Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 августа 2019 г. N Ф06-50536/19 по делу N А57-11880/2018

г. Казань

29 августа 2019 г.

Дело N А57-11880/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

прокуратуры - Золина И.А. (удостоверение),

общества с ограниченной ответственностью "Вектор" - Волковой Т.А. (доверенность от 17.06.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Балаковского муниципального района Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019

по делу N А57-11880/2018

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района в лице администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Балаково (ИНН 6439034991, ОГРН 1026401410067) к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор", г. Саратов (ИНН 6450082910, ОГРН 146450003424), комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Балаково (ИНН 6439071023, ОГРН 1096439000943), третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Балаково (ИНН 6439034991, ОГРН 1026401410067), о признании недействительным договора и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области в интересах Балаковского муниципального района в лице администрации Балаковского муниципального района Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор"), комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области; третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о признании недействительным договора от 08.10.2015 N 132 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, площадью 22 517 кв. м, с разрешенным использованием - земельные участки для сельскохозяйственного использования (пашня), категория земель - земли населенных пунктов, заключенного между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ООО "Вектор"; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции; о признании отсутствующим права собственности ООО "Вектор" на объект недвижимости - хозяйственную постройку площадью 21 кв. м, расположенную по адресу: Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-ого микрорайона, кадастровый номер 64:05:010503:727.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе администрации Балаковского муниципального района Саратовской области просит решение и постановление отменить, мотивируя нарушение судом норм материального и процессуального права. Принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 27.12.2006 Комитетом по управлению имуществом Саратовской области был предоставлен на праве аренды ОАО "Подсосенское" сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:0046 по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков N 678. 25.04.2007 между ОАО "Подсосенское" и СППК "Агротрест" был заключен договор замены стороны в обязательстве в части земельного участка 64:05:010503:0046.

30 октября 2007 года СППК "Агротрест" разделил земельный участок кадастровый номер 64:05:010503:0046 на земельные участки с кадастровыми номерами 64:05:010503:0061 и 64:05:010503:0062.

15 апреля 2008 года СППК "Агротрест" передал права аренды на указанные земельные участки ООО "Мясо-молочный комплекс".

21 февраля 2014 года ООО "Мясо-молочный комплекс" передало ООО "АктантБалаково" права и обязанности по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков N 678 в отношении земельного участка: из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:05:010503:94 площадью 91 677 кв. м, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (пашня), расположенный по адресу: Саратовская есть, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона.

По договору замены стороны в обязательстве 28.04.2014 ООО "АктантБалаково" передало ООО "Вектор" права и обязанности по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков N 678 в отношении земельного участка: из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:05:010503:94 площадью 91 677 кв. м, с разрешенным использованием - земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (пашня), расположенный по адресу: Саратовская есть, г. Балаково, напротив 10-го микрорайона.

На основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 29.10.2014 N 5269 образованы земельные участки с кадастровым номером 64:05:010503:613, площадью 22 517 кв. м, с кадастровым номером 64:05:010503:614, площадью 664 65 кв. м, путем раздела земельного участка кадастровым номером 64:05:010503:94 с сохранением исходного в измененных границах. В связи с разделом земельного участка кадастровым номером 64:05:010503:94, 31.10.2014 между Балаковским муниципальным районом Саратовской области и ООО "Вектор" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли от 27.12.2006 N 678.

25 сентября 2015 года ООО "Вектор" зарегистрировало на основании декларации право собственности на объект недвижимости - хозяйственная постройка площадью 21 кв. м. 28.09.2015 ООО "Вектор" обратилось в администрацию Балаковского муниципального района с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и ООО "Вектор" 08.10.2015 заключен договор N 132 купли продажи земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, расположенным по адресу г. Балаково напротив 10-ого микрорайона площадью 22 517 кв. м, с разрешённым использованием - земельные участки для сельскохозяйственного использования (пашня).

Согласно акту от 05.10.2015 об установлении выкупной цены выкупная стоимость земельного участка составила 324 рубля, т.е. цена определена из расчёта 3-х кратной ставки земельного налога относительно кадастровой стоимости земельного участка 36 027,20 рублей из установленной ставки 0,3 процента за кв. м.

Прокурор полагая, что указанный договор купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку противоречит требованиям земельного законодательства и нарушает публичные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что спорный земельный участок был предоставлен ООО "Вектор" в собственность без проведения торгов для эксплуатации объекта, построенного в отсутствие разрешения на строительство и зарегистрированного в упрощенном порядке посредством подачи декларации, в отсутствие на земельном участке основного объекта недвижимости.

В числе правоустанавливающих документов на объект недвижимости с кадастровым номером 64:05010503:727 имеется декларация от 11.09.2015, из содержания которой усматриваются следующие сведения об объекте: адрес (местоположение) - Саратовская область, г. Балаково, напротив 10- ого микрорайона, вид (название) объекта - сооружение хозяйственная постройка, назначение - нежилое, площадь - 21 кв. м, количество этажей - 1, год создания - 2015, материал наружных стен - металлический.

ООО "Вектор" обращалось в администрацию Балаковского муниципального района с письмом о необходимости получения разрешения на строительство сооружения площадью 21 кв. м на спорном земельном участке.

В письме от 22.09.2015 N 01-14/4204 администрация Балаковского муниципального района сообщила ООО "Вектор", что разрешения на строительство объекта не требуется.

Регистрация объекта состоялась по упрощенной форме, путем подачи декларации, что не противоречило действующему законодательству.

В архивном фонде ГУП "Сартехинвентаризация" отсутствую сведения на хозяйственную постройку, площадью 21 кв. м, расположенную по адресу; Саратовская область, г. Балаково, напротив 10 микрорайона, кадастровый номер 64:05:010503:727.

Из справки от 12.04.2016 N 1 ГУП "Сартехинвентаризация" следует, что хозяйственная постройка, площадью 21 кв. м, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613, демонтирована ( т.д. 1 л.д. 112). Объект недвижимости снят с кадастрового учета 03.06.2016 (т.д. 2 л.д. 129).

Запись о государственной регистрации права собственности ООО "Вектор" на указанный объект погашена в Едином государственном реестре недвижимости 15.06.2016 на основании заявления ООО "Вектор" от 07.06.2016 N 64/005/038/2016-274 (т.д. 6 л.д. 6-13).

Продавцом земельного участка, наделенным соответствующими полномочиями, был сделан вывод о необходимости использования всего земельного участка в установленных границах для эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений, в связи с чем, им было принято решение о предоставлении ООО "Вектор" в собственность спорного земельного участка за плату.

При этом о необходимости представления каких-либо иных доказательств, подтверждения необходимости использования всей площади земельного участка, Администрацией в адрес ООО "Вектор" не заявлялось.

Соразмерность заявленной ООО "Вектор" в заявлении от 28.09.2015 N 28/2 площади земельного участка в размере 22 517 кв. м площади распложенного на нем объекта недвижимости подтверждена с учетом требований градостроительного законодательства проектным обоснованием размера испрашиваемого для выкупа земельного участка по объектам, предусмотренным проектом "Сельскохозяйственный центр по адресу: Саратовская область, Балаковский район, напротив 10-го микрорайона".

Доводы о выкупе спорного земельного участка по заниженной цене были отклонены судом первой и апелляционной инстанции как несостоятельные и указано на отсутствие правового значения при оспаривании спорного договора как недействительной (ничтожной) сделки по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 ЗК РФ, закрепляющей особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружения.

Расчет выкупной стоимости осуществлялся непосредственно Комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района.

Оплата по договору осуществлялась на основании акта установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613 от 05.10.2015 (л.д. 70, т.д. 4).

Факт полного расчета между сторонами не оспаривается и подтверждается справкой Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 12.04.2015 (л.д.71, т.д.4).

Судом установлено, что после заключения спорного договора вид разрешенного использования земельного участка был изменен на Ж1 (многоэтажная жилая застройка).

В силу пункта 29 "Градостроительные регламенты" Правил землепользования и застройки МО город Балаково БМО Саратовской области от 23.09.2011 на земельных участках с разрешенным видом использования Ж1 возможно размещение производственных, коммунальных и складских объектов класса санитарной опасности не выше V.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. К числу самостоятельных категорий отнесены земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов (подпункты 1 и 2 пункта 1).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования (подпункт 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ).

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах представляют собой земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Из кадастрового паспорта от 01.10.2015 N 64/201/2015-827985 усматривается, что на момент заключения договора от 08.10.2015 N 132 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, спорный земельный участок относился к категории земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: земли сельскохозяйственного использования (пашня).

Установив, что земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:613 относятся к категории земель населенных пунктов, суды не учли, что к нему не применима стоимость в размере 324 рубля как для участка с видом разрешенного использования для земель сельхозназначения.

Согласно пункту 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Закон об обороте земель сельхозназначения не регулирует правила оборота земель населенных пунктов.

Фактически применительно к обстоятельствам настоящего дела в качестве объекта продажи в льготном порядке выступил земельный участок, не относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, что привело к обходу установленных земельным законодательством процедур предоставления в собственность земельных участков, относящихся к категории населенных пунктов. Фактически земельный участок выкуплен по договору без торгов под жилищное строительство (с учетом действий общества по изменению вида разрешенного использования земельного участка).

В заявлении от 29.09.2015 (через 3 дня после регистрации права собственности по декларации объекта) о предоставлении участка ООО "Вектор в качестве основания предоставления участка без проведения торгов указан подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (то есть для эксплуатации расположенного на земельном участке объекта), при этом в графе цель использования земельного участка указано "жилищное строительство".

08 октября 2015 года (через 9 дней после поступления заявления) между ООО Вектор" и комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области заключен спорный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613.

При этом земельные участки для осуществления жилищного строительства предоставляются исключительно на торгах.

Согласно письму и.о.главы администрации Балаковского муниципального района от 22.09.2015 хозяйственная постройка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613, является вспомогательным объектом и не требует получение разрешения на строительство.

Из письма начальника Балаковского филиала ГУП "Сартехинвентаризация" следует, что по состоянию на 12.04.2016 хозяйственная постройка на земельном участке с кадастровым номером 64:05:010503:613 была демонтирована.

В силу статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По общим правилам продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ. В частности без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

На момент выкупа земельного участка здание сельскохозяйственного центра не построено и не введено в эксплуатацию в порядке, предусмотренном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и не являлось законченным объектом капитального строительства.

ООО "Вектор" произвело регистрацию сооружения, как вспомогательного объекта недвижимости - хозяйственная постройка в соответствии со статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по декларации.

Согласно пункту 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В свою очередь, перечень объектов строительство которых осуществляется без разрешения на строительство установлен частью 17 статьи 51 ГрК РФ, а также статьей 30 Закона Саратовской области "О регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области".

Согласно пункту 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ, пункту 4 части 1 статьи 30 Закона Саратовской области "О регулировании градостроительной деятельности в Саратовской области" строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования может осуществляться без выдачи разрешения на строительство объекта. Строительство всех иных объектов должно осуществляться в строгом соответствии с законом,." в силу пункта 2 статьи 51 ГрК РФ, исключительно на основании разрешительной документации на строительство.

При этом, ответчиком не получен градостроительный план земельного участка для строительства данного объекта, проектная документация на строительство сельскохозяйственного центра и иные документы, предусмотренные статьей 51 ГрК РФ не предоставлялись в администрацию Балаковского муниципального района для получения разрешения на строительство указанного объекта, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

В связи с чем у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для вывода о том, что объект недвижимости - хозяйственная постройка, площадью 21 кв. м, на момент ее существования и государственной регистрации в собственность ответчика, являлась объектом, имеющим основное, а не вспомогательное назначение.

Подпунктом 3 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Действующее законодательство не содержит определения объекта вспомогательного использования, вместе с тем, исходя из анализа положений ГрК РФ критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение, или сооружение имеет непосредственную связь (технологическую, функциональную, целевую, эксплуатационную и т.п.) и выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 24.09.2013 N 88-КГПР13-10 указал, что критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию, а также невозможность их самостоятельного использования для иной деятельности.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.09.2013 N 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Объекты, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком. При этом само по себе наличие записи в Едином государственном реестре прав на такой объект не определяет его правовой статус. Кроме того, для отнесения объекта к недвижимым вещам должны быть представлены доказательства того, что спорные объекты создавались именно как объекты недвижимости в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, должно осуществляться на основании разрешения на строительство; разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка на основании заявлений застройщиков.

Таким образом, в случае создания объекта капитального строительства необходимо получение разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Возведение на земельном участке объектов, не относящихся к категории недвижимого имущества, а также объектов недвижимого имущества, но построенных в отсутствие разрешительной документации, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ.

При рассмотрении вопроса о соразмерности приобретенного земельного участка суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о его соразмерности в целях выкупа, исходя из необходимости будущего размещения на нем зданий сельскохозяйственного центра, проектная документация на который предусматривает размещение 3-х зданий складов сельскохозяйственной продукции (планируемая площадь каждого 940,27 кв. м) и подсобных помещений, а также парковочные места и обустройство мест для погрузочно-разгрузочных работ.

Расчет необходимой площади земельного участка для планируемого размещения сельскохозяйственного центра, выполненный экспертами при ответе на четвертый вопросу судебной экспертизы, был положен судом первой инстанции в обоснование правомерности выкупа земельного участка площадью 22 517 кв. м.

Однако данные выводы противоречат требованиям земельного законодательства и сложившейся судебной практике. Так как, на момент выкупа земельного участка площадью 22 517 кв. м на нем отсутствовал завершенный строительством объект недвижимости в виде зданий сельскохозяйственного центра и судами неправомерно принята проектная документация на строительство сельскохозяйственного центра, представленная ответчиком в материалы дела в обоснование законности выкупа земельного участка с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного назначения (пашня)".

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению.

Согласно правовой позиции, также изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 14880/10, от 23.12.2008 N 8985/08 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Указанные толкования норм статьи 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям статьи 39.20 ЗК РФ, которые так же как статья 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ.

Статьей 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 абзаца первого статьи 39.17 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, согласно сведениям внесенным в государственный кадастр недвижимости на момент обращения общества с заявлением от 28.09.2015 на выкуп земельного участка разрешенное использование земельного участка было "для сельскохозяйственного использования (пашня)", что не соответствовало цели использования, указанной обществом в заявлении на выкуп - под жилищное строительство.

Как указывается в кассационной жалобе, администрацией Балаковского муниципального района в процессе рассмотрения дела заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела следующих документальных доказательств:

- заявление арендатора ООО "Вектор" от 22.05.2016 о внесении в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Балаково изменений в отношении земельного участка кадастровым номером 64:05:010503:613, изменив территориальную зону, в которой располагался данный земельный участок с зоны РТ-1 (резервные территории) на зону Ж1 (многоэтажная жилая застройка) с приложением эскиз застройки;

- копия протокола публичных слушаний от 24.09.2015 по вопросу внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Балаково в отношении изменения территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок кадастровым номером 64:05:010503:613, с зоны Р'Г-1 (резервные территории) на зону Ж1 (многоэтажная жилая застройка), с пояснениями представителя ООО "Вектор" о планируемой застройке данной территории многоквартирными жилыми домами, и заключением публичных слушаний по данному вопросу;

- копия Решения Совета муниципального образования город Балаково от 06.10.2015 N 200 "О заключениях публичных слушаний и внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального/образования город Балаково Балаковского муниципального района" об изменении территориальной зоны;

- копия заявления арендатора ООО "Вектор" об утверждении корректировки "Проекта планировки территории по объекту "Корректировка проекта планировки территории микрорайона 21 в г.Балаково Саратовской области" с приложением проекта планировки, отображающую планируемую застройку многоквартирными домами земельного участок кадастровым номером 64:05:010503:613;

- Копия протокола публичных слушаний от 08.07.2015 с выступлением представителя ООО "Вектор" о планируемой застройке данного земельного участка многоквартирными домами и жилищной инфраструктурой с заключением публичных слушаний по указанному вопросу;

- копия постановления администрации Балаковского муниципального района от 30.07.2015 N 3072 об утверждении изменений проекта планировки территории 21 мкр. г.Балаково. в границах которого расположен земельный участок, арендованный ООО "Вектор".

Однако, в судебном заседании 25.02.2019 в удовлетворении ходатайства администрации Балаковского муниципального района о приобщении данных доказательств к материалам дела судом первой инстанции отказано без указания причин.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции администрацией Балаковского муниципального района повторно заявлено ходатайство о приобщении вышеуказанных документов к материалам дела, в связи с немотивированным отказом в приобщении их судом первой инстанции, однако судом апелляционной инстанции также отказано в приобщении указанных документов в качестве доказательств по делу, без указания мотивов отказа.

При этом в обосновании правомерности выкупа земельного участка под застройку сельскохозяйственного центра суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что, в границах территориальной зоны Ж1 (многоэтажная жилая застройка) допускается возведение промышленных и производственных зданий.

Однако документы территориального планирования города Балаково не предусматривают возможность размещения в территориальной зоне Ж1 "Многоэтажная жилая застройка" промышленных объектов, в том числе, объектов IV-V класса опасности.

При таких обстоятельствах, у уполномоченного органа отсутствовали основания заключения договора по выкупу земельного участка по основанию, предусмотренному статьей 39.20 ЗК РФ, ввиду несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования. Сделка заключена с нарушением приведенных норм права, посягает на права неопределенного круга лиц.

Однако, в нарушении указанной нормы уполномоченным органом с обществом было осуществлено заключение договора купли-продажи спорного земельного участка, что говорит о нарушении закона при заключении сделки купли-продажи данного земельного участка и подтверждает ничтожность совершенной сделки.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

На основании статьи 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25).

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.

По смыслу положений статьи 37 ГрК РФ допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный ЗК РФ порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.

При решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности в населенных пунктах устанавливает императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, право реализуется через торги.

Предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.

Согласно пункту 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ установлен запрет на соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

С учетом вышеизложенного, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ выводы судов о наличии оснований у общества для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613 в порядке статьи 39.20 ЗК РФ следует признать не обоснованными.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что с соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов.

С учетом вышеуказанного Арбитражный суд Поволжского округа в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным удовлетворить кассационную жалобу, отменить обжалуемые судебные акты в части, и не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в части признания недействительным договора от 08.10.2015 N 132 купли-продажи земельного участка кадастровым номером 64:05:010503:613, площадью - 22 517 кв. м, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, напротив 10 мкр, с разрешенным использованием - земельные участки для сельскохозяйственного использования (пашня), применив последствия недействительности договора купли-продажи от 08.10.2015 N 132 в виде двусторонней реституции, обязав общество вернуть администрации спорный земельный участок, полученный по договору по передаточному акту от 09.10.2015 и взыскав с администрации в пользу общества денежные средства в сумме 324 руб., уплаченных по договору.

В остальной части обжалованные судебные акты оставить без изменения, учитывая, что запись о государственной регистрации права собственности ООО "Вектор" на объект - хозяйственную постройку площадью 21 кв. м, расположенную по адресу: Саратовская область, г. Балаково, напротив 10-ого микрорайона, кадастровый номер 64:05:010503:727, погашена в Едином государственном реестре недвижимости 15.06.2016 на основании заявления ООО "Вектор" от 07.06.2016.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019 по делу N А57-11880/2018 отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным договора от 08.10.2015 N 132 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:05:010503:613, площадью - 22 517 кв. м, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, напротив 10 мкр, с разрешенным использованием - земельные участки для сельскохозяйственного использования (пашня); применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Принять по делу новый судебный акт в отмененной части.

Признать недействительным (ничтожным) договор N 132 купли-продажи земельного участка кадастровым номером 64:05:010503:613, площадью - 22 517 кв. м, расположенного по адресу: г. Балаково, ул. Саратовское шоссе, напротив 10 мкр, с разрешенным использованием - земельные участки для сельскохозяйственного использования (пашня), заключенный 08.10.2015 между администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью администрации и обществом с ограниченной ответственностью "Вектор".

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки: обязать общество с ограниченной ответственностью "Вектор" возвратить по акту приема-передачи администрации Балаковского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером 64:05:010503:613; взыскать с администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вектор" денежные средства в размере 324 ( триста двадцать четыре ) руб.

В остальной части обжалованные судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вектор" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску, апелляционной жалобе, кассационной жалобе в размере 9000 рублей.

Поручить Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев Ф.В. Хайруллина