Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 марта 2021 г. N Ф06-1243/21 по делу N А55-12059/2020

г. Казань

24 марта 2021 г.

Дело N А55-12059/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пашиной Ж.А.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Самарской области представителя:

заявителя - Соколова Д.Н. (доверенность от 12.01.2021),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2020

по делу N А55-12059/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волга", пгт. Смышляевка, Самарская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третье лицо: Администрация сельского поселения Большая Черниговка муниципального района Большечерниговский Самарской области, с. Большая Черниговка, о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Волга" (далее - ООО "Волга", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра) о признании уведомления Управления Росреестра N 63/014/450/2019-2596 от 14.02.2020 об отказе в осуществлении регистрации права собственности ООО "Волга" на здание операторной АЗС, расположенное по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, с. Большая Черниговка, ул. Дородная, 14, незаконным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), привлечена: администрация сельского поселения Большая Черниговка муниципального района Большечерниговский Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2020, заявление удовлетворено. Суд признал незаконным уведомление Управления Росреестра N 63/014/450/2019-2596 от 14.02.2020 об отказе в осуществлении регистрации права собственности ООО "Волга" на здание операторной АЗС, расположенное по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, с. Большая Черниговка, ул. Дорожная, 14, и обязал Управление Росреестра по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации права собственности ООО "Волга" на здание операторной АЗС, расположенное по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, с. Большая Черниговка, ул. Дорожная, 14.

Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель заявителя, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Самарской области.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Волга" (арендатор) и Администрацией сельского поселения Большая Черниговка муниципального района Большечерниговский Самарской области (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 1 от 11.02.2019 сроком на 11 месяцев с 11.02.2019 по 10.01.2020 (л.д.20-24).

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:15:0904011:254, отнесенный к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования для размещения автозаправочной станции площадью 2400 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, село Большая Черниговка, улица Дорожная, д. 14, для размещения автозаправочной станции контейнерного типа и использования нежилого здания (здание операторная, кадастровый номер 63:150904011:559).

ООО "Волга" ранее также арендовало указанный земельный участок на основании постановления администрации Большечерниговского района от 12.05.2010 N 273 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Волга" (л.д.30) и договора аренды земельного участка для размещения и эксплуатации АЗС контейнерного типа от 12.05.2010, заключенного с Администрацией Большечерниговского района Самарской области. Данный договор заключался на одиннадцать месяцев с пролонгацией на аналогичный срок и на аналогичных условиях пункта 2.2 договора (л.д.26-28).

Изначально данный земельный участок постановлением администрации Большечерниговской волости Самарской области от 12.05.1996 N 16 был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование для размещения автозаправочного комплекса филиалу ЗАО "Южное" (акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей сам: 15-21 N 000225) (л.д. 25).

ЗАО "Южное" получено от администрации района отдела (управления) по делам строительства и архитектуры, инспекции (управления) государственного архитектурностроительного контроля разрешение на строительство объекта АЗС контейнерного типа. Впоследствии постановлением администрации Большечерниговского района от 25.07.1996 N 205 "Об утверждении и регистрации актов приемки законченных строительством объектов" зарегистрирован акт приемки законченных строительством объектов.

Между ЗАО "Южное" и ООО "Равен" заключен договор купли-продажи автозаправочной станции контейнерного типа N 23 от 16.09.1999, расположенной по адресу: Самарская область, Большечернигоский район, с. Б. Черниговка, ул. Дорожная, 14.

01.10.2008 между ООО "Равен" и ООО "Волга" заключен договор купли-продажи имущества, предметом договора является АЗС контейнерного типа, расположенная по адресу: Самарская область, Большечернигоский район, с. Б. Черниговка, ул. Дорожная, 14 (л.д.25-36).

Право собственности на здание (операторную), находящиеся на территории АЗС, предыдущими собственниками АЗС и арендаторами земельного участка, находящегося под АЗС, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ранее зарегистрировано не было.

ООО "Волга" обратилось с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации права собственности в отношении данного здания, однако в регистрации было отказано в связи с не представлением правоустанавливающих документов: разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию.

