации г. Саратова от 23.07.1999 N 570-117, что привело к уменьшению площади арендуемого земельного участка до 11 750 кв.м.

АО "Нефтемаш"-Сапкон" письмом от 21.04.2003 N 11/485 уведомило Комитет по архитектуре и градостроительству администрации города Саратова о планируемой застройке спорного земельного участка путем строительства трех блок-секций многоквартирных жилых домов.

На вышеуказанном земельном участке ответчиком было построено два многоквартирных жилых дома, по адресам: г. Саратов, ул. 13-й Белоглинский проезд, д. 7, и г. Саратов, ул. Аткарская, д. 27/165, которые были введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 31.05.2007 N 64-47 и от 30.12.2013 N 64304000-92, соответственно.

Право собственности на первую квартиру в жилом доме N 7 по ул. 13-й Белоглинский проезд, г. Саратова, было зарегистрировано 08.11.2007, право собственности первую квартиру в жилом доме N 27/165 по ул. Аткарская, г. Саратова, было зарегистрировано 20.02.2014.

Администрация, полагая, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в указанных многоквартирных жилых домах земельный участок на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений многоквартирных жилых домов, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный земельный участок был предоставлен обществу для строительства трех многоквартирных домов, учитывая, что на арендуемом земельном участке АО "Нефтемаш"-Сапкон" было построено только два многоквартирных жилых дома, пришли к выводу, что в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиры в вышеуказанных жилых домах у собственников помещений данных многоквартирных жилых домов возникло право собственности на часть земельного участка с кадастровым номером 64:48:060122:0002, который необходим для размещения и эксплуатации многоквартирных жилых домов с элементами озеленения и благоустройства.

Поскольку часть спорного земельного участка площадью 3 430 кв.м не застроена и не относится к общему имуществу введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, что установлено решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.03.2015 по делу N А57-18195/2014, имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, учитывая, что цель договора аренды от 23.07.1999 N 570-117 не достигнута, поскольку третий многоквартирный жилой дом не построен, суды пришли к выводу, что данная часть земельного участка находится в аренде у общества.

Принимая во внимание, что истцом не приведено оснований, предусмотренных статьями 450, 451, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, для расторжения договора аренды от 23.07.1999 N 570-117, суды отказали администрации в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при неправильном применении норм материального права, поскольку после первой государственной регистрации на квартиры в построенных многоквартирных домах весь земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений данных многоквартирных жилых домов, судебной коллегией отклоняется.

В силу частей 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как указывалось выше, на земельном участке площадью 11 750 кв.м с кадастровым номером 64:48:060122:0002, предоставленном в аренду обществу, планировалось строительство трех многоквартирных жилых домов.

На данном земельном участке АО "Нефтемаш-Сапкон" было построено два многоквартирных жилых дома, по адресам: г. Саратов, ул. 13-й Белоглинский проезд, д. 7, и г. Саратов, ул. Аткарская, д. 27/165, которые были введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию от 31.05.2007 N 64-47 и от 30.12.2013 N 64304000-92, соответственно.

Из заключения эксперта от 29.12.2014 N 667 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060122:0002 расположены: автомобильная дорога площадью 667 кв.м; многоквартирный жилой дом N 27/165 по ул. Аткарская, г. Саратова, для размещения и эксплуатации которого необходим земельный участок площадью 3370 кв.м; многоквартирный жилой дом N 7 по ул. 13-й Белоглинский проезд, г. Саратова, для размещения и эксплуатации которого необходим земельный участок площадью 4283 кв.м; площадь земельного участка, незанятая многоквартирными домами и автомобильной дорогой, составляет 3 430 кв.м.

Таким образом, с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресам: г. Саратов, ул. 13-й Белоглинский проезд, д. 7, и г. Саратов, ул. Аткарская, д. 27/165, договор аренды от 23.07.1999 N 570-117 прекратил свое действие в части площади земельных участков, которые необходимы для размещения указанных домов с элементами озеленения и благоустройства.

При этом у собственников вышеуказанных двух многоквартирных жилых домов не возникло право общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 430 кв.м, который остался в аренде у общества, и необходим для строительства третьего многоквартирного жилого дома, что также установлено решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.03.2015 по делу N А57-18195/2014.

Поскольку цель предоставления спорного земельного участка полностью не достигнута, учитывая, что администрацией не приведено иных оснований, предусмотренных действующим законодательством, для расторжения договора аренды от 23.07.1999 N 570-117, суды пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.10.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.10.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 по делу N А57-17055/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев