Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 июня 2019 г. N Ф06-47693/19 по делу N А55-11929/2018

г. Казань

18 июня 2019 г.

Дело N А55-11929/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Глазова Ю.В., Петрушкина В.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2018 (судья Якимова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Сергеева Н.В.)

по делу N А55-11929/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ФАРТ", Самарская область, г. Новокуйбышевск, к Департаменту управления имуществом городского округа Самара, г. Самара, с участием в качестве третьих лиц: Администрации городского округа Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара, акционерного общества "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод", о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ФАРТ" (далее - заявитель, общество, ООО "ФАРТ") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент) о признании незаконным отказа Департамента от 09.01.2018 N 109 в выкупе ООО "ФАРТ" земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Нефтяников, д. 2А с кадастровым номером 63:01:0418011:818, а также об обязании Департамента заключить с ООО "ФАРТ" договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Нефтяников, д. 2А, общей площадью 19 967 кв. м, кадастровый номер 63:01:0418011:818.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечены: Администрация городского округа Самара, Департамент градостроительства городского округа Самара, акционерное общество "Куйбышевский нефтеперерабатывающий завод".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019, исковые требования удовлетворены, отказ Департамента от 09.01.2018 N 109 в выкупе ООО "ФАРТ" земельного участка, расположенного по адресу г. Самара, Куйбышевский район, ул. Нефтяников, д. 2А с кадастровым номером 63:01:0418011:818, признан незаконным. Суд обязал Департамент в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному делу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем направления ООО "ФАРТ" проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:01:0418011:818, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Нефтяников, д. 2А с предложением о заключении данного договора.

Департамент обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи гаража от 15.09.2015 ООО "ФАРТ" является собственником нежилого здания площадью 39 кв. м с кадастровым номером 63:01:0418011:815, расположенного по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Нефтяников, д. 2-А, о чем 07.10.2015 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 63-63/001-63/001/764/2015-915/1 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2015).

Указанное здание находится на земельном участке общей площадью 19 967 кв. м, кадастровый номер 63:01:0418011:818, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Нефтяников, дом 2А.

Из кадастровой выписки о земельном участке от 29.05.2017 N 63-00-102/17-544271 следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0418011:818 имеет категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия и склады V-IV класса вредности, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 26.04.2017.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО "ФАРТ" (арендатор) заключен договор аренду земельного участка от 21.07.2017 N 028383з, по условиям которого арендатору со сроком на 5 лет предоставлен в аренду земельном участке общей площадью 19 967 кв. м, кадастровый номер 63:01:0418011:818.

21.12.2017 ООО "ФАРТ", реализуя принадлежащие собственнику здания права, в целях развития инфраструктуры района, благоустройства прилегающей территории, обратилось в Департамент с заявлением о выкупе данного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0418011:818.

Согласно выписке из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара от 28.12.2017 N САМВ-536242, полученной Департаментом в порядке межведомственного взаимодействия, испрашиваемый земельный участок расположен на территории общего пользования.

Приказом от 19.01.2018 N 109 Департамент отказал в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка по тому основанию, что земельный участок принадлежит к территории общего пользования, земельный участок является ограниченным в обороте. Основанием для отказа указаны пункт 6 статьи 39.16, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). С приказом ООО "ФАРТ" ознакомлено 09.04.2018.

ООО "ФАРТ", полагая указанное решение уполномоченного органа незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ООО "ФАРТ" на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, руководствуясь подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьей 39.20 ЗК РФ, пришли к правильному выводу о том, что общество имеет исключительное право на предоставление в собственность или в аренду земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости и необходимый для его эксплуатации.

Поскольку обществом были представлены все необходимые документы для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность, учитывая отсутствие оснований, предусмотренных статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении заявителю в собственность спорного земельного участка, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует действующему земельному законодательству.

