Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 июня 2019 г. N Ф06-47933/19 по делу N А49-6362/2018

г. Казань

25 июня 2019 г.

Дело N А49-6362/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

ответчика - Романюка К.Р. (доверенность от 06.02.2019), Белоцерковского И.В. (доверенность от 31.07.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Евстифеева Александра Геннадьевича

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2018 (судья Новикова С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А49-6362/2018

по исковому заявлению Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675) к индивидуальному предпринимателю Евстифееву Александру Геннадьевичу (ОГРН ИП 306583605200038, ИНН 583608383558), при привлечении третьего лица - Администрация города Пензы, о возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Евстифееву Александру Геннадьевичу (далее - ИП Евстифеев А.Г., предприниматель, ответчик) об обязании предпринимателя возвратить по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, в районе ул. Ладожская, д. 105, площадью 1617 кв. м, кадастровый номер 58:29:01007009:336, свободным от имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечена Администрация города Пензы (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019, исковые требования удовлетворены. Суд обязал ИП Евстифеева А.Г. в месячный срок со дня вступления решения в законную силу возвратить Управлению по акту приема-передачи земельный участок площадью 1617 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, в районе ул. Ладожская, д. 105, кадастровый номер 58:29:01007009:336, свободным от имущества.

ИП Евстифеев А.Г. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.01.2011 между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы (ныне Управление муниципального имущества администрации города Пензы, арендодатель) и Евстифеевым А.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства N 16/11 (далее - договор аренды от 27.01.2011), по условиям которого арендатору сроком на три года (с 21.12.2010 по 21.12.2013) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 58:29:01007009:336, площадью 1617 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Ладожская, 105, для строительства объектов автосервиса.

Фактическая передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 27.01.2011.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 03.03.2011 за N 58-58-35/003/2011-598.

Согласно разделу 2 указанного договора границы, переданного в аренду участка, обозначены на прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Дополнительным соглашением от 29.01.2013 к договору аренды от 27.01.2011 стороны изменили целевое использование земельного участка на "под объекты складского назначения", а также дополнили договор аренды пунктом 6.4.1 следующего содержания: "При заключении либо продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок, арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц".

Дополнительным соглашением от 26.11.2013 к договору аренды от 27.01.2011 стороны продлили срок действия договора аренды до 26.11.2016.

По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться объектом аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В 2017 году на основании заявления Управления в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в вид разрешенного использования на "объекты автосервиса".

08.05.2018 администрацией города Пензы выдано Евстифееву А.Г. разрешение на строительство N 58-29-169-2018 объекта автосервиса.

06.07.2018 администрацией города Пензы вынесено постановление N 1185 "О прекращении действия разрешения на строительство от 08.05.2018 N 58-29-169-2018".

Управление направило в адрес Евстифеева А.Г. претензию от 13.03.2018 N 9/1158 об отказе от договора аренды и необходимости вернуть земельный участок арендодателю, которое последним было оставлено без удовлетворения.

Полагая, что у ИП Евстифеев А.Г. отсутствуют правовые основания для занятия спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 450, 610 ГК РФ, пришли к выводу о том, что договор аренды расторгнут по инициативе истца в соответствии с условиями договора аренды от 27.01.2011 N 16/11, арендные отношения сторон по договору прекращены, что является основанием для возврата земельного участка.

Действительно, в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Правовой подход, согласно которому со стороны арендодателя возможен односторонний отказ от договора аренды земельного участка, продленного на неопределенный срок, и об отсутствии ограничений этого права в законе, изложен также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе письмо от 13.03.2018 N 9/1158, в котором администрация уведомила общество об отказе от продленного на неопределенный срок договора аренды земельного участка от 27.01.2011 N 16/11 по истечении одного месяца с даты уведомления, учитывая, что указанное письмо было направлено обществу по месту регистрации, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), что в силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 63, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", является надлежащим извещением, суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу о прекращении действия договора аренды от 27.01.2011 N 16/11 с 20.04.2018.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Вместе с тем, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

В случае нахождения на земельном участке самовольной постройки, ее снос осуществляется на основании статья 222 ГК РФ с установлением значимых для данной категории споров обстоятельств и круга участвующих в деле лиц.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то обстоятельство, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях, объект размещен на участке с согласия арендодателя при наличии соответствующего разрешения на строительство, на момент прекращения действия данного разрешения были завершены фундаментные работы.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Однако, разрешая спор, суды не дали оценку возведенному ответчиком объекту на предмет соответствия его признакам объекта недвижимости, соответствия имеющегося объекта проектной документации и разрешению на строительство объекта недвижимого имущества, в частности, не было установлено, завершены ли предусмотренные проектной документацией работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы на момент прекращения разрешения на строительство и соответствуют ли произведенные работы проектной документации.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций вопреки требованиям процессуального законодательства не установлены все фактические обстоятельства дела и не дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам и всем доводам сторон, следует признать, что выводы судов сделаны при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2019 по делу N А49-6362/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина