Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2019 г. N Ф06-45552/19 по делу N А57-17895/2018

г. Казань

04 июня 2019 г.

Дело N А57-17895/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Королёвой Н.Н., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителей:

ответчика - Яловой Е.С. по доверенности от 20.07.2017,

индивидуального предпринимателя Шпрехера Аврума Мотелевича - Яловой Е.С. по доверенности от 19.03.2019,

третьего лица - Сафошкина М.С. по доверенности от 07.11.2018,

в отсутствие истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.10.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018

по делу N А57-17895/2018

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" (ОГРН 1026402656587) к обществу с ограниченной ответственностью "Малтон" (ОГРН 1066454048650) о переводе прав и обязанностей на общество с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" по договору аренды недвижимого имущества от 29.06.2018 N СрФ/31103/18,

третье лицо: акционерное общество "Тандер",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр реструктуризации" (далее - ООО "Центр реструктуризации", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области к обществу с ограниченной ответственностью "Малтон" (далее - ООО "Малтон", ответчик) о переводе прав и обязанностей на ООО "Центр реструктуризации" по договору аренды недвижимого имущества от 29.06.2018 N СрФ/31103/18, заключенному между ООО "Малтон" и АО "Тандер" в отношении нежилого помещения, литер А2АЗ, этаж: 1-й, номера на поэтажном плане: 1-12, общей площадью 388,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Шевченко, д. N 33/45.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Тандер".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.10.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов нормам материального права и обстоятельствам дела.

Ответчиком заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве - замене ООО "Малтон" на индивидуального предпринимателя Шпрехера Аврума Мотелевича, мотивированное переходом к последнему права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего спора, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 08.02.2019.

Кассационной коллегией заявленное ходатайство о процессуальном правопреемстве отклонено, поскольку переход права собственности на объект недвижимости, который является предметом спора, на индивидуального предпринимателя Шпрехера Аврума Мотелевича в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения при оценке законности состоявшихся судебных актов, так как договор купли-продажи, заключенный между ООО "Малтон" и ИП Шпрехером Аврумом Мотелевичем, состоялся 08.02.2019 - после вынесения оспоренных актов, принятых в пользу ООО "Малтон" - арендодателя в правоотношениях сторон, которым они не оспорены.

Реализация права на судебную защиту интересов названного общества, с целью поддержания возражений на кассационную жалобу, обеспечена его представителем - Яловой Е.С., допущенной к участию в заседание суда кассационной инстанции по доверенности, выданной ООО "Малтон" 20.07.2017, которая одновременно является представителем ИП Шпрехера Аврума Мотелевича.

В судебном заседании 21.05.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.04.2012 между ООО "Центр реструктуризации" (арендатор) и ООО "Малтон" (арендодатель) был заключен договор аренды N А01/2012 на нежилое помещение, литер А2АЗ, этаж: 1-й, номера на поэтажном плане: 1-12, общей площадью 388,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Шевченко, д. 33/45.

По условиям названного договора, в редакции дополнительного соглашения от 20.04.2015, стороны определили его действие до 01.05.2018, после чего договор возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 ст.621 ГК РФ.

Истец 02.03.2018 направил в адрес ответчика уведомление о желании заключить договор аренды на указанное нежилое помещение на новый срок, а 05.04.2018 направил письмо N 74 с предложением заключить договор аренды на следующих условиях: срок аренды - 7 лет; постоянная часть арендной платы - 550 000 руб. в месяц; постоянная часть арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год, не более чем на уровень инфляции за текущий год по Саратовской области, с приложением справки из территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Саратовской области.

В ответ на данное письмо ответчик 11.04.2018 направило в адрес истца письмо N 14-03/11 о готовности заключить договор аренды на новый срок на следующих условиях: срок аренды 10 лет; ставка аренды 1500 руб./кв.м., не включая НДС в связи с применением упрощенной системы налогообложения; право собственника на изменение ставки аренды на уровень инфляции; по предварительному согласованию с арендодателем в течение 6 (шести) календарных месяцев с момента заключения договора на новый срок проведение арендатором собственными силами и за свой счет ремонта, затрагивающего стены и перегородки, потолочное покрытие, напольное покрытие, зону погрузки-разгрузки товаров, а также инженерные системы и элементы, расположенные внутри помещения.

Истец направил 12.04.2018 в адрес ответчика письмо N 122 с предложением других условий договора.

В последующем между ООО "Малтон" и ООО "Центр реструктуризации" 18.07.2018 подписано соглашение о расторжении договора аренды N А01/2012 от 16.04.2012 и по акту приема-передачи от 18.07.2018 (возврата) помещения возвращены арендодателю.

Однако до расторжения договора ответчик 29.06.2018 заключил соответствующий договор на вышеуказанный объект недвижимости с третьим лицом - АО "Тандер".

Данное обстоятельство истец счел нарушением своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем обратился в суд с указанным требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды пришли к выводу, что истец, выразив желание на расторжение договора аренды и добровольно подписав соглашение о расторжении договора, утратил свое преимущественное право на заключение договора аренды спорного нежилого помещения.

Между тем этот вывод основан на неверном толковании норм материального права, при недостаточной полноте исследования фактических обстоятельств дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Из содержания статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений о ее применении следует, что для реализации арендатором преимущественного права должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Между тем обеспечение реализации предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа равенства при определении предлагаемых условий в отношении лиц, претендующих на заключение договора аренды на новый срок, материалами дела не подтверждается.

Как следует из материалов дела, 13.06.2018 в адрес третьего лица ответчиком направлено сообщение о готовности заключить договор аренды с указанием отдельных условий, имевших для ООО "Малтон" существенное значение (л.д. 114, 122). Сообщение идентичного содержания составлено и в отношении истца.

Однако, из материалов дела не следует, что указанным лицам для подписания направлены идентичные проекты договоров. Соответствующее обстоятельство не было предметом исследования судов, однако оно имеет существенное значение для разрешения спора.

Имеющийся в материалах дела проект договора (л.д. л.д. 124-135) содержит условия, которые в полной мере не соответствуют условиям заключенного договора с третьим лицом (л.д. 53-74), а также условиям сообщения от 13.06.2018 в части пределов и порядка изменения размера арендной платы; прекращения действия сделки по инициативе арендодателя; сохранения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Из уведомления истца о расторжении договора от 18.06.2018 и из соглашения о расторжении договора аренды от 18.07.2018 не следует, что они обусловлены отказом от заключения сделки на предложенных ООО "Малтон" условиях (л.д. л.д. 45, 115).

Следует отметить, что приведенные выше положения закона не ставят возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение с ним договора на новый срок в зависимость от того, по чьей инициативе (арендатора или арендодателя) был прекращен ранее действовавший договор, что свидетельствует о неправильности вывода судов первой и апелляционной инстанций о том, что выразив желание на расторжение договора аренды и добровольно подписав соглашение о расторжении договора, истец утратил свое преимущественное право на заключение договора аренды спорного объекта недвижимости.

Довод возражений ответчика о том, что заключение договора с обществом "Тандер" обусловлено выходом истца из переговорного процесса кассационная коллегия оценивает критически.

Сообщение от 13.06.2018 года не содержит указания на срок предоставления ответа на него. Даты отправки и получения этого сообщения истцом судами не установлены. Документы о движении соответствующей корреспонденции отсутствуют в материалах дела.

Готовность обсуждать условия последующей сделки и заинтересованность истца в реализации преимущественного права, предусмотренного названными положениями закона, следует из письма от 12.04.2018 (л.д. 113). Ответ на это письмо ООО "Малтон" суду не представлен.

При таких обстоятельствах, суд находит преждевременным вывод судов о наличии признаков злоупотребления права в поведении ООО "Центр реструктуризации" в рамках спорных правоотношений.

Поскольку судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также рассмотреть вопрос о процессуальном правопреемстве ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Малтон" о процессуальном правопреемстве отказать.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 26.10.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу N А57-17895/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Смоленский

Судьи

Н.Н. Королева Э.Р. Галиуллин