09.08.2019 ООО "Волга" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации сельского поселения Большая Черниговка муниципального района Большечерниговский Самарской области о признании права собственности на здание операторной АЗС, расположенное по адресу: Самарская область, Большечерниговски район, с. Большая Черниговка, ул. Дорожная, д.14, площадью 27,5 кв. м, кадастровый номер: 63:15:09004011:559.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2019 по делу N А55-25789/2019 в удовлетворении исковых требований отказано. Судом сделан вывод о том, что договор купли-продажи от 01.10.2008 исполнен, спорный объект недвижимости передан от продавца покупателю, спор о праве на недвижимость на момент рассмотрения настоящего дела отсутствует.

06.11.2019 ООО "Волга" обратилось в Управление Росреестра с заявлением N 63-014/450/2019-2596 о государственной регистрации права собственности на нежилое здание площадью 15,50 кв. м, с кадастровым номером: 63:15:0904011:559, расположенное по адресу: Самарская обл., Большечерниговский район, с. Большая Черниговка, ул. Дорожная, д. 14 (л.д. 68-70).

Уведомлением от 13.11.2019 N 63/014/450/2019-2596 Управление Росреестра приостановило на срок до 13.02.2020 осуществление действий по регистрации права собственности в отношении вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с пунктами 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.06.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Уведомлением от 14.02.2020 N 63/014/450/2019-2596 Управление Росреестра отказало обществу в осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении спорного объекта на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ в связи с не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении от 13.11.2019, препятствующих регистрации, а именно:

- на государственную регистрацию не представлен подлинный экземпляр договора купли-продажи от 01.10.2008;

- право собственности ООО "Равен" на нежилое здание, площадью 15,50 кв. м, с кадастровым номером: 63:15:0904011:559, расположенное по адресу: Самарская область, Большечерниговский район, с. Большая Черниговка, ул. Дорожная, д. 14 в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) не зарегистрировано;

- заявление о переходе права собственности от ООО "Равен" на указанный объект не представлено.

В связи с тем, что устранить недостатки, препятствующие осуществлению государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорного объекта во внесудебном порядке не представляется возможным, ООО "Волга" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статей 8.1 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).

В пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В абзацах 3 и 4 пункта 62 постановления N 10/22 разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон N 218-ФЗ также определил, что государственная регистрация такого права обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 2 статьи 69 Закона N 218-ФЗ).

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В данном случае спор возник в связи с необходимостью проведения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи у продавца, который в настоящее время ликвидирован.

Судами установлено, что на момент подачи заявления о государственной регистрации права собственности общества на спорный объект недвижимого имущества ЗАО "Южное", являющееся продавцом по договору купли-продажи имущества от 16.09.1999, ликвидировано, а ООО "Равен" реорганизовано в форме присоединения к ООО "Волга". Факт исполнения сторонами своих обязательств, в частности, по передаче имущества и его оплате судами установлен и подтверждается материалами дела. Также судами установлено приобретение ЗАО "Южное" указанного имущества в результате строительства на предоставленном постановлением администрации Большечерниговской волости Самарской области от 12.05.1996 N 16 в бессрочное (постоянное) пользование для размещения автозаправочного комплекса филиалу ЗАО "Южное" земельном участка на основании полученного от администрации района отдела (управления) по делам строительства и архитектуры, инспекции (управления) государственного архитектурно-строительного контроля разрешения на строительство объекта АЗС контейнерного типа; акт приемки которого, учитывая положительное заключение органов госархстройнадзора, в соответствии с Временным положением по приемке законченных строительством объектов утвержден постановлением администрации Большечерниговского района от 25.07.1996 N 205.

С учетом установленного суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства, при этом установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок на обращение в суд не пропущен, отсутствуют доказательства наличия обоснованных правопритязаний со стороны иных лиц в отношении спорного имущества, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления N 10/22, обоснованно признали заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Указанный подход к разрешению спора соответствует правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 306-ЭС17-2124 и от 16.04.2020 N 303-ЭС20-4177.

Довод Управления Росреестра относительно того, что в нарушение пункта 1 части 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ заявителем не представлен оригинал документа, выражающий содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, не может быть принят во внимание, поскольку из обстоятельств дела усматриваются предпринятые заявителем меры для получения необходимых документов. В ходе рассмотрения дела ООО "Волга" в материалы дела представлен подлинный экземпляр договора купли-продажи имущества от 01.10.2008 (л.д.49-50).

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра освобождено от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2020 по делу N А55-12059/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Карпова Ф.В. Хайруллина