Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 октября 2019 г. N Ф06-52383/19 по делу N А57-15322/2018

г. Казань

01 октября 2019 г.

Дело N А57-15322/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Хайруллиной Ф.В., Муравьёва С.Ю.

при участии представителей:

ответчика - Леликова А.А. (доверенность от 20.09.2019), Рыбакова А.Ю. (доверенность от 20.09.2019), Гераськиной Е.В. (доверенность от 21.01.2019),

третьего лица (Янкина О.А.) - Потапенко Е.Г. (доверенность от 05.07.2018),

третьего лица (Шарлапаева Д.Б.) - Потапенко Е.Г. (доверенность от 06.07.2018),

третьего лица (Шарлапаева Т.И.) - Потапенко Е.Г. (доверенность от 06.07.2018),

третьего лица (Пыльнова О.И.) - Потапенко Е.Г. (доверенность от 15.08.2018),

третьего лица (Власова С.Ю.) - Потапенко Е.Г. (доверенность от 10.07.2018),

третьих лиц (Байзульдинов К.З., Байзульдинов Н.С., Байзульдинов А.С.) - Потапенко Е.Г. (доверенность от 07.07.2018),

третьего лица (Зубков А.С.) - Потапенко Е.Г. (доверенность от 09.08.2018),

третьего лица (Резугин А.М.) - Потапенко Е.Г. (доверенность от 11.07.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственности "База отдыха "Металлист"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019

по делу N А57-15322/2018

по исковому заявлению администрации Марксовского муниципального района Саратовской области к обществу с ограниченной ответственности "База отдыха "Металлист", третьи лица: Байзульдинов Айдар Сыремович, Байзульдинов Казбек Захарович, Байзульдинов Николай Сыремович, Власова Светлана Юрьевна, Зубков Александр Сергеевич, Кизиев Эдуард Александрович, Пыльнова Ольга Игоревна, Резугин Артем Михайлович, Шарлапаева Динара Бисимбаевна, Шарлапаева Татьяна Ивановна, Янкина Оксана Алексеевна, об обязании заключить дополнительное соглашение "О внесении изменений и дополнений в договор N 1716 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.02.2009 кадастровый номер 64:20:050301:160",

УСТАНОВИЛ:

администрация Марксовского муниципального района Саратовской области (далее - администрация, истец) обратилась к обществу с ограниченной ответственности "База отдыха "Металлист" (далее - ООО "База отдыха "Металлист", ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение "О внесении изменений и дополнений в договор N 1716 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.02.2009 кадастровый номер 64:20:050301:160".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечены: Байзульдинов Айдар Сыремович, Байзульдинов Казбек Захарович, Байзульдинов Николай Сыремович, Власова Светлана Юрьевна, Зубков Александр Сергеевич, Кизиев Эдуард Александрович, Пыльнова Ольга Игоревна, Резугин Артем Михайлович, Шарлапаева Динара Бисимбаевна, Шарлапаева Татьяна Ивановна, Янкина Оксана Алексеевна.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019, исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО "База отдыха "Металлист" заключить дополнительное соглашение "О внесении изменений и дополнений в договор N 1716 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.02.2009 кадастровый номер 64:20:050301:160" в редакции, приведенной в резолютивной части решения суда.

ООО "База отдыха "Металлист" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель третьих лиц, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации Марксовского муниципального района N 378 от 27.02.2009 между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Металлист" (арендатор) заключен договор аренды от 27.02.2009 N 1716 (далее - договор аренды от 27.02.2009), по условиям которого арендатору со сроком на 49 лет предоставлен в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:160, расположенного примерно в 1,5 км по направлению на север от ориентира Марксовский район с. Орловское, расположенного за пределами участка, указанного в кадастровом паспорте, общей площадью 50 000 кв. м, из земель особо охраняемых территорий и объектов для базы отдыха.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 27.02.2009 годовой размер арендной платы за участок составляет 0,91 руб.

Пунктом 3.2 договора аренды от 27.02.2009 установлено, что арендная плата вносится поквартально до 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, с момента заключения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.4 договора аренды от 27.02.2009 размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области, Марксовского муниципального района.

Размер ежегодной арендной платы изменяется не более одного раза в год и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения порядка расчета и внесения арендной платы. При этом исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц (пункт 3.4.2 договора аренды от 27.02.2009).

Пунктом 2.2 установлено, что договор аренды от 27.02.2009 считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Марксовском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, после подписания сторонами.

Договор аренды от 27.02.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 10.03.2009 внесена регистрационная запись N 64-64-41/009/2009-098.

На основании акта приема-передачи от 27.02.2009 земельный участок передан арендатору.

Дополнительным соглашением от 25.02.2016 стороны внесли изменения в договор аренды от 27.02.2009, установив площадь земельного участка - 49 763 кв. м.; арендатор - акционерное общество "Металлист", кадастровая стоимость земельного участка - 11 017 030,57 руб.; процент, применяемый к кадастровой стоимости - 1 %; размер арендной платы за год - 110 100,31 руб.

В свою очередь, 16.03.2009 между закрытым акционерным обществом "Металлист" (Партнер-1) и Зубковым Александром Сергеевичем (Партнер-2), Пыльновой Ольгой Игоревной (Партнер-3), Кизиевым Александром Александровичем (Партнер-4), Резугиным Артемом Михайловичем (Партнер--5) был заключен договор N 1 о совместной деятельности (далее - договор о совместной деятельности N 1), целью которого в соответствии с пунктом 1.2, в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2009, является создание инфраструктуры на территории базы отдыха "Металлист" в селе Орловском Марксовского района Саратовской области, а именно: строительство четырех блокированных летних домиков; строительство двух уличных туалетов.

В соответствии с пунктом 2.1 договора о совместной деятельности N 1 (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2009) стороны вносят следующие вклады в общее дело:

- Партнер-1 вносит: строительство Объектов осуществляется на земельном участке, ориентировочной площадью 400 кв. м, являющегося частью земельного участка общей площадью 50 000 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:160, расположенного примерно в 1,5 км по направлению на север от ориентира: Саратовская область, Марксовский район, с. Орловское, находящегося в пользовании ЗАО "Металлист" на правах аренды на основании договора аренды от 27.02.2009; необходимую техническую документацию по проектированию и строительству Объектов, а также разрешительную документацию на строительство Объектов; возможность технологического присоединения к коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация и т.п.); профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию;

- Партнер-2 вносит денежные средства в сумме 250 000 рублей;

- Партнер-3 вносит денежные средства в сумме 250 000 рублей;

- Партнер-4 вносит денежные средства в сумме 250 000 рублей;

- Партнер-5 вносит денежные средства в сумме 250 000 рублей.

Пунктом 4.1 договора о совместной деятельности N 1 установлено, что денежные и имущественные взносы сторон, а также имущество, созданное или приобретенное сторонами в результате совместной деятельности, составляет их общую долевую собственность. Неденежные вклады партнеров, которыми они обладают на праве собственности либо ином вещном праве, передаются ими в пользование простому товариществу на время действия настоящего договора, а по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения возвращается собственнику в натуре без компенсации и/или вознаграждения в том виде, в каком оно окажется на дату прекращения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора о совместной деятельности N 1 (в редакции дополнительного соглашения от 30.03.2009) при окончании срока действия договора общее имущество партнеров, за исключением имущества, указанного в пункте 4.1 договора, распределяется между ними в следующем порядке:

- Партнер-1 получает в собственность: уличный туалет в количестве двух штук;

- Партнеры-2, 3, 4, 5 получают в общую долевую собственность: четыре блокированных летних домика, построенных в результате совместной деятельности на территории Базы отдыха "Металлист" в селе Орловском Марксовского района Саратовской области.

Согласно пункту 7.1 договора о совместной деятельности N 1 о совместной деятельности срок действия договора установлен с 16.03.2009 по 31.12.2010.

Договор подписан сторонами и скреплен печатями.

На основании соглашения от 30.11.2009 договора о совместной деятельности N 1 расторгнут.

Пунктом 2 указанного соглашения о расторжении договора установлено, что строительство объектов, указанных в пункте 1.2 договора о совместной деятельности N 1, завершено, что подтверждается постановлением администрации Марксовского муниципального района Саратовской области от 13.11.2009 N 3438 "О разрешении на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию", а также актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 02.10.2009.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 данного соглашения о расторжении договора, Партнер-1 получает в собственность уличный туалет в количестве 2 штук; Партнеры 2, 3, 4, 5 получают в общую долевую собственность летний домик блокированной застройки на четыре блока, этажность 2, площадью 336,7 кв. м.

На основании актов приема-передачи от 01.12.2009 N 1 и 2 распределяемое между партнерами в связи с расторжением договора о совместной деятельности N 1 указанное выше вновь созданное имущество передано сторонам договора.

14.03.2012 между ЗАО "Металлист" (Партнер-1) и Байзульдиновым Николаем Сыремовичем (Партнер-2), Власовой Светланой Юрьевной (Партнер-3) был заключен договор N 2 о совместной деятельности (далее - договор о совместной деятельности N 2), целью которого в соответствии с пунктом 1.2 является создание инфраструктуры на территории базы отдыха "Металлист" в селе Орловском Марксовского района Саратовской области, а именно: строительство 4-х секционного блокированного 2-х этажного жилого дома; строительство автостоянки с твердым покрытием; строительство бани.

В соответствии с пунктом 2.1 договора о совместной деятельности N 2, стороны вносят следующие вклады в общее дело:

- Партнер-1 вносит: строительство Объектов осуществляется на земельном участке, ориентировочной площадью 400 кв. м, являющегося частью земельного участка общей площадью 50 000 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:160, расположенного примерно в 1,5 км по направлению на север от ориентира: Саратовская область, Марксовский район, с. Орловское, находящегося в пользовании ЗАО "Металлист" на правах аренды на основании договора аренды от 27.02.2009; необходимую техническую документацию по проектированию и строительству Объектов, а также разрешительную документацию на строительство Объектов; возможность технологического присоединения к коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация и т.п.); профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию;

- Партнер-2 вносит денежные средства в сумме 1 500 000 рублей, строительные материалы, оборудование, трудовые и иные ресурсы, необходимые для осуществления строительства объектов;

- Партнер-3 вносит денежные средства в сумме 1 500 000 рублей, строительные материалы, оборудование, трудовые и иные ресурсы, необходимые для осуществления строительства объектов.

Пунктом 4.1 договора о совместной деятельности N 2 установлено, что денежные и имущественные взносы сторон, а также имущество, созданное или приобретенное сторонами в результате совместной деятельности, составляет их общую долевую собственность. Неденежные вклады партнеров, которыми они обладают на праве собственности либо ином вещном праве, передаются ими в пользование простому товариществу на время действия настоящего договора, а по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения возвращается собственнику в натуре без компенсации и/или вознаграждения в том виде, в каком оно окажется на дату прекращения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора о совместной деятельности N 2 при окончании срока действия договора общее имущество партнеров, за исключением имущества, указанного в пункте 4.1 договора, распределяется между ними в следующем порядке:

- Партнер-1 получает в собственность: автостоянку с твердым покрытием на 80 машиномест;

- Партнеры-2, 3 получают в общую долевую собственность: 4-х секционный блокированный 2-х этажный жилой дом, построенный в результате совместной деятельности на территории Базы отдыха "Металлист" в селе Орловском Марксовского района Саратовской области. При этом доля Партнера-2 в праве собственности составляет 3/4, доля Партнера-3 в праве собственности составляет.

Согласно пункту 7.1 договора о совместной деятельности N 1 срок действия договора установлен с 14.03.2012 по 31.12.2014.

Договор подписан сторонами и скреплен печатями.

На основании соглашения от 18.12.2012 договор о совместной деятельности N 2 расторгнут.

Пунктом 2 указанного соглашения о расторжении договора установлено, что строительство объектов, указанных в пункте 1.2 договора о совместной деятельности N 2, завершено, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU64520306-57 от 11.12.2012, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU64520306-58 от 11.12.2012, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU64520306-59 от 11.12.2012.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 данного соглашения о расторжении договора Партнер-1 получает в собственность автостоянку с твердым покрытием на 80 машиномест и баню, Партнеры 2, 3 получают в общую долевую собственность 4-х секционный блокированный 2-х этажный жилой дом общей площадью 539 кв. м.

На основании актов приема-передачи от 18.12.2012 N 1 и 2 имущества, распределяемого между партнерами в связи с расторжением договора о совместной деятельности N 2, указанное выше вновь созданное имущество передано сторонам договора.

01.11.2013 между ЗАО "Металлист" (Партнер-1) и Янкиной Оксаной Алексеевной (Партнер-2) был заключен договор N 3 о совместной деятельности (далее - договор о совместной деятельности N 3), целью которого в соответствии с пунктом 1.2, в редакции дополнительного соглашения N 1 от 06.12.2013, является создание инфраструктуры на территории базы отдыха "Металлист" в 1,5 км на север от села Орловское Марксовского района Саратовской области, а именно: строительство 2-х этажного двухквартирного жилого дома; строительство очистных сооружений с навесом.

В соответствии с пунктом 2.1 договора о совместной деятельности N 3 стороны вносят следующие вклады в общее дело:

- Партнер-1 вносит: строительство объектов осуществляется на земельном участке, ориентировочной площадью 200 кв. м, являющегося частью земельного участка общей площадью 50 000 кв. м, с кадастровым номером 64:20:050301:160, расположенного примерно в 1,5 км по направлению на север от ориентира: Саратовская область, Марксовский район, с. Орловское, находящегося в пользовании ЗАО "Металлист" на правах аренды на основании договора аренды от 27.02.2009; необходимую техническую документацию по проектированию и строительству Объектов, а также разрешительную документацию на строительство Объектов; возможность технологического присоединения к коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация и т.п.); профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию;

- Партнер-2 вносит денежные средства в сумме 2 000 000 рублей либо строительные материалы, оборудование, трудовые и иные ресурсы, необходимые для осуществления строительства Объектов.

Пунктом 4.1 договора о совместной деятельности N 3 установлено, что денежные и имущественные взносы сторон, а также имущество, созданное или приобретенное сторонами в результате совместной деятельности, составляет их общую долевую собственность. Неденежные вклады партнеров, которыми они обладают на праве собственности либо ином вещном праве, передаются ими в пользование простому товариществу на время действия настоящего договора, а по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения возвращается собственнику в натуре без компенсации и/или вознаграждения в том виде, в каком оно окажется на дату прекращения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 5.1 договора о совместной деятельности N 3 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 06.12.2013) при окончании срока действия договора общее имущество партнеров, за исключением имущества, указанного в пункте 4.1 договора, распределяется между ними в следующем порядке:

- Партнер-1 получает в собственность: очистные сооружения с навесом;

- Партнер-2 получает в собственность: 2-х этажный двухквартирный жилой дом, построенный в результате совместной деятельности, на существующей территории Базы отдыха "Металлист" в 1,5 км на север от села Орловское Марксовского района Саратовской области.

Согласно пункту 7.1 договора о совместной деятельности N 3 срок действия договора установлен с 01.11.2013 по 31.12.2015.

Договор подписан сторонами и скреплен печатями.

На основании соглашения от 06.04.2015 договор о совместной деятельности N 3 расторгнут.

Пунктом 2 соглашения о расторжении договора установлено, что строительство объектов, указанных в пункте 1.2 договора о совместной деятельности N 3, завершено, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию N RU6450000-35 от 30.12.2014 (в редакции постановления Администрации Марксовского муниципального района Саратовской области от 20.03.2015 N 699), разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU6450000-36 от 30.12.2014.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 соглашения о расторжении договора Партнер-1 получает в собственность очистные сооружения с навесом, Партнер-2 получает в собственность 2-х этажный двухквартирный жилой дом общей площадью 393,4 кв. м.

На основании актов приема-передачи от 06.04.2015 N 1 и 2 распределяемое между партнерами в связи с расторжением договора о совместной деятельности N 3 указанное выше вновь созданное имущество передано сторонам договора.

По соглашению о перенайме от 13.12.2016 акционерное общество "Металлист" передала ООО "База отдыха "Металлист" все права и обязанности по договору аренды от 27.02.2009.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:160 значится зарегистрированным ограничение в виде аренды в пользу ответчика - ООО "База отдыха "Металлист" (ОГРН 1166451074008).

Вступившим в законную силу решением Марксовского городского суда Саратовской области от 02.05.2017 N 2а-395/2017 требования Кизиева Э.А., Резугина А.М., Зубкова А.С., Пыльновой О.И., Янкиной О.А., Шарлапаевой Д.Б., Шарлапаевой Т.И., Власовой С.Ю., Байзульдинова К.З., Байзульдинова Н.С., Байзульдинова А.С. удовлетворены, суд признал незаконным постановление администрации Подлесновского муниципального образования Марксовского района Саратовской области N 269 от 27.12.2016 "Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории" как не соответствующее положениям части 4 статьи 11.2 ЗК РФ и нарушающее права, свободы и законные интересы истцов.

В рамках указанного дела судом было установлено, что Кизиев Э.А., Резугин А.М., Зубков А.С., Пыльнова О.И., Янкина О.А., Шарлапаева Д.Б., Шарлапаева Т.И., Власова С.Ю., Байзульдинов К.З., Байзульдинов Н.С., Байзульдинов А.С. являются собственниками зданий и сооружений, расположенных на территории базы отдыха "Металлист" на земельном участке с кадастровым номером 64:20:050301:160, предоставленном в аренду ЗАО "Металлист" в 2009 году, при этом данный факт в ходе рассмотрения дела никем из сторон не оспаривался; 09.12.2016 ООО "База отдыха "Металлист" обратилось в Администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем раздела на четыре земельных участка с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, по результатам рассмотрения которого 27.12.2016 принято постановление N 269 об утверждение схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 64:20:050301, площадью 1638 кв. м, 618 кв. м., 1296 кв. м, находящихся по адресу: Саратовская обл., Марксовский раон, примерно в 1,5 км по направлению на север от с. Орловское, с видом разрешенного использования: база отдыха, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:160, с сохранением преобразуемого земельного участка в измененных границах; вновь образуемые земельные участки поставлены на кадастровый учет.

Установив, что истцы, как собственники объектов нежилых зданий и строений по адресу: Саратовская область, Марксовский район, примерно в 1,5 км по направлению на север от ориентира Марксовский район, с. Орловское, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:20:050301:160 являются его землепользователями, суд пришел к выводу, что образование земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:160 в отсутствие доказательств наличия согласия истцов на раздел указанного земельного участка в соответствии со схемой расположения земельных участков, утвержденной оспариваемым постановлением N 269 от 27.12.2016, противоречит положениям пунктов 1, 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 38, 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Учитывая факт наличия зарегистрированного права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:20:050301:160, заявления собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:20:050301:160 от 24.07.2017, администрация Марксовского муниципального района Саратовской области направила в адрес вышеуказанных собственников объектов недвижимости (расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:20:050301:160), а также в адрес ООО "База отдыха "Металлист" дополнительное соглашение "О внесении изменений и дополнений в договор N 1716 аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка кадастровый номер 64:20:050301:160" с целью его подписания (заключения) в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 39.20 ЗК РФ. Данное дополнительное соглашение подписано собственниками объектов недвижимости, ООО "Базой отдыха "Металлист" соглашение не подписано.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Администрации в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с частями 1, 2 и 6 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (часть 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

Из положений указанных норм следует, что с правообладателями здания, сооружения или помещений в них заключению подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, вследствие чего у них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

Как установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером 64:20:050301:160, площадью 49 763 кв. м, расположенном по адресу: Саратовская область, Марксовский район, в 1.5 км по направлению на север от с. Орловское, расположены следующие объекты недвижимости:

- здание, площадью 470,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер 64:20:011101:718);

- очистное сооружение, площадью 60 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер объекта 64:20:050301:520);

- нежилое здание, площадью 393,4 кв. м, принадлежащее на праве собственности Янкиной О.А. (кадастровый номер объекта 64:20:050301:522);

- нежилое одноэтажное здание, площадью 262,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер объекта 64:20:011101:697);

- нежилое одноэтажное строение, площадью 12,5 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер объекта 64:20:011101:717);

- нежилое одноэтажное строение, площадью 95,8 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер объекта 64:20:011101:555);

- сооружение-автостоянка, площадью 2034,20 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер объекта 64:20:000000:2970);

- домик сторожа, площадью 65 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер объекта 64:20:012201:1384);

- баня, площадью 45 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер объекта 64:20:012201:1264);

- нежилое здание площадью 267,1 кв. м, принадлежащее на праве собственности ООО "База отдыха "Металлист" (кадастровый номер объекта 64:20:011101:784);

- нежилое здание, срубовый дом, площадью 106,5 кв. м, принадлежащий на праве собственности Шарлапаевой Т.И. (кадастровый номер объекта 64:20:01101:536);

- нежилое строение, срубовый дом 2, принадлежащий на праве собственности Шарлапаевой Д.Б. (кадастровый номер объекта 64:20:011101:762);

- нежилое здание, площадью 539 кв. м, принадлежащий на праве собственности Байзульдинову Н.С., Власовой С.Ю., Байзульдинову К.З., Байзульдинову А.С. по доли (кадастровый номер объекта 64:20:050301:365);

- нежилое здание, площадью 336,7 кв. м, принадлежащее на праве собственности Пыльновой О.И., Зубкову А.С., Резугину А.М., Кизиеву Э.А. по доли (кадастровый номер объекта 64:20:012201:1375).

Таким образом, названные лица приобрели право пользования земельным участком, на котором находятся принадлежащим им на праве собственности объекты недвижимости, на тех же условиях, что и ответчик, в данном случае, на условиях договора аренды.

Из материалов дела видно, что третьи лица обратились с заявлением в Администрацию о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:20:050301:160 с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом ответчик согласие на перевод договора аренды от 27.02.2009 в формат договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, путем подписания дополнительного соглашения к договору, не выразил.

Поскольку законом предусмотрена обязанность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды, а доказательств подписания дополнительного соглашения ответчиком в материалы дела не представлено, арбитражные суды, обоснованно применив при разрешении спора положения вышеприведенных норм права, приняв во внимание заключение эксперта N 03/02 от 01.02.2019, правомерно признали требования Администрации обоснованными, документально подтвержденными и подлежащими удовлетворению.

При этом суды пришли к выводу, что представленная редакция дополнительного соглашения и приложений к нему, за исключением части, касающейся определения порядка внесения арендаторами равными долями, не противоречит требованиям действующего законодательства. Суды верно указали, что размер арендной платы подлежит расчету пропорционально площади объектов, находящихся в собственности ответчика и третьих лиц, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка, что соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации N 309-ЭС18-8710 от 28.06.2018.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, статьи 614 ГК РФ, постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения", постановления Правительства от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", суды определили размер арендной платы, как существенное условие договора аренды, исходя из утвержденной кадастровой стоимости земельного участка 5 754 000 руб., коэффициента за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и находящихся на территории Марковского муниципального района Саратовской области, утвержденного Решением Собрания Марковского муниципального района, для земельных участков, предназначенных для размещения и строительства объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения-1%, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Ссылка подателя жалобы на то, что общество уже является стороной договора аренды, в связи с чем отсутствует обязанность по подписанию названного дополнительного соглашения, признана судом округа несостоятельной, поскольку как установлено судами, обращение истца в суд с настоящим иском было направлено на упорядочение гражданско-правовых отношений всех правообладателей объектов недвижимости, размещенных в границах спорного земельного участка.

Доводы ответчика о том, что объекты недвижимого имущества используются третьими лицами как объекты индивидуального жилищного строительства, в связи с чем третьи лица не могут вступить в договор как соарендаторы с правами и обязанностями аналогичными ООО "База "Металлист", также были предметом исследования суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Как обоснованно отметил суд апелляционной инстанции, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, являются нежилыми зданиями. Доказательств обратного материалы дела и кассационная жалоба не содержат.

Кроме того, как указал апелляционный суд, в материалы дела третьими лицами представлены агентские договоры с ООО "Волжский берег", согласно которым агент обязуется, помимо прочего, осуществлять поиск потенциальных контрагентов- арендаторов, что также согласуется с видами деятельности ООО "Волжский берег", содержащимися в выписке ЕГРЮЛ.

Следует отметить, что значительная часть доводов кассатора связана с недостатками заключения экспертизы относительно возможности раздела земельного участка применительно к обстоятельствам настоящего дела.

Критическая оценка возражений ООО "База "Металлист" на данное заключение изложена судами с достаточной мотивировкой в состоявшихся судебных актах.

Из материалов дела следует, что фактически спорный земельный участок сформирован как неделимый объект недвижимости для обслуживания и эксплуатации базы отдыха, доказательства принятия реальных мер по его разделению в материалах дела отсутствуют, в рамках настоящего дела требований о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (ст.11.4 и 11.5 ЗК РФ) ответчиком заявлено не было.

По смыслу статьи 39.20 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц.

Таким образом, принимая во внимание, что заявленный иск направлен на достижение определенности относительно условий договора с каждым из арендаторов в рамках существующего договора аренды, вопросы о праве на раздел земельного участка не подлежат оценке в данном споре, поскольку не влияют на право арендодателя определить долю каждого из арендаторов в общем участке до его раздела в установленном законом порядке.

Соответственно, внесение изменений в договор аренды от 27.02.2009 путем подписания дополнительного соглашения не влияет на право ответчика совершить сделку приватизации или заключить договор аренды причитающейся ему части земельного участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта, что доказывается и опровергается в рамках отдельного спора.

Доводы ответчика о неправомерном отказе судами в проведении повторной экспертизы также отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку ходатайства истца о назначении по делу повторной экспертизы были рассмотрены судами первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонены ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ. В рассматриваемом случае необходимые для рассмотрения дела доказательства содержались в материалах дела, дело рассмотрено судами с учетом фактических обстоятельств по делу на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Заявленные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами судов и направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя жалобы - ООО "База отдыха "Металлист".

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.03.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 по делу N А57-15322/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

Ф.В. Хайруллина С.Ю. Муравьёв