Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31 июля 2019 г. N Ф06-49456/19 по делу N А65-30150/2018

г. Казань

31 июля 2019 г.

Дело N А65-30150/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

заявителя - Семенова Е.Н. (доверенность от 28.05.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Нижнекамскнефтехим"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.2018 (судья Хамидуллина Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Засыпкина Т.С., Попова Е.Г.)

по делу N А65-30150/2018

по исковому заявлению публичного акционерного общества "Нижнекамскнефтехим" (ОГРН 1021602502316, ИНН 1651000010), г. Нижнекамск, к муниципальному казенному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" (ОГРН 1061651022652, ИНН 1651044987), г. Нижнекамск, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество "Нижнекамскнефтехим" (далее - заявитель, общество, ПАО "Нижнекамскнефтехим") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" (далее - ответчик, Управление земельных и имущественных отношений) о признании незаконным отказа от 20.09.2018 N 3222 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:53:040104:6582 площадью 10 124 кв. м, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Нижнекамск, пр. Шинников, на праве аренды сроком на 3 года для завершения строительства и обязании предоставить указанный участок в аренду сроком на 3 года для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ПАО "Нижнекамскнефтехим" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы считает, что для разрешения настоящего спора наличие зарегистрированного права собственности общества на объект незавершенного строительства не является существенным обстоятельством, поскольку строительство объекта недвижимости было осуществлено на законных основаниях в соответствии с разрешением на строительство на отведенном для строительства земельном участке.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании 23.07.2019 в порядке, предусмотренном статьей 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 26.07.2019, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Совета Министров РСФСР от 03.12.1966 N 3304-р ПАО "Нижнекамскнефтехим" выданы разрешения на выполнение строительно-монтажных работ (на земляные работы (котлован) под жилой 9-ти этажный дом) N 38/95 от 13.09.1995 сроком действия до 01.01.1996, N 38/95 от 06.03.1996 сроком действия до 01.01.1997 и N 38/95 от 26.02.1997 сроком действия до 01.05.2001 (с учетом продления).

На основании выданных разрешений обществом на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040104:6582 был возведен объект незавершенного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 17.11.2018 N 99/2018/217603741 земельный участок с кадастровым номером 16:53:040104:6582, площадью 10 124 кв. м поставлен на кадастровый учет 02.10.2014, расположен по адресу: г. Нижнекамск, проспект Шинников, относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения 9-ти этажного жилого дома, в пределах указанного земельного участка находится объект с кадастровым номером 16:53:040104:6597.

По данным выписки из ЕГРН от 17.11.2018 N 99/2018/217605251 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:53:040104:6597 поставлен на кадастровый учет 17.12.2014, расположен по адресу: г. Нижнекамск, пр. Шинников, д. 3Г., площадь застройки - 2158,48 кв. м.

Из технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного кадастровым инженером 08.12.2014, следует, что степень готовности объекта незавершенного строительства по адресу: г. Нижнекамск, пр. Шинников, д. 3Г, составляет 15 %; по результатам обследования указанный объект состоит из фундамента - ж/бетонные, блоки, стены - кирпичные (лист конструктивная часть,) возведены частично; согласно проектной документации объект расположен по проспекту Ленина, на основании постановления от 18.05.1998 N 597 проспект Ленина переименован на проспект Шинников, адрес объекта указан на основании справки от 13.10.2014 N 861.

23.08.2018 ПАО "Нижнекамскнефтехим" обратилось в Управление земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:53:040104:6582 площадью 10 124 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, проспект Шинников, в аренду сроком на три года для завершения строительства в соответствии с пунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Управление земельных и имущественных отношений письмом от 20.09.2018 N 322 отказало в предоставлении в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка на основании статьи 39.16 ЗК РФ, в связи с тем, что данные о правообладателе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 16:53:040104:6597 отсутствуют, в заявлении отсутствуют сведения о регистрации права собственности.

Полагая отказ Управления земельных и имущественных отношений незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что заявителем не были представлены документы, подтверждающие его права на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:53:040104:6582; сведений о государственной регистрации прав на указанный объект незавершенного строительства в ЕГРН не имеется; не представлены доказательства возведение объекта незавершенного строительства в 1996 году в количестве двух этажей до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку разрешения на производство строительно-монтажных работ выдавались заявителю и в 1997 году, а также продлевались сроком действия до 01.05.2001, при этом незавершенный строительством объект с кадастровым номером 16:53:040104:6597 поставлен на кадастровый учет 17.12.2014. Сведений о государственной регистрации прав на указанный объект незавершенного строительства в ЕГРН не имеется. Суды указали, что согласно представленной заявителем выписке из ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства по состоянию на 17.11.2018 в графе степень готовности объекта (%) сведения отсутствуют, технический паспорт здания от 14.10.2014 также не содержит сведений о том, что объект построен в количестве двух этажей. В техническом плане от 08.12.2014, подготовленным кадастровым инженером, отмечено, что степень готовности 15 % указана по данным заказчика.

Суды также указали, что заявитель не представил документы на земельный участок с кадастровым номером 16:53:040104:6582, распоряжение Совета Министров РСФСР от 03.12.1966 N 3304-р об отводе земельного участка общей площадью 77,6 гектаров таковым не является, из указанного распоряжения не усматривается прямая взаимосвязь отводимого земельного участка и испрашиваемого в настоящем деле и не свидетельствует о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо на праве собственности.

Учитывая, что заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта заявитель обратился в уполномоченный орган спустя 17 лет, суды пришли к выводу, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:53:040104:6582, общей площадью 10 124 кв. м, изложенный в письме N 322 от 20.09.2018, является обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на заявителе.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Случаи заключения договора аренды такого земельного участка без торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам (осуществивших строительство в рамках разрешительной документации), не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которым регламентировано, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 33 Приказа N 1 право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства, а также перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 разъяснено, что пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Однако данные правовые подходы судебными инстанциями учтены не были.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Следовательно, положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года собственником объекта незавершенного строительства независимо от наличия государственной регистрации права собственности для завершения его строительства, при этом, учитывая, что такой объект возводился в установленном законом порядке.

Из материалов дела видно, что на основании приведенных норм, вступивших в силу с 01.03.2015, обществу земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся.

Таким образом, заявитель жалобы обоснованно указывает то, что общество вправе претендовать на заключение с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов при наличии на таком земельном участке того объекта незавершенного строительства, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

В силу пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в спорный период, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Предусмотренные пунктом 1 статьи 130 ГК РФ признаки недвижимости являются правовыми, установление которых является необходимым для суда, рассматривающего такой иск, на основании самостоятельной оценки всех доказательств по делу.

Судами при рассмотрении дела не установлено признаков объекта недвижимости в размещенном на испрашиваемом земельном участке сооружении, поскольку каких-либо документов, подтверждающих возведение спорного объекта в 1996 году в количестве двух этажей, заявителем не представлено, судами принято во внимание содержащиеся в ЕГРН сведения в отношении объекта незавершенного строительства по состоянию на 17.11.2018, в соответствии с которыми в графе степень готовности объекта (%) сведения отсутствуют.

Вместе с тем в подтверждение наличия в пределах испрашиваемого земельного участка заявителем представлен технический план объекта незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), согласно которому степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 15 %. Их технического паспорта на спорный объект усматривается, что спорный объект имеет железобетонный фундамент, частично возведены кирпичные стены.

Судами указанные доказательства без надлежащей правовой оценки ошибочно признаны недостаточными.

Однако согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из указанной нормы права именно Администрация в рамках настоящего дела обязана доказать факт отсутствия на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства. В связи с этим, отказывая в удовлетворении исковых требований в связи с неисполнением заявителем обязанности по доказыванию, судами неправильно применены нормы по распределению обязанностей по доказыванию (статьи 65, 200 АПК РФ).

Кроме того, в соответствии со статьей 82 АПК РФ, для возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Таким образом, судебная экспертиза может быть назначена по инициативе суда и с согласия сторон.

Поскольку в данном случае при наличии в материалах дела доказательств, содержащих противоречивые сведения, вызывающие сомнения судов в возможности установления, полностью ли завершены работы по сооружению фундамента на спорном объекте, суду первой инстанции необходимо было предложить сторонам провести независимую судебную экспертизу, в том числе, принимая во внимание, что прошло 17 лет, для установления возможности завершения строительства названного объекта.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды указали на то, что строительство осуществлено на земельном участке, не предоставленном обществу для этих целей в установленном законом порядке, а разрешение на строительство не наделяет общество правом пользования земельным участком.

Заявитель жалобы указывает на то, что в соответствии с распоряжением Совета Министров РСФСР от 03.12.1966 N 3304-р им было осуществлено комплексное освоение территории, в частности, осуществлено строительство многоквартирных жилых домов, которые были введены в эксплуатацию. Строительство спорного объекта также осуществлялось на основании распорядительных актов органов местного самоуправления города Нижнекамска в соответствии с утвержденной ими проектной документацией на отведенном в соответствии с распоряжением N 3304-р земельном участке. Это обстоятельство, по мнению заявителя жалобы, свидетельствует о волеизъявлении компетентных органов на предоставление земельного участка, из состава которого был образован спорный земельный участок, для целей строительства спорного объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Между тем данным обстоятельствам судами первой и апелляционной инстанций оценка не дана.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым обжалованные судебные акты отменить.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции в целях установления всех юридически значимых обстоятельств необходимо исследовать соблюдение обществом требований для заключения договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства; установить, имелось ли у застройщика разрешительная документация на возведение такого объекта; соответствуют ли произведенные работы проектной документации; возможно ли завершить строительство названного объекта и с учетом установленных обстоятельств принять решение, кроме того, оценить доказательства, свидетельствующие о строительстве иных объектов на спорном участке, введенных в эксплуатацию, и определить на каком праве для их строительства он был предоставлен, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.12.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2019 по делу N А65-30150/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Р.В. Ананьев