Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 3 декабря 2019 г. N Ф06-54914/19 по делу N А57-22613/2018

г. Казань

03 декабря 2019 г.

Дело N А57-22613/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хачатряна Давида Левоновича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2019

по делу N А57-22613/2018

по исковому заявлению комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН 1096439000943, ИНН 6439071023) к индивидуальному предпринимателю Хачатряну Давиду Левоновичу (ОГРНИП 314643932100011, ИНН 643920878629) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 02.07.2018 N 52, о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района (далее - истец, комитет по распоряжению муниципальной собственностью) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Хачатряну Давиду Левоновичу (далее - ответчик, ИП Хачатрян Д.Л.):

- признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 02.07.2018 N 52 (далее - договор), заключённого между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью (Арендодатель) и Хачатряном Д.Л. (Арендатор) в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020115:187, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район старого аэропорта, напротив профилактория АЭС с разрешенным использованием - обслуживание автотранспорта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью, площадью 5000 кв. м;

- применении последствий недействительности сделки в виде обязания Хачатряна Д.Л. возвратить комитету по распоряжению муниципальной собственностью земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:02 01 15:187, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район старого аэропорта, напротив профилактория АЭС с разрешенным использованием - обслуживание автотранспорта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью, площадью 5000 кв. м.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП Хачатрян Д.Л. просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 04.05.2016 на основании протокола об итогах аукциона (лот N 5) от 22.04.2016 между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью (Арендодатель) и Оганесян Асмик Андраниковной (Арендатор), заключён договор аренды земельного участка N 56, по условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:40:020115:187, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район старого аэропорта, напротив профилактория АЭС с разрешенным использованием - обслуживание автотранспорта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью, площадью 5000 кв. м.

Из пункта 2.1. договора следует, что он заключён сроком на 3 (три) года с даты его подписания.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.06.2018, на указанном земельном участке расположено нежилое здание гаража, площадью 54 кв. м, право собственности на которое, зарегистрировано 10.05.2018 за Хачатряном Давидом Левоновичем на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2018, заключенного между Оганесян А.А. (Продавец) и Хачатряном Д.Л. (Покупатель).

В связи с переходом права собственности на здание гаража, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 64:40:020115:187, договор аренды земельного участка от 04.05.2016 N 56 расторгнут.

В дальнейшем, между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью (Арендодатель) и Хачатряном Д.Л. (Арендатор), в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), заключён договор аренды земельного участка от 02.07.2018 N 52 сроком на 49 лет, предметом которого, является спорный земельный участок.

Истец, полагая, что площадь земельного участка 5000 кв. м под объектом недвижимости площадью 54 кв. м не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров, 16.08.2018 направил в адрес ИП Хачатряна Д.Л. письмо N 2134 с предложением расторгнуть данный договор аренды.

В виду отсутствия, до настоящего времени, согласия ответчика на расторжение договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о признании его недействительным.

Арбитражный суд Саратовской области, основываясь на материалах дела и руководствуясь положениями статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив факт несоответствия площади земельного участка градостроительному регламенту в части соблюдения его размеров, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований.

Признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки в качестве защиты гражданских прав осуществляются в соответствии со статьями 166 - 181 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования, в связи с чем, должна быть определена потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО г. Балаково утверждённых решением Совета МО г. Балаково от 23.09.2011 N 311 (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:87 относится к территориальной зоне П4-П5 (зона предприятий IV-V класса опасности).

Согласно статье 30 Правил установлены предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства.

Так, для территории П4-П5 установлен следующий процент застройки: для промышленной застройки - 60%, для объектов делового управления, коммунального обслуживания - 70 %, для объектов торговли, общественного питания - 80 %.

Соответственно, площадь земельного участка 5000 кв. м под объектом недвижимости площадью 54 кв. м не соответствует градостроительному регламенту земельного участка в части соблюдения его размеров.

Из заключения эксперта от 13.05.2019 N 81, подготовленного ООО "Центр независимой судебной экспертизы и оценки", следует, что для использования и обслуживания объекта недвижимости: нежилого здания гаража с кадастровым номером 64:40:020115:213 площадью 54 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балаково, район старого аэропорта, напротив профилактория АЭС, в соответствии с его функциональным назначением и исходя из вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:187, необходим земельный участок площадью 827 кв. м.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что площадь испрашиваемого ИП Хачатряном Д.Л. земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нём объекта недвижимости, принадлежащего последнему.

В материалы дела каких-либо доказательств в обоснование необходимости земельного участка испрашиваемой площади, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлено.

Исключительное право на приобретение участка в собственность или в аренду, предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ реализуется собственником объекта недвижимости только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта.

Судами установлена несоразмерность площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащих ответчику.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

При таком положении довод заявителя жалобы о применении правового принципа эстоппель, подлежит отклонению, учитывая, что публичный интерес нарушен, поскольку сделка с государственной землей была совершена в обход установленного порядка.

Иные доводы кассационной жалобы по существу сводятся к повторению аргументов, ранее приведенных заявителем при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях, которые исследованы, оценены и обоснованно отклонены судами. Переоценка установленных судебными инстанциями фактических обстоятельств в силу норм статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о наличии в обжалуемых судебных актах нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или о допущенной судебной ошибке.

Исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.06.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2019 по делу N А57-22613/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев