Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 октября 2019 г. N Ф06-51442/19 по делу N А55-26379/2018

г. Казань

03 октября 2019 г.

Дело N А55-26379/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Александрова В.В., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца - Казарина И.В. (доверенность от 06.11.2018),,

ответчика - Потемкина М.В. (доверенность от 16.01.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ершова Александра Владимировича

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2019 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-26379/2018

по иску индивидуального предпринимателя Ершова Александра Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект" о взыскании и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Финансово - строительная компания "СтройЭнергоПроект" к индивидуальному предпринимателю Ершову Александру Владимировичу, о признании расторгнутым договора купли-продажи от 17.11.2014, третьи лица - администрация г.о. Тольятти, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, Министерство строительства Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Ершов Александр Владимирович (далее - истец, ИП Ершов А.В.) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "СтройЭнергоПроект" (далее - ответчик, ООО "ФСК "СтройЭнергоПроект") о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 07.11.2014 в сумме 30 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 464 794,52 руб. за период с 03.07.2018 по 17.09.2018, обращении взыскания на заложенное по договору купли-продажи от 07.11.2014 недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым N 63:09:0301155:14, площадью 1 893 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, район Центральный, улица Карбышева, дом 15а, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов) многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения; нежилое помещение с кадастровым N 63:09:0301155:4072, состоящее из комнат: 1 этаж: комнаты NN 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25, площадью 317 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный р-н, ул. Карбышева, д.15а, в пределах части взыскиваемой задолженности в размере 17 851 786, 62 руб., установлении способа реализации указанного недвижимого имущества - путем продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной цены земельного участка в сумме 9 952 258,02 руб., начальной продажной стоимости нежилого помещения - в сумме 7 899 528,42 руб.

Ответчик обратился в Арбитражный суд Самарской области со встречным исковым заявлением, с учетом уточнений, о расторжении договора купли-продажи от 07.11.2014.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2019, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Договор купли-продажи от 07.11.2014 расторгнут.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, истец просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что ответчиком не доказана невозможность строительства на земельном участке многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.11.2014 между ИП Ершовым А.В. (продавец) и ООО "ФСК "СтройЭнергоПроект" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка (кадастровый N 63:09:0301155:14) и нежилого помещения (кадастровый N 63:09:0301155:4072), находящихся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Карбышева, 15 а, согласно условиям которого, указанные объекты недвижимости проданы за 30 000 000 руб., которые продавец должен получить от покупателя в срок до 30.12.2017 после подписания договора путем перечисления на расчетный счет. До окончательного расчета имущество (земельный участок и нежилое помещение) находится в залоге у продавца.

В соответствии с условиями договора покупатель приобретает указанные объекты недвижимости под строительство многоквартирного жилого дома, для чего в указанный срок (до 30.12.2015) обязуется: - получить в соответствующих организациях разрешение на строительство; -произвести реконструкцию (либо снос) отчуждаемого нежилого помещения; -заключить с продавцом договор долевого участия в строительстве N 1 на строительство нежилого помещения, а именно (площадь всего 1 -го этажа в проектируемом жилом многоквартирном доме, за исключением "мест общего пользования", но не менее 500 кв.м., и зарегистрировать его в регистрационной службе; -стоимость квадратного метра нежилого помещения (за исключением мест общего пользования -лестничные пролеты, технические службы) по договору долевого участия в строительстве будет рассчитана на день заключения договора долевого участия в строительстве и будет внесена в качестве частичной либо полной оплаты по договору купли-продажи.

Условиями договора было предусмотрено, что в случае невыполнения условий оплаты по договору покупателем объекты недвижимости должны быть возвращены продавцу путем расторжения договора по обоюдному заявлению сторон.

Согласно дополнительным соглашениям от 11.12.2015, от 26.05.2016, от 15.12.2016, от 30.06.2017 срок получения разрешения на строительство (и соответственно, срок оплаты) переносился и в конечном итоге определен - до 30.06.2018.

Истец 13.07.2018 направил в адрес ответчика претензию, в которой предложил незамедлительно погасить задолженность по договору купли-продажи от 07.11.2014, а также - по процентам за пользование чужими денежными средствами.

В ответе на претензию ответчик письмом от 19.07.2018 N 138 уведомило об отказе от исполнения обязательств по договору, указав на невозможность получения разрешения на строительство на указанном земельном участке.

Далее ответчик 31.07.2018 направил ИП Ершову А.В. предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка, оставленное последним без ответа.

Данные обстоятельства послужили истцу и ответчику основаниями для обращения в арбитражный суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 421, 422, 431, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, данные в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 " свободе договора и ее пределах", в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения первоначального иска и наличии оснований для расторжения спорного договора.

Судом установлено, что воля сторон при заключении спорного договора купли-продажи, была направлена на строительство многоквартирного дома и получение в собственность площадей вновь возведенного дома, сообразно сделанным вкладам.

При этом указал, что толкование условий договора как смешанного, содержащего элементы различных договоров, а также направленность воли сторон на строительство на спорном земельном участке многоквартирного дома с нежилыми помещениями, подтверждается конклюдентными действиями как ответчика, так и истца.

В дополнительных соглашениях от 11.12.2015, от 26.05.2016, от 15.12.2016, от 30.06.2017 сроки получения разрешения на строительства и оплаты объектов недвижимости корректировались, и в конечном итоге определены сторонами "до 30.06.2018".

Заключение сторонами дополнительных соглашений, действие которых направлено фактически на отдаление получения продавцом оплаты, в связи со сложностями получения ответчиком разрешения на строительство, свидетельствует о поведении истца, нехарактерном при заключении обычного договора купли-продажи, а именно достижение цели договора купли-продажи, определяемой наличием у продавца заинтересованности на получение денежных средств.

Исходя из анализа совокупности заключенных сторонами соглашений, действий сторон, в том числе отсутствие претензии по оплате со стороны продавца до момента принятия решения об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, суд пришел к выводу, что стороны заключили договор купли-продажи и осуществили переход права собственности на спорные объекты для достижения совместной цели - строительства многоквартирного жилого дома, в рамках которого вклад истца состоял из земельного участка и нежилого здания расположенного на нем, а ответчик должен был понести расходы на проектирование, получение разрешений и строительство дома.

Выгодой от достижения обозначенной цели для истца являлось получение нежилой недвижимости в размере не менее 500 кв.м, а для ответчика получение прибыли от продажи иных объектов, расположенных в проектируемом доме.

При этом к соглашению о том, что оплата будет произведена квадратными метрами путем заключения договоров участия в долевом строительстве, стороны пришли изначально, а также путем подписания дополнительного оглашения 15.12.2016.

Суд установил, что решение расторгнуть договор купли-продажи ответчик принял в связи с невозможностью получить разрешение на строительство на указанном земельном участке.

При этом покупатель не уклонялся от получения разрешения на строительство, предпринял все необходимые меры для его получения, в том числе воспользовался правом на обращение в суд в целях признания недействительным уведомления Министерства строительства Самарской области об отказе в предоставлении государственной услуги от 08.06.2017 N 3/2605 (решение Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2018 по делу N А55-24794/2017).

Довод истца о том, что ответчик, являясь профессиональным участником строительного рынка, подготовил и представил в разрешительный орган проектную документацию, не соответствующую требованиям Правил и положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд отклонил, указав, что на случай недостижения поставленной цели строительства многоквартирного дома, стороны предусмотрели порядок возврата переданного по спорному договору обратно продавцу. Указанная воля сторон явствует из пресекательного штрафа, составляющего десятикратный размер стоимости нежилого здания, согласно цене, указанной в договоре. То есть продавец планировал продолжение пользования данным объектом в предпринимательских целях в случае неосуществления проекта по строительству дома.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом признал обоснованным отклонение довода истца о том, что ответчик не представил каких-либо пояснений о причинах подачи проектной документации в Минстрой Самарской области лишь в мае 2017 года, хотя сделка была в ноябре 2014 года.

Заключение сторонами дополнительных соглашений, в которых продлевались сроки получения ответчиком разрешения на строительство, свидетельствует об объективно существовавших и признаваемых существенными на момент подписания дополнительных соглашений причинах невозможности подачи проектной документации для получения разрешения на строительство.

Переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, они являлись предметом исследования суда и по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судом, что не недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.03.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 по делу N А55-26379/2018 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

В.В. Александров И.Р. Нагимуллин