При этом суды, отклоняя довод Департамента о том, что площадь испрашиваемого земельного участка явно несоразмерна площади объекта недвижимости, расположенного на нем, исходили из того, что спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности, а также исходили из заключения кадастрового инженера Карамзина В.А., согласно которому площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации имеющегося на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0418011:818 объекта недвижимого имущества, принадлежащего заявителю, составляет 19 967 кв. м.

Как следует из представленного в материалы дела заключения (обоснование выбора земельного участка, прилегающего к нежилому зданию), основой планировочного решения является единый технологический комплекс и комфортная среда пребывания на земельном участке. Размер участка обуславливается технологическим процессом его использования для обслуживания, ремонта, стоянки крупногабаритных кранов Liebherr грузподъемностью от 100 тонн и выше, а также для ремонта нефтеперерабатывающей техники. Кроме того, при выборе размеров земельного участка учитывались технические характеристики (приложение N 4), большие габариты автокранов (приложение N 5) и возможность одновременной стоянки и проведения ремонтных работ нескольких машин (с возможностью выдвижения и поворота стрелы), а также безопасный и беспрепятственный разворот, заезд и выезд с площадки. На участке располагается нежилое здание, производственная площадка для ремонта крупногабаритной техники, парковочная площадка, проезды и площадки для маневрирования крупногабаритного транспорта. Земельный участок с вышеуказанными площадками и проездами составляет общий комплекс с нежилым зданием и технологически связан с производственным процессом всего предприятия. Целостность предприятия заключается в единой системе подъездов и подходов, единой системе жизнеобеспечения нежилого здания. Функциональная взаимосвязь нежилого здания и прилегающей территории, обусловлена их использованием в одном технологическом процессе и обеспечивает полный производственный цикл. Использование земельного участка под размещение проездов к нежилому зданию, производственной и парковочной площадок соответствует градостроительным регламентам правил землепользования и застройки г.о. Самара, принятых решением Думы городского округа Самара от 26.04.2001 N 61 (с изменениями на 04.06.2015). Земельный участок используется под инженерно-транспортную инфраструктуру. На участке предусмотрено комплексное благоустройство прилегающей территории и максимальное сохранение существующих зеленых насаждений.

Учитывая данное заключение, суды пришли к выводу, что здание, находящееся в собственности заявителя, и прилегающая к нему территория составляет единый и неотъемлемый технологический комплекс; спорный земельный участок формировался в существующих границах и размерах, поставлен на кадастровый учет, при этом при формировании и передаче в аренду заявителю спорного земельного участка указанной площади Департамент согласился с необходимостью использования обществом в производственных целях земельного участка указанной площадью - 19 967 кв. м, в связи с чем для эксплуатации спорного объекта площадью 39 кв. м необходим земельный участок испрашиваемой площадью.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, статья 39.20 ЗК РФ).

Следовательно, заявитель, обращаясь с рассматриваемым заявлением, в соответствии со статьей 65 АПК РФ обязан представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать тот факт, что для нежилого здания площадью 39 кв. м необходим земельный участок площадью 19 967 кв. м, а соответствующие доводы органа местного самоуправления об отказе в приватизации земельного участка по основанию несоразмерности заявленной площади подлежат оценке судом, исходя из представленных сторонами по делу доказательств.

В соответствии с заключением кадастрового инженера размер земельного участка обусловлен необходимостью размещения крупногабаритных кранов грузоподъемностью от 100 т. и выше, а также ремонта нефтеперерабатывающей техники.

Кадастровый инженер осуществлял расчет земельного участка, необходимого для обслуживания здания, принадлежащего обществу, учитывая площадь не только нежилого здания площадью 39 кв. м, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102165:706, но и площадь производственной площадки для ремонта крупногабаритной техники, парковочной площадки, проездов и площадки для маневрирования крупногабаритного транспорта.

В силу статьи 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Как указывалось выше, за ООО "Фарт" зарегистрировано право собственности на здание гаража общей площадью 39 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Нефтяников, 2а.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что за обществом зарегистрировано право собственности на совокупность объектов, расположенных на спорном земельном участке, в целом как одну недвижимую вещь.

Кадастровым инженером не установлена площадь земельного участка исключительно для эксплуатации здания гаража площадью 39 кв. м.

Желание заниматься каким-либо видом деятельности или использовать принадлежащее заявителю имущество не является основанием для приобретения прав на публичный земельный участок, во много раз (512 раз) превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.

Суды, разрешая вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, не учли, что формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка не исключали возможность завышения площади участка, его необоснованного определения, в связи с чем данные обстоятельства сами по себе не могли рассматриваться в качестве оснований для вывода о соразмерности здания гаража площади испрашиваемого земельного участка и, соответственно, для предоставления обществу как владельцу гаража такого земельного участка в собственность. Наличие права аренды на земельный участок, независимо от того, какой объект расположен на данном земельном участке, также не порождает автоматически право на его приватизацию в том же размере, в котором он определен в договоре аренды.

Судами не дана оценка доводам Департамента, приведенным в ходе рассмотрения дела о значительном превышении площади истребуемого земельного участка относительно площади занимаемой зданием.

Кроме того, не получил надлежащей оценки довод заинтересованного лица относительно невозможности продажи спорного земельного участка в связи с прохождением по территории испрашиваемого земельного участка водопровода, теплотрассы, канализации. Отклоняя указанные доводы, суды исходили лишь из того, что нахождение земельного участка частично в охранной зоне теплотрассы, водопровода, канализации, само по себе не влияет на оборотоспособность земельного участка, не влечет невозможность его отчуждения. В то время как указанные основания подлежали проверке при разрешении вопроса об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с целью исключения возможного спора о праве с собственниками данных инженерных сетей.

В судах первой и апелляционной инстанций Департамент неоднократно приводил доводы о том, что спорный земельный участок расположен на территории общего пользования (зона зеленых насаждений общего пользования), на который на основании пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пункта 2 части 4 статьи 36 ГрК РФ, Правил землепользования и застройки г. о. Самара, принятых решением Думы Городского округа Самара от 26.04.2001 N 61 (с изменениями на 04.06.2015) не распространяется действие градостроительного регламента, в связи с чем данный участок не подлежал приватизации.

Согласно кадастровой выписке спорный земельный участок представляет собой часть озелененной территории, в отношении участка установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ. В материалы дела Департаментом был представлен фрагмент Генерального плана городского округа Самара с обозначением границ спорного земельного участка и указанием функциональной зоны, в границах которого расположен испрашиваемый земельный участок, согласно сведениям которого испрашиваемый земельный участок расположен на существующих городских озелененных территориях общего пользования.

В соответствие с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ также установлен запрет на приватизацию земельных участков в границах территорий общего пользования.

Названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и статьи 262 ГК РФ, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Функциональные зоны устанавливаются документами территориального планирования, в которых определяются их границы и функциональное назначение (пункт 5 статьи 1 ГрК РФ).

Генеральные планы городских округов являются документами долгосрочного территориального планирования и включают карту функциональных зон поселения (часть 11 статьи 9, пункт 3 части 1 статьи 18, пункт 4 части 3 статьи 23 ГрК РФ).

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ).

В статье 9 ГрК РФ указано, что территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований; документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Данная правовая позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017.

С учетом приведенных норм права выводы судов о том, что расположенный в зоне предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) (ПК-1) спорный участок не относится к территории общего пользования, не могут быть признаны обоснованными без исследования и оценки Генерального плана города Самары и содержащегося в нем картографического материала с изображением функциональных зон.

Таким образом, суды не в полной мере выполнили требования части 2 статьи 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, и норм материального права, подлежащих применению, не дали надлежащей оценки доводам Департамента.

Поскольку выводы судов основаны на неполном выяснении фактических обстоятельств, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ в тот же арбитражный суд.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, а при их недостаточности предложить представить дополнительные доказательства, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019 по делу N А55-11929/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

Ю.В. Глазов В.А. Петрушкин