Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 сентября 2019 г. N Ф06-51660/19 по делу N А12-44844/2018

г. Казань

19 сентября 2019 г.

Дело N А12-44844/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкин В.А.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя ООО "Национальная производственная группа "Сады Придонья" - Капустиной И.С. (доверенность от 01.01.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Национальная продовольственная группа "Сады Придонья", Волгоградская область,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.04.2019 (судья Пятернина Е.С.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 (председательствующий судья Котлярова А.Ф., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А12-44844/2018

по исковому заявлению администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области (ИНН 3409100218; ОГРН 1023405376720) к обществу с ограниченной ответственностью "Национальная продовольственная группа "Сады Придонья" (ИНН 3403020284; ОГРН 1053455051418) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Национальная продовольственная группа "Сады Придонья" (ИНН 3403020284; ОГРН 1053455051418) к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области, о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Национальная продовольственная группа "Сады Придонья" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29.03.2012 N 148/12 за период с 07.12.2015 по 25.12.2016 в размере 403 434 руб. 80 коп., пени за период с 10.12.2015 по 25.12.2016 в размере 33 121 руб. 59 коп., неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за период с 26.12.2016 по 11.03.2018 в сумме 558 325 руб. 52 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2017 по 11.03.2018 в сумме 60 101 руб. 62 коп.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.01.2019 произведено по делу процессуальное правопреемство и общество с ограниченной ответственностью "Национальная продовольственная группа "Сады Придонья" (далее - ООО "НПГ "Сады Придонья", общество) признано правопреемником открытого акционерного общества "Национальная продовольственная группа "Сады Придонья".

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.02.2019 принято к производству встречное исковое заявление ООО "НПГ "Сады Придонья" к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о взыскании неосновательного обогащения в размере 16 042 руб. 40 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 104 руб. 84 коп.

До принятия решения судом первой инстанции ООО "НПГ "Сады Придонья" на основании статьи 49 АПК РФ заявило об отказе от заявленных требований.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.04.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019, заявленные требования удовлетворены в полном объеме, с общества в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 29.03.2012 N 148/12 за период с 07.12.2015 по 25.12.2016 в размере 403 434 руб. 80 коп., пени за период с 10.12.2015 по 25.12.2016 в размере 33 121 руб. 59 коп., неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком за период с 26.12.2016 по 11.03.2018 в сумме 558 325 руб. 52 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2017 по 11.03.2018 в сумме 60 101 руб. 62 коп.

В кассационной жалобе ООО "НПГ "Сады Придонья", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что размер неосновательного обогащения подлежит исчислению исходя из площади земельного участка, необходимого для использования, кроме того, оспаривает правильность начисления пени.

В отзыве на кассационную жалобу администрация возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО "НПГ "Сады Придонья" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией (арендодатель) и ОАО "Национальная продовольственная группа "Сады Придонья" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.03.2002 N 148/12 с кадастровым номером 34:09:090106:15, площадью 17 774 кв. м, под зданием автогаража и ремонтной мастерской, по адресу: Волгоградская область, Калачевский район, п.Донской, сроком на 1 год.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.03.2012.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, Волгоградской области и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость участка), базовые ставки арендной платы и льготы, не ранее 30 календарных дней после письменного извещения арендатора. Арендатор обязан до срока внесения арендной платы за землю получить расчет арендной платы.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10 числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Администрацией в адрес ООО "НПГ "Сады Придонья" направлена претензия от 22.08.2018 N 5411 с требованием об оплате задолженности по состоянию на 26.07.2018 в размере 3 215 970 руб. 43 коп.

Неисполнение обществом требования, изложенного в претензии, послужило администрации основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Анализ имеющихся в деле доказательств и принятых судебных актов показал, что судами двух инстанций оставлены без рассмотрения и оценки ряд обстоятельств и документов, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Исходя из положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Обстоятельства передачи объекта аренды арендодателем и принятия его арендатором во временное владение и пользование сторонами не оспариваются. Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные договором аренды сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная выше правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.

Судебные инстанции, установив факт пользования земельным участком, при определении размера арендной платы и задолженности не учли площадь участка.

По условиям договора аренды от 29.03.2012 N 148/12 в пользование арендатору предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 34:09:090106:15 общей площадью 17 774 кв.м.

Согласно информации, содержащейся в письме ФГБУ ФКП Росреестра по Волгоградской области от 27.12.2018 N НБ-7851/2018 сведения о земельном участке с кадастровым номером 34:09:090106:15 исключены из реестра 26.12.2016 на основании пункта 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), поскольку по истечении двух лет со дня постановки на учет образованного объекта не была осуществлена государственная регистрация прав на него и ему присвоен статус "аннулированный".

Необходимо отметить, что срок договора аренды от 29.03.2012 N 148/12 признан равным году и такой договор подлежал государственной регистрации (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Вместе с тем при отсутствии государственной регистрации права аренды стороны связали себя обязательствами (пункт 3 статьи 433 ГК РФ) и только для третьих лиц он считается заключенным с момента государственной регистрации.

Учитывая системные положения статьи 128 ГК РФ, статей 6, 22, 37 ЗК РФ объектом аренды могут быть земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно статье 7 Закона о кадастре (действующей в редакции в период спорных правоотношений) описание местоположения границ и площади земельного участка отнесено к уникальным характеристикам объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах отсутствие кадастрового учета земельного участка, являющегося объектом аренды, исключает возможность его идентификации как самостоятельного объекта отличного от других земель гражданского оборота.

Впоследствии на основании заявления ООО "НПГ "Сады Придонья" постановлением администрацией от 25.01.2018 N 46 утверждена схема расположения участка на кадастровом плане площадью 19407 кв. м, который был сформирован и 12.03.2018 поставлен на кадастровый учет (34:09:090106:30).

Учитывая принцип платности за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, не исключается обязанность общества вносить регулируемую плату за весь период пользования.

Судебные инстанции правомерно исходили из того, что за период до 26.12.2016 арендатор обязан вносить арендную плату исходя из площади земельного участка (17 774 кв. м) при этом после исключения сведений о земельном участке следует исходить из той же площади используемого объекта, поскольку иное не доказано арендодателем.

Согласно расчету за фактическое пользование участком за 2016 год размер платы определялся администрацией исходя из показателя площади - 19 407 кв.м, тогда как по условиям договора аренды, действующего до 26.12.2016 площадь земельного участка составляла 17 774 кв.м.

После прекращения договора (26.12.2016), поскольку иное не доказано арендодателем, презюмируется, что арендатор использует земельный участок той же площади, которая была указана в договоре аренды (17 774 кв.м).

При таких обстоятельствах взыскание платы, исчисленной из площади 19 407 кв.м возможно либо с момента постановки (12.03.2018) на кадастровый учет земельного участка 34:09:090106:30 общей площадью 19 407 кв.м либо при наличии доказательств, подтверждающих использование арендатором в период действия договора аренды от 29.03.2012 N 148/12 большей площади, чем было предусмотрено его условиями.

При новом рассмотрении суду необходимо установить основания для взыскания арендной платы исходя из площади 19 407 кв. м за период до формирования земельного участка с кадастровым номером 34:09:090106:30, оценить доказательства, подтверждающие факт использования арендатором после прекращения договора от 29.03.2012 N 148/12 площади большей, чем было предусмотрено условиями соглашения, а также правильность периодов начисления договорной неустойки.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 12.04.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 по делу N А12-44844/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

В.А. Карпова С.Ю. Муравьев