Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 июля 2019 г. N Ф06-48740/19 по делу N А55-24106/2018

г. Казань

11 июля 2019 г.

Дело N А55-24106/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2019 (судья Григорьева М.Д.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-24106/2018

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара к обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба" (ИНН 6316135492, ОГРН 1086316006886) о взыскании задолженности по договору аренды, с участием в качестве третьего лица - администрации городского округа Самара,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее -Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба" (далее - ООО "Усадьба", общество) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 5 631 030 руб. 30 коп., в том числе основной долг в размере 5 331 572 руб. 10 коп. за период с 01.04.2017 по 31.12.2017, пени в размере 299 458 руб. 20 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что общество приобрело право владения и пользования земельным участком по договору аренды, однако обязательства по внесению арендных платежей не исполнило, кроме того, последний обязан выплатить пени за просрочку платежа.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечена администрация городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019, исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Усадьба" в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 529 549 руб. 37 коп., пени в размере 85 909 руб. 69 коп., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Департамента, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты в части отказа во взыскании 4 015 571 руб. 24 коп. предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что расчет арендной платы, исходя из изменения вида разрешенного использования земельного участка, произведен судами неверно, поскольку дополнительное соглашение от 14.07.2016 N 4 не имеет юридической силы, в связи с чем исчисление платы за четвертый и последующие годы должно осуществляться исходя из 12,2 % от кадастровой стоимости, кроме того, изменения вида разрешенного использования в государственный кадастр недвижимости не вносились.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.12.2008 N 451, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 10 944,30 кв. м, с кадастровым номером 63:01:0206002:588, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Демократическая.

Земельный участок предоставлен для строительства клуба многоцелевого назначения.

Договор аренды на указанный объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке 16.12.2008.

Согласно пункту 4.4 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Между обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистик" и ООО "Усадьба" заключен договор перемены лиц в обязательствах от 25.12.2008, по условиям которого ООО "СТ Логистик" уступает права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.12.2008 N 451.

Впоследствии 01.10.2009 между Министерством и ООО "Усадьба" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1, в соответствии с которым изменен размер арендной платы, а также изменен размер пени с 0,3% до 0,1%.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.11.2009.

Дополнительным соглашением от 27.04.2011 N 2, заключенным между сторонами, изменен размер арендной платы, а также исключен претензионный порядок разрешения споров. Данное соглашение зарегистрировано 22.06.2011.

12 апреля 2013 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 3, в соответствии с которым был изменен размер арендной платы, а также изменен размер пени с 0,1 % до 0,05%. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 16.04.2013.

В период с 01.04.2017 по 31.12.2017 ООО "Усадьба" не исполнялась обязанность по внесению арендной платы по договору от 02.12.2008 N 451, задолженность по арендной плате составила 5 631 030 руб. 30 коп. и рассчитывалась по формуле исходя положений договора в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для иных видов строительства, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308.

В свою очередь, 07.12.2012 главой г.о. Самара выдано разрешение на строительство N RU63301000-109 гостиничного комплекса ООО "Усадьба".

Учитывая, арендуемый земельный участок был переведен из состава территориальной зоны Ж-3 в состав территориальных зон Ж-1 (зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами) и Р-4 (зоны памятников природы), ООО "Усадьба" обратилось в Комиссию по застройке и землепользованию при главе г.о. Самара с заявлением о внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре в части, касающейся изменения местонахождения арендуемого земельного участка из территориальных зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).

На заседании Комиссии 29.08.2014 было принято решение подготовить рекомендации главе г.о. Самара о внесении изменений в Правила с зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).

Решением Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара" внесено изменение в карту правового зонирования г.Самары, в том числе в целевое назначение арендуемого земельного участка - изменена часть зон Ж-1 и Р-4 на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).

В порядке досудебного урегулирования спора Министерство направило в адрес общества претензию от 07.03.2018 исх. N Д05-01/831 с требованием произвести оплату задолженности по арендной плате и пени.

Неисполнение требований указанных в претензии послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 указанной статьи).

В силу пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При изменении одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного изменения.

В пункте 2 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) отмечено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, при этом самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

ООО "СТ Логистик" (арендатору) спорный земельный участок был предоставлен на основании приказа Министерства строительства и ЖКХ Самарской области с предварительным согласованием места размещения объекта, для строительства клуба.

Согласно кадастровому паспорту (выписка от 29.10.2007) разрешенное использование спорного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0206002:588 "для строительства клуба многоцелевого назначения".

Поскольку участок был предоставлен для определенных целей без проведения аукциона последующее изменение существующего вида его разрешенного использования, не допускалось без соблюдения особенностей, предусмотренных законом.

Разрешая спор, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В силу статьи 168 ГК РФ (действовавшая до введения в действие Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или что должны применяться иные последствия нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (пункт 3 статья 85 ЗК РФ).

Применение указанных норм осуществляется во взаимосвязи с другим предписанием закона, регулирующим как публичные, так и гражданские правоотношения.

При наличии договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельное законодательство предусматривает различные порядки и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Вместе с тем в нарушении норм, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, и пункта 1 статьи 15 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнительным соглашением от 14.07.2016 N 4 стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство малоэтажного жилого дома.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, что обществу 07.12.2012 было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса N RU63301000-109, однако приступить к строительству не смог, поскольку территориальная зона нахождения земельного участка, арендованного обществом, изменена с Ж-3 (зона среднеэтажной жилой застройки) на Ж-1 (зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами) и Р-4 (зоны памятников природы), в результате чего общество обратилось в Комиссию по застройке и землепользованию при главе г.о. Самара с заявлением о внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, по результатам рассмотрения которой Думой городского округа Самара принято решение от 29.01.2015 N 504 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара" территориальная зона арендуемого земельного участка была изменена на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).

Как предусмотрено пунктом 10 постановления Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 "Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре" собственники, землепользователи и арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с действующим законодательством выбирать и менять вид (виды) разрешенного использования недвижимости, разрешённые как основные и сопутствующие для сопутствующих зон в порядке, установленном настоящими Правилами.

В соответствии с таблицей N 1 постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в зависимости от периода использования земельного участка (пятый год и последующие годы) при виде строительства - строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов - 3,5%.

За период образовавшейся задолженности с 01.04.2017 по 31.12.2017 судебные инстанции правомерно учитывали форму расчета, утвержденную постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции изменений от 10.09.2015), применив показатель процента в размере 12,2 от кадастровой стоимости, при этом учитывая вид разрешенного использования "строительство гостиничного комплекса", который впоследствии был изменен на основании решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 5743/10 отмечено, вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, а не устанавливается этим документом.

Департамент, оспаривая правильность исчисления размера задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в части размера ставки процента (3,5 % или 12,2 %), не учел, что в данном случае вид разрешенного использования земельного участка был изменен с указанной даты решением Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504, которым были внесены изменения в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, соответственно, территориальная зона арендованного участка была изменена на зону Ж-2, предусматривающая строительство малоэтажных жилых домов.

Таким образом, учитывая, что плата за пользование земельным участком относится к регулируемым, недействительность дополнительного соглашения от 14.07.2016 N 4, которым стороны изменили вид разрешенного использования, не имеет правового значения для применения коэффициента, поскольку он применяется в зависимости от территориальной зоны и видов разрешенного использования, устанавливающих нормативным актом публичного образования.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 19.03.2018 по делу N А55-17520/2017 принятого между теми же участниками спора о взыскании платы по договору аренды от 02.12.2008 N 450 за использование смежного земельного участка с кадастровым номером 63:01:0206002:589, предоставленного для строительства гостиничного комплекса, а впоследствии измененного на строительство малоэтажных жилых домов, установлено о необходимости применения ставки 3,5% от кадастровой стоимости.

Поскольку уполномоченным органом не представлено аргументированных оснований для применения иного подхода начисления платы по настоящему спору, оснований для отмены судебных актов не имеется

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно произвел расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 на основании постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 с учетом решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504 исходя из 3,5% от кадастровой стоимости земельного участка с видом разрешенного использования (малоэтажная жилая застройка).

Установив факт наличия задолженности ООО "Усадьба" по арендной плате, окружной суд пришел к выводу о правомерном удовлетворении судами исковых требований о взыскании 1 615 459 руб. 06 коп. долга и пени.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 разъяснено, что регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 614 ГК РФ, статьей 39.7 ЗК РФ, установив обязанность арендатора вносить плату за фактическое пользование земельным участком, правомерно удовлетворили иск частично.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 31.01.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 по делу N А55-24106/